Эффективная, логичная и прозрачная система регистрации прав на недвижимое имущество — важное условие для полноценного функционирования рынка недвижимости, развития экономики и благоприятного инвестиционного климата. Для многих иностранных инвесторов именно система регистрации прав на недвижимость является одним из ключевых факторов осуществления инвестиции. На Украине она пока еще находится на этапе формирования.
С 2013 года в нашей стране начала действовать новая система регистрации вещных прав на недвижимое имущество. В основу ее функционирования была заложена идея объединения в одном реестре правовой информации об объектах недвижимости и земельных участках, а также об их обременениях.
Ранее информация о вещных правах на объекты недвижимости и земельные участки содержалась в разных системах: на объекты недвижимости — в Реестре прав собственности на недвижимое имущество; на земельные участки — в Государственном реестре земель. Обременения регистрировались в Едином реестре запретов отчуждения объектов недвижимости, Государственном реестре ипотек и Государственном реестре обременений объектов движимого имущества.
На сегодня вся информация из вышеперечисленных реестров должна быть аккумулирована в централизованном Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество (Реестр).
Новая система регистрации прав на недвижимое имущество также предусматривает наличие Государственного земельного кадастра (ГЗК), в котором, помимо правовой информации, содержатся геодезические и картографические данные о земельных участках, информация о кадастровом зонировании земель и т.д. Сведения ГЗК являются частично публичными: в частности, информацию о конфигурации и местонахождении любого земельного участка, данные о котором занесены в кадастр, можно найти на сайте «Кадастровая карта Украины».
В то же время право на получение информации из Реестра и ГЗК имеет ограниченный круг лиц.
Согласно пунктам 2 и 3 статьи 28 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» (Закон), извлечение из Реестра могут получить собственник недвижимого имущества, лицо, имеющее имущественное право на чужое недвижимое имущество, и наследник. Информационную справку из Реестра могут получить органы государственной власти и местного самоуправления.
Согласно пункту 175 постановления Кабинета Министров Украины «Об утверждении Порядка ведения Государственного земельного кадастра» от 17 октября 2012 года № 1051 (постановление № 1051), извлечение из ГЗК могут получить такие лица:
— собственники, пользователи;
— наследники (правопреемники — для юридических лиц);
— лица, в интересах которых установлены ограничения;
— органы власти и местного самоуправления;
— лица, получившие лицензии на проведение работ по землеустройству, землеоценочных работ, для выполнения указанных работ (по поручению собственника, пользователя или приобретателя права на земельный участок);
— нотариус по поручению собственника при совершении сделки;
— лицо, которому принадлежит вещное право.
Согласно статье 28 Закона, пункту 166 постановления № 1051, процедура получения информации из Реестра и ГЗК предусматривает необходимость составления официального заявления, его подачи государственному регистратору или государственному кадастровому регистратору и получения соответствующего извлечения.
Таким образом, несмотря на то что правовая информация об объектах недвижимости и земельных участках, а также об их обременениях в соответствии с новой концепцией была объединена в одной информационной системе (что является, безусловно, прогрессивным нововведением), указанная информация остается все еще закрытой и непубличной.
Это противоречит практике развитых стран, в которых реестры прав на землю и недвижимость являются публичными и находятся в общем доступе в сети Интернет.
Ниже — конкретный пример системы регистрации прав на недвижимость в Австрии.
В Австрии информация о земельных участках и недвижимости содержится в двух системах — кадастре и земельном реестре. Кадастр администрируется Федеральной службой метрологии и геодезии и содержит техническую информацию о земельных участках (конфигурация, местонахождение, геодезические данные и т.д.).
Земельный реестр администрируется местными судами и содержит информацию правового характера относительно собственников земельных участков, объектов недвижимости, вещных прав (например, сервитутов), истории переходов права собственности, обременений и т.д.
Фактически австрийский земельный реестр является аналогом украинского Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, австрийский кадастр — аналогом украинского Государственного земельного кадастра. Но самым важным в этой связи является то, что информация из обеих систем — как кадастра, так и земельного реестра — является не только централизованной на всей территории Австрии, но и публичной, общедоступной для всех пользователей сети Интернет.
Таким образом, любой человек, находясь в любой точке мира с доступом в Интернет, за несколько секунд может получить исчерпывающую информацию об объекте недвижимости или земельном участке, которые находятся на территории Австрии.
Для этого не надо составлять официальные запросы, лично посещать госорганы, стоять в очередях и общаться с чиновниками. Характерно, что в подобной системе чиновник в качестве посредника между информацией и ее пользователями отсутствует в принципе.
Существующие формы поиска информации позволяют осуществлять его по многим критериям (например, по идентификационному номеру недвижимости, ее местонахождению, информации о собственнике недвижимого имущества и т.д.).
Такая «прозрачная» система регистрации прав на недвижимое имущество с общим доступом значительно упрощает работу юристов в сфере недвижимости, ведь для получения актуальной правовой информации нет необходимости общения с госорганами «через третьих лиц» и получения «бумажных» извлечений из реестра.
Достаточно зайти в Интернет, где содержится информация о любом интересующем объекте недвижимости или земельном участке, как то: право собственности на имущество, основания приобретения права собственности, ограничения в пользовании имуществом, обременения и прочее. Таким образом, участники экономического оборота в Австрии имеют свободный доступ к централизованной и публичной базе данных объектов недвижимости. Ее открытость и публичность имеет неоспоримое преимущество — она удобна как для юристов, так и для других пользователей информации о недвижимости (то есть граждан). Вследствие продуманности системы в целом, во-первых, отсутствует необходимость личного контакта с чиновником (как при получении актуальной информации о недвижимости, так и при реализации операций с соответствующими объектами). Во-вторых, получение достоверной информации занимает всего несколько минут. Таким образом, Украина пока еще находится на этапе формирования удобной и прозрачной системы регистрации прав на недвижимость.
ТЕРТИЦА Виталий — юрист «Юридической группы LCF», г. Киев
© Юридична практика, 1997-2024. Всі права захищені
Кількість адвокатських балів | Вартість |
---|---|
Відеокурс з адвокатської етики | 650 грн |
10 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 2200 грн |
16 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 3500 грн |
8 адвокатських балів (без адвокатської етики) | 1800 грн |
Щодо додаткової інформації
Email: [email protected]
Тел. +38 (050) 449-01-09
Пожалуйста, подождите…