В соответствии с положениями статей 759, 761 Гражданского кодекса (ГК) Украины по договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок. Право передачи имущества в наем имеет собственник вещи или лицо, которому принадлежат имущественные права. Наймодателем может быть также лицо, уполномоченное на заключение договора найма.

Согласно части 1 статьи 133 Хозяйственного кодекса (ХК) Украины, основу правового режима имущества субъектов хозяйствования, на котором базируется их хозяйственная деятельность, составляют право собственности и другие вещные права — право хозяйственного ведения, право оперативного управления. Хозяйственная деятельность может осуществляться также на основе других вещных прав (права владения, права пользования и т.д.), предусмотренных ГК Украины.

В соответствии с частью 1 статьи 134 ГК Украины субъект хозяйствования, который осуществляет хозяйственную деятельность на основе права собственности, на свое усмотрение, единолично или совместно с другими субъектами владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему (им) имуществом, в том числе имеет право предоставить имущество другим субъектам для использования его на праве собственности, праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления либо на основе других форм правового режима имущества, предусмотренных настоящим Кодексом.

Титульный собственник

Обычно при заключении соответствующих сделок потенциальные арендаторы недвижимого и движимого имущества практически никогда не интересуются вопросом (или делают это поверхностно) относительно того, является ли арендодатель титульным собственником этого имущества, или лицом, уполномоченным законом или собственником на сдачу имущества в аренду? Такая невнимательность арендаторов в дальнейшем может повлечь негативные последствия, поскольку позже может выясниться, что арендодатель, с которым был заключен такой договор, не является собственником этого имущества или лицом, уполномоченным законом или собственником сдавать его в аренду. То есть в данном случае арендодатель вообще не имеет законных прав заключать договор аренды или во время его выполнения предоставлять согласие на совершение арендатором каких-либо улучшений арендованного имущества, получать арендную плату по настоящему договору и т.п.

В связи с этим возникают вопросы: а имеет ли право арендатор, который во время действия договора аренды узнал о том, что арендодатель не является собственником этого имущества, или лицом, уполномоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду, обратиться в суд с иском о признании договора аренды недействительным именно на этом основании? А также имеет ли право любое лицо, которое не является стороной договора аренды, но которое считает, что нарушаются его права, подать в суд иск именно о признании соответствующего договора недействительным?

Ответ на эти вопросы можно получить, анализируя судебную практику Высшего хозяйственного суда Украины (ВХСУ). Так, 5 февраля 2013 года ВХСУ по результатам рассмотрения кассационной жалобы ответчика (арендодателя) принял постановление по делу № 5002-22/2251-2012, согласно которому отказал последнему в ее удовлетворении, учитывая следующее.

Предметом рассмотрения данного дела было исковое заявление истца (арендатора) к ответчику (арендодателю) о признании недействительным двух договоров аренды имущества с учетом того, что арендодатель на момент заключения спорных договоров не был собственником вещей, не имел на них никаких имущественных прав, что свидетельствует об отсутствии у последнего права передачи имущества в наем по спорным договорам.

Решением суда первой и апелляционной инстанций исковые требования истца были удовлетворены в полном объеме на основании того, что спорные договоры в оспариваемой части противоречат закону, а именно — положению статьи 761 ГК Украины.

Согласно положениям части 1 статьи 203 ГК Украины, содержание сделки не должно противоречить настоящему Кодексу,  другим актам гражданского законодательства, а также нравственным устоям общества.

В соответствии с частями 1, 3 статьи 215 ГК Украины основанием недействительности сделки является невыполнение в момент совершения сделки стороной (сторонами) требований, установленных частями 1–3, 5 и 6 статьи 203 настоящего Кодекса; если недействительность сделки прямо не установлена законом, но одна из сторон или другое заинтересованное лицо отрицает ее действительность на основаниях, установленных законом, такая сделка может быть признана судом недействительной (оспоримая сделка).

Нормами статьи 761 ГК Украины установлено, что право передачи имущества в наем имеет собственник вещи или лицо, которому принадлежат имущественные права. Наймодателем может быть также лицо, уполномоченное на заключение договора найма.

В результате проведенной оценки имеющихся в деле доказательств судами установлены обстоятельства, свидетельствующие о недоведении ответчиком того, что на момент заключения спорных договоров он был собственником предоставленного в наем имущества, имел имущественные права на эти вещи, был уполномочен на заключение спорных договоров, что является основанием для вывода об отсутствии у него права передавать эти вещи в наем и как следствие выступать стороной как арендодатель в спорных договорах в оспариваемой части.

Указанная выше правовая мысль также изложена и в постановлениях ВХСУ от 21 января 2014 года по делу № 5021/1203/12, от 29 августа 2012 года по делу № 20/359д/08-10/476д/08-20/442/08-11/84д/10, от 25 февраля 2013 года по делу № 5011-36/7321-2012, от 12 февраля 2013 года по делу № 5015/2137/12.

Защита вещных прав

Вместе с тем необходимо обратить внимание на то, что лицо, которое не является стороной договора аренды, не может оспаривать этот договор путем признания его недействительным, даже если соответствующий договор будет нарушать его права. Также потенциальному истцу следует внимательно определиться с предметом иска. Подтверждением этой позиции является следующая судебная практика.

В Хозяйственный суд Херсонской области обратилось ОАО «И» с исковым заявлением к ЧП «С» и ООО «Т» о признании недействительным договора аренды от 20 сентября 2012 года, заключенного между ЧП «С» и ООО «Т» на основании статей 229, 230 ГК Украины (сделка совершена под влиянием заблуждения, обмана).

Истец обосновывает исковые требования тем, что указанным выше договором ЧП «С» еще раз передало в аренду другому предприятию помещения, которые были предоставлены им в аренду истцу по договору аренды целостного имущественного комплекса от 2 июля 2012 года.

Решением Хозяйственного суда Херсонской области от 6 августа 2013 года иск был удовлетворен в полном объеме, договор аренды нежилых помещений от 20 сентября 2012 года признан недействительным. Основанием для принятия судебного решения послужили следующие обстоятельства.

2 июля 2012 года между ОАО «И» и ЧП «С» был заключен договор аренды целостного имущественного комплекса, по условиям которого в пользование ОАО «И» на условиях аренды ЧП «С» передало имущество целостного имущественного комплекса.

Согласно пункту 2.1 договора, срок его действия составляет 30 месяцев с момента принятия предмета аренды по акту приема-передачи. В соответствии с актом приема-передачи от 2 июля 2012 года предмет договора (целостный имущественный комплекс) был передан ОАО «И».

20 сентября 2012 года между ЧП «С» и ООО «Т» заключен договор аренды нежилых помещений, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное пользование часть недвижимого имущества, а арендатор обязуется принять помещения и проводить оплату за пользование им в соответствии с условиями данного договора.

Предметом договора аренды, заключенным между ЧП «С» и ООО «Т» является имущество, которое находится в аренде у ОАО «И» на основании договора аренды целостного имущественного комплекса от 2 июля 2012 года. Таким образом, заключением договора аренды с ООО «Т» 20 сентября 2012 года ЧП «С» ограничил право истца на пользование имуществом по договору от 2 июля 2012 года.

При принятии решения Хозяйственный суд не установил обстоятельств прекращения договора аренды, заключенного между истцом и ответчиком в части имущества, переданного в аренду по оспариваемому договору. В соответствии со статьей 396 ГК Украины лицо, обладающее вещным правом на чужое имущество, имеет право на защиту этого права, в том числе и от собственника имущества. Учитывая этот факт и ссылаясь на изложенные в письме ВХСУ «О некоторых вопросах, поднятых в докладных записках о работе хозяйственных судов Украины в 2009 году относительно применения норм ХПК Украины» от 29 июня 2010 года № 01-08/369 и в пункте 2.1 постановления пленума ВХСУ «О некоторых вопросах признания сделок (хозяйственных договоров) недействительными» от 29 мая 2013 года № 11 правовые позиции, суд пришел к выводу о наличии ­оснований для удовлетворения иска о признании недействительным договора лица, которое не является стороной такого договора, поскольку при рассмотрении дел о признании сделок недействительными суды независимо от предмета и оснований иска должны применять нормы материального права, регулирующие соответствующие отношения, и на основании этих норм разрешать дела.

Учитывая вышеизложенное, суд принял решение о признании договора аренды нежилых помещений между ЧП «С» и ООО «Т» от 20 сентября 2012 года недействительным, поскольку он заключен с нарушением части 1 статьи 761 ГК Украины.

Постановлением Одесского апелляционного хозяйственного суда от 12 ноября 2013 года решение Хозяйственного суда Херсонской области от 6 августа 2013 года оставлено без изменений. При этом хозяйственный суд апелляционной инстанции сослался на то, что лицо, которое не является стороной по договору, не может оспаривать действительность договора, совершенного под влиянием заблуждения (статья 229 ГК Украины) или обмана (статья 230 ГК Украины).

Однако с учетом того, что оспариваемый договор заключен с нарушением части 1 статьи 761 ГК Украины, а также с учетом установленных статьей 16 ГК Украины способов защиты гражданских прав суд апелляционной инстанции пришел к выводу о правомерности принятия хозяйственным судом первой инстанции решения о недействительности оспариваемого истцом договора.

Не соглашаясь с судебными решениями предыдущих судебных инстанций, ЧП «С» и ООО «Т» обжаловали их в ВХСУ, который по результатам рассмотрения кассационной жалобы 13 февраля 2014 года принял постановление по делу № 923/839/13, удовлетворив кассационную жалобу, а именно: отменил решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда и отказал истцу в иске на основании следующего.

В соответствии со статьей 396 ГК Украины, на которую ссылается хозяйственный суд первой инстанции, лицо, обладающее вещным правом на чужое имущество, имеет право на защиту этого права, в том числе и от собственника имущества согласно положениям главы 29 настоящего Кодекса.

Статьей 386 главы 29 ГК Украины определены принципы защиты права собственности. Так, собственник, который имеет основания предположить возможность нарушения своего права собственности другим лицом, вправе обратиться в суд с требованием о запрете совершения им действий, которые могут нарушать его право, или с требованием о совершении определенных действий для предотвращения такого нарушения.

Собственник, права которого нарушены, имеет право на возмещение причиненного ему имущественного и морального вреда, а также в соответствии с главой 29 ГК Украины имеет право истребовать имущество или требовать устранения препятствий в осуществлении принадлежащего ему права.

Исходя из изложенного, можно сделать вывод, что истец как лицо, которому принадлежит вещное право на чужое имущество, основанное на арендных отношениях, неправильно выбрал способ защиты, что является основанием для отказа в удовлетворении требования о признании недействительным договора аренды, стороной которого он не выступает.

Из указанного постановления ВХСУ от 13 февраля 2014 года по делу № 923/839/13 следует, что по аналогичным делам о признании договора недействительным не могут быть истцами лица, которые не являются стороной такого договора, несмотря на то, что договор действительно нарушает их права. Однако такие лица с целью защиты своих прав могут предъявить в суд иск о возмещении нанесенного им имущественного ущерба и/или истребовании имущества, а также об устранении препятствий в осуществлении принадлежащих им прав (в данном случае права на пользование арендованным помещением).

Таким образом, считаю, что на сегодня судебными органами урегулирован и такой вид споров. Надеюсь, что данная статья поможет защитить нарушенные права любого лица и избавит от возможных негативных последствий, которые могут возникнуть при заключении договоров аренды с нарушением требований действующего законодательства.

 

ДИДЕНКО Роман — директор ЮК «Дипломат-Плюс», г. Днепропетровск