ГОРДА Юрій — радник ЮФ Aequo, м. Київ

«Світ став єдиним, просте існування вимагає, щоб ми відкрили вікна та сприймали іноземну судову практику» — такі цілком очевидні речі французький учений‑правознавець Рене Давид описав 60 років тому. Які складнощі виникають в орендних відносинах та як спритно їх долає мультикультурне суспільство ЄС, куди загалом дме вітер у цій сфері, демонструє Верховний суд Нідерландів. 24 грудня 2021 року у справі ECLI:NL:PHR:2021:902 було зафіксовано конкретну арифметичну формулу для застосування дисконтів на платежі орендарям комерційних приміщень, що не могли бути використані з огляду на карантинні обмеження, впроваджені у зв’язку з пандемією COVID‑19.

Фабула спору

Центральним питанням у справі було визначити, чи може (і якщо так, то яким чином) бути зменшено узгоджену орендну плату, якщо орендар комерційного приміщення, оборот якого залежить від кількості відвідувачів, не може використовувати площі приміщень або може використовувати їх лише обмеженою мірою внаслідок впровадження урядових заходів у зв’язку з пандемією COVID‑19. Під час кваліфікації фактору COVID‑19 для учасників комерційних орендних відносин Верховним судом Нідерландів вставлено таке:

– неможливість експлуатувати орендоване майно або використання його лише в обмеженій мірі обумовлено тим, що публічний доступ до орендованого бізнес‑приміщення обмежено внаслідок державних заходів у зв’язку з пандемією;

– суд може на вимогу орендаря змінити договір оренди або розірвати його повністю за умови ідентифікації непередбачуваних обставин такого характеру, що орендодавець, відповідно до стандартів розумності та справедливості, не залишив без змін наявний договір;

– непередбачувана обставина в розумінні статті 6:258 Цивільного кодексу Нідерландів — це майбутня обставина, яка на момент укладення договору не могла бути врахована;

– обставина, що орендар, оборот якого залежить від кількості відвідувачів, унаслідок державних заходів у зв’язку з пандемією COVID‑19 взагалі не може використовувати або лише в обмеженій мірі використовує орендовані комерційні приміщення, є пов’язаною з охороною здоров’я винятковою обставиною загального характеру. Якщо немає конкретних вказівок на протилежне, слід вважати, що цю обставину в жодному разі не було враховано в договорах оренди, укладених до запровадження карантинних обмежень. На підставі цієї обставини суд може скоригувати договір оренди шляхом зменшення орендної плати;

– одним із заходів уряду, пов’язаних із пандемією коронавірусу, є закриття закладів громадського харчування та інших комерційних приміщень. Такі кроки є результатом виняткових умов для захисту здоров’я загального характеру, які мають далекосяжні наслідки для суспільства в цілому. В інтересах охорони здоров’я уряд обмежив можливість експлуатації комерційних приміщень. За таких умов може скластися ситуація істотного порушення балансу інтересів сторін договору. Зважаючи на існування договору оренди та загальноприйняті принципи, такі обставини не можуть ставитися у вину орендарю. Враховуючи стандарти розумності, добросовісності, орендодавець не може вимагати повної виплати узгодженої орендної плати, і суд може зменшити орендну плату.

Формула розрахунку зниження орендної плати

З огляду на велику кількість справ, у яких має місце непередбачувана обставина — пандемія COVID‑19, Верховний суд Нідерландів розробив математичну модель розрахунку зниження орендної плати.

Фактор COVID‑19 перебуває поза площиною впливу орендодавця та орендаря, тому в тій мірі, в якій порушення балансу інтересів сторін не компенсується заходами з боку державної підтримки (субсидією, що не оподатковується та спрямована на покриття частини фінансових ризиків, — Tegemoetkoming Vasts Laste, TVL), за принципом розумності негативні наслідки має бути порівну поділено між орендодавцем та орендарем.

Зменшення орендної плати може бути розраховано за методом фіксованих витрат. Його застосування зводиться до вирахування відсотка, на який зменшується орендна плата за договором.

Алгоритм калькуляції такий:

– визначається величина відсотка, який становить узгоджений розмір орендної плати від загальної суми фіксованих витрат орендаря на ведення комерційної діяльності в орендованому приміщенні. Такі витрати включають технічне обслуговування, страхування;

TVL — суми субсидій та підтримки уряду, які отримує орендар, віднімаються від загального розміру узгодженої орендної плати;

– відсоток зниження обороту орендаря визначається у спосіб порівняльного методу: співставленням обороту за період, на який розраховується зниження орендної плати (нижній рівень), з оборотом у такий самий період (верхній рівень) до запровадження обмежень COVID‑19 за такою формулою: 100 % – (100 % * (нижній рівень : верхній рівень));

– негативні наслідки розділяються між сторонами по 50 %, якщо з обставин справи не випливає іншого.

Візуально формула має такий вигляд: орендна плата становить, скажімо, 4 500 євро; фіксовані витрати — 25 000 євро; TVL — 10 000 євро; нижній рівень — 20 000 євро; верхній рівень — 100 000 євро.

1. Величина відсотка, який становить узгоджений розмір орендної плати від загальної суми фіксованих розходів орендаря: (100 % * (4 500 євро : 25 000
   євро) = 18 %.
2. TVL (субсидія, допомога) 10 000 євро, 18 % від TVL відраховується (це 1 800 євро).
3. Процент зниження обороту (100 % – (100 % * 20 000 євро : 100 000 євро)) = 80 %.
4. Збитки, пов’язані з порушенням балансу інтересів сторін, розподіляються порівну (по 50 %) між орендарем та орендодавцем.

Повна формула зменшення розміру орендної плати така: (4 500 євро – 1 800 євро) * 80 % * 50 % = 1 080 євро, що становить 24 %.

Чіткі відповіді на конкретні виклики

Верховний суд Нідерландів проілюстрував, що не законодавець, а саме вища судова інстанція здатна оперативно реагувати, визначати вектор трактування норм регулювання в умовах пандемії COVID‑19.

Суд самостійно проявив ініціативу та через економічний аналіз орендних відносин розробив конкретний математичний алгоритм вирахування зменшення розміру орендної плати. Такий підхід спрямований на впровадження пілотного рішення, що дасть змогу уникнути цілого пласту судових спорів в аналогічних правовідносинах.

Обмеження, пов’язані з пандемією COVID‑19, є типовими для всіх учасників орендних відносин щодо комерційних приміщень, тому судові рішення цієї категорії повинні бути монолітними.

Верховний суд Нідерландів укотре проілюстрував, що його основне завдання — забезпечувати єдність судової практики, а не просто виправляти помилки попередніх інстанцій. Справедливо відзначити, що Верховний Суд в Україні останнім часом не тільки за зовнішніми ознаками, зокрема форматом складання текстів судових рішень, але й за змістом, концептуально для себе визначив аналогічне завдання. Отже, вищі судові інстанції як в Нідерландах, так і в Україні намагаються фіксувати юридичні алгоритми в справах, де є правова проблема, невизначеність. У тонких, слизьких, проблемних спорах і водночас саме там, де вимагається своєчасна чітка та глибока відповідь на конкретний юридичний виклик.