Стремительный рост цен на объекты недвижимости и земельные участки в пределах столицы заставляет снова и снова возвращаться к теме переоборудования чердаков домов и замены крыш на мансардные этажи.

В данной статье мы попробуем рассмот­реть проблемы, с которыми сталкиваются инвесторы, стремящиеся получить дополнительную полезную площадь от строительства мансард.

Исходные данные любого проблемного вопроса данной темы следующие:

— почти все дома и вспомогательные помещения, интересующие инвесторов, находятся на балансе территориальных общин соответствующих районов;

— почти все квартиры таких домов приватизированы;

— жильцы домов в основном против строительства мансард;

— райгосадминистрации заключают соответствующие инвестиционные договоры с инвесторами при условии получения согласия от жильцов такого дома.

Освещение данной темы невозможно без обсуждения практических вариантов, волнующих нынешних и потенциальных инвес­торов. Первые стараются понять, что им делать с уже существующими инвестиционными контрактами и начатым строительством, другие — целесообразно ли вообще начинать инвестиционную деятельность по осуществ­лению строительства? И главный вопрос, в равной степени интересующий обе группы инвесторов, касается возможности в пределах правового поля сосуществовать и сотрудничать с соответствующими районными государственными администрациями и жильцами домов по вопросам реконструкции ­домов, пригодных к этому.

Итак, моделируем ситуацию. Физическое или юридическое лицо является инвестором по инвестиционному контракту или намеревается его заключить. В процес­се реализации уже существующего конт­ракта или на стадии его заключения инвестор сталкивается с противодействием жильцов домов — совладельцев вспомогательных помещений, которые, «начитавшись» решений Конституционного Суда Украины (КСУ), начали «активную защиту» общей совместной собственности, чем существенно усложнили процесс строительства, а в некоторых случаях сделали его просто невозможным.

Как известно, 2 марта 2004 г. КСУ постановил решение № 4-рп/2004, которым не совсем четко определил правовой режим вспомогательных помещений и возможность реализации общей совместной собственности жильцов, что позволило каждой из сторон толковать его выводы в свою пользу.

Более того, мало кто знает о существовании определения КСУ о разъяснении решения КСУ от 2 марта 2004 г., которым суд еще больше запутал и без того запутанную ситуацию, установив, что «…приведенный в подпункте 1.1 резолютивной части решения перечень вспомогательных помещений (подвалы, сараи, кладовки, чердаки, колясочные и пр.) не является официальным толкованием термина «вспомогательные помещения» и других терминов, упот­ребляемых в законах…».

Возвращаясь к смоделированной ситуации с инвестором и учитывая изложенные обстоятельства, инвестор хочет определиться относительно возможности строительства мансард при условии существования противодействия со стороны жильцов дома, что выражается в неполучении согласия всех жильцов или получении согласия части из них.

Чтобы сформулировать выводы по данной проблеме, необходимо прежде рассмотреть смоделированную ситуацию в контексте действующего законодательства и актов судебной и исполнительной власти.

Итак, переоборудование чердаков домов и замена крыш на мансардные этажи в пределах действующего законодательства нуждается в постоянном лавировании между требованиями законодательных актов, в большинстве противоречивых или исключающих однозначность их трактования.

Своим решением КСУ определил, что вспомогательные помещения (подвалы, сараи, кладовки, чердаки, колясочные и пр.) (ВП) передаются безвозмездно в общую собственность граждан одновременно с приватизацией ими квартир. При этом подтверждение права собственнос­ти на ВП не нуждается в дополнительных действиях, в частности, создании объединения сособственников многоквартирного дома (ОСМД), вступлении в него. Жильцы неприватизированных квартир являются сособственниками ВП наравне с собственниками приватизированных квартир. А вопрос получения согласия сособственниками ВП на надстройку этажей, устроение мансард, на совершение других действий относительно ВП (аренда и т.п.) решается в соответствии с законами Украины, определяющими правовой режим собственности.

Так, КСУ определил границы относительно совершения действий, касающихся ВП.

Законодатель определяет правовой статус сособственника следующим образом.

Имущество, находящееся в собственности 2-х или более лиц (сособственников), принадлежит им на праве общей собственности (общее имущество).

Имущество может принадлежать лицам на праве общей долевой или общей совместной собственности.

По характеру и последствиям реализации своих прав сособствениками ВП право общей долевой собственности отличается от права общей совместной собственности.

Общая собственность считается долевой, если договором или законом не установлена общая совместная собственность на имущество.

Собственность двух или более лиц с определением долей каждого из них в праве собственности является общей долевой собственностью.

Общая собственность двух или более лиц без определения долей каждого из них в праве собственности является общей сов­местной собственностью.

Итак, сособственники владеют ВП жилого дома на праве общей совместной собственности. А раз так, то сособственники имущества, находящегося в общей совместной собственности, владеют и пользуются им совместно, если другое не установлено договоренностью между ними.

Распоряжаются имуществом, являющимся общей совместной собственностью, по согласию всех сособственников.

Проанализировав действующее на Украине законодательство, можно определиться с перечнем возможных для реализации указанной цели вариантов. Например:

1. Создание ОСМД с привлечением владельцев квартир — 50 % + 1 и принятие решения о переоборудовании чердака при поддержке лишь 17,5-18 % владельцев квартир (34 % членов ОСМД);

2. Переоборудование чердака дома при условии его приватизации;

3. Переоборудование чердака дома при финансовой заинтересованности жильцов дома;

4. Переоборудование чердака при условии получения решения суда о прекращении прав жильцов на долю в общем имуществе;

5. Переоборудование чердака путем проведения специализированной организацией обследования дома и предоставления экспертного вывода о техническом сос­тоянии здания (сооружения) с установлением сроков выполнения предписаний по замене строительных конструкций чердака на мансардный верх с усилением, восстановлением, заменой отдельных конструкций дома.

Какие же преимущества и недостатки характерны для каждого из вариантов? Целесообразно, пожалуй, рассмотреть все варианты подробнее.

І. Одним из возможных вариантов переоборудования чердаков домов и замены крыш на мансардные этажи является создание объединения сособственников многоквартирного дома (ОСМД).

ОСМД может быть создано в доме любой формы собственности из числа тех, кто приватизировал или приобрел квартиру, а также собственников дома или их уполномоченных лиц, собственников жилых помещений, а также собственников нежилых помещений.

Для создания ОСМД созывается учредительное собрание.

Созыв учредительного собрания осуществляется собственником дома или инициативной группой, состоящей не менее чем из трех собственников квартир или нежилых помещений.

В голосовании принимают участие собственники (их уполномоченные лица), присутствующие на учредительном собрании. Каждый собственник на учредительном собрании имеет один голос, независимо от площади и количества квартир или помещений, находящихся в его собственности.

Решение считается принятым, если за него проголосовало не меньше двух третей присутствующих лиц, имеющих право голоса.

Учредительное собрание считается правомочным, если на нем присутствуют больше 50 % собственников.

Учредительное собрание принимает решение о создании ОСМД и утверждает его устав.

Высшим органом управления ОСМД является общее собрание его членов. Общее собрание правомочно, если на нем присутствуют больше половины членов ОСМД.

Итак, для принятия решения о строительстве мансарды необходимо заручиться поддержкой 17,5-18 % собственников квартир (34 % членов ОСМД).

Особенность данного варианта заключается в том, что ОСМД после создания принимает на свой баланс жилой комплекс вместе с нежилыми помещениями. После этого на общем собрании членов ОСМД принимается решение о реконструкции и ремонте дома.

В решении указывается, что реконструкция и ремонт дома возможны лишь при наличии инвестирования такого ремонта и переоборудовании чердака дома, замене крыши на мансардный этаж.

Инвестирование реконструкции и ремонта дома указанным путем осуществляется на основании инвестиционных договоров, особенностью которых является то, что объединение выступает генеральным подрядчиком строительства, самостоятельно заключает субподрядный конт­ракт и вводит в эксплуатацию завершенное строительство.

Для реализации такого договора ОСМД необходимо получить лицензию на проведение строительных работ — это обязательное условие заключения договора на проведение реконструкции и ремонта дома. И, в конце концов, после введения в эксплуатацию объект завершенного строительства передается инвестору.

Для упрощения процедуры введения объекта завершенного строительства в эксплуатацию можно дополнить данный вариант следующими элементами.

Инвестору необходимо создать юридическое лицо, которое получит лицензию на проведение строительных работ. Указанное юрлицо выступит генподрядчиком, заключит субподрядный контракт со строительной организацией и введет в эксплуатацию завершенное строительство вместе с оформлением права собственности.

Для обеспечения максимально возможных гарантий прав собственности на объект строительства и во избежание возможных претензий от жильцов дома необходимо:

1) продать объект строительства дружескому юридическому лицу и зарегистрировать договор;

2) оспорить сделку в суде;

3) новому собственнику заявить встреч­ное требование о признании его добросовестным приобретателем и признании действительным договора;

4) дождаться вступления решения суда в законную силу.

ІІ. Для строительства мансард можно применить вариант приватизации чердаков домов с дальнейшим переоборудованием. Заключается он в следующем.

Приватизация объектов малой приватизации (МП) осуществляется путем:

— выкупа;

— продажи на аукционе, по конкурсу.

Выкуп применяется относительно объектов МП:

— непроданных на аукционе, по конкурсу;

— включенных в перечень объектов, подлежащих приватизации путем выкупа;

— сданных в аренду, если право на выкуп предусмотрено договором аренды, заключенным до вступления в силу Закона Украины «Об аренде государственного имущества».

Продажа объектов МП на аукционе заключается в передаче права собственности покупателю, предложившему в ходе торгов высшую цену.

Продажа объектов МП по конкурсу заключается в передаче права собственнос­ти покупателю, предложившему наилучшие условия дальнейшей эксплуатации объекта или при равных условиях — высшую цену.

Продажа объектов приватизации на аукционе, по конкурсу осуществляется при наличии минимум двух покупателей.

Право владения, пользования и распоряжения объектом приватизации переходит к покупателю после нотариального удостоверения договора купли-продажи и его государственной регистрации.

В соответствии с постановлением КМУ «О реализации Закона Украины «Об объединениях сособственников многоквартирного дома» № 1521 от 11 октября 2002 г. производится передача жилого комплекса или его части на баланс другого юридического лица, устав которого преду­сматривает возможность проведения такой деятельности, с баланса бывшего балансодержателя.

Общее собрание ОСМД решает следующие вопросы:

— принятие жилого комплекса на баланс ОСМД;

— оставление жилого комплекса или его части на балансе предыдущего балансодержателя (при условии заключения с ним соответствующего договора);

— передача жилого комплекса или его части на баланс другого юрлица, устав которого предусматривает возможность такой деятельности, и заключение с ним соответствующего договора.

Для приема-передачи жилого комплекса или его части с баланса на баланс создается соответствующая комиссия.

В случае принятия решения о передаче жилого комплекса на баланс ОСМД создается комиссия из представителей предыдущего балансодержателя и ОСМД, а в случае принятия решения о передаче жилого комплекса или его части на баланс другого юридического лица, устав которого преду­сматривает возможность проведения такой деятельности, — из представителей предыдущего балансодержателя, юридического лица, на баланс которого передается имущество, и ОСМД.

Комиссию возглавляет представитель принимающей стороны.

Комиссия определяет техническое ­состояние жилого комплекса или его час­ти в соответствии с требованиями законодательства и составляет акт приема-передачи.

Передача жилого комплекса или его ­части с баланса на баланс производится вместе с планом земельного участка, техническим паспортом дома и соответствующей технической документацией (инвентарное дело, акт принятия в эксплуатацию, планы внешних сетей и т.п.) в двухмесячный срок после поступления соответствующего обращения от объединения. Датой передачи жилого комплекса или его части с баланса на баланс является дата подписания акта приема-передачи.

Следовательно, существуют противоречия между решением КСУ и указанным постановлением.

По состоянию на данный момент большинство домов не переданы на баланс ОСМД, а потому находятся на балансе территориальных общин соответствующих районов.

Для реализации указанного варианта нужно осуществить следующие действия:

1) получить в аренду чердак дома;

2) в договоре аренды предусмотреть возможность выкупа арендованного имущества;

3) подать заявку на приватизацию нежилого помещения;

4) пройти комиссию районного совета;

5) пройти очередную сессию и получить решение районной государственной администрации о приватизации нежилого помещения путем выкупа;

6) заключить договор купли-продажи нежилого помещения и зарегистрировать его в БТИ г. Киева;

7) продать приватизированный объект дружескому юрлицу и зарегистрировать договор в БТИ;

8) оспорить в суде решение госадминистрации о приватизации и сделку купли-продажи;

9) новому собственнику заявить встреч­ное требование о признании его добро­совестным приобретателем и признании действительным договора;

10) дождаться вступления решения суда в законную силу;

11) новому собственнику использовать предоставленное ему законом право собственности на нежилое помещение — осуществить переоборудование чердака дома и замену крыши на мансардный этаж без получения согласия жильцов.

ІІІ. Наиболее приемлемым с позиции мирного урегулирования и согласования с жильцами дома строительство мансарды является вариант привлечения жильцов дома как инвесторов строительства. Заключается он в следующем.

Жильцы дома оформляют письменное согласие на переоборудование чердака. Между каждым жильцом и инвестором заключается контракт, в котором оговаривается, что после завершения строительства жильцам выплачивается, например, десятая доля стоимости завершенного строительства пропорционально количеству квартир в доме.

То есть каждый жилец (точнее, жильцы каждой из квартир) как сособственник ВП после завершения строительства получает денежную компенсацию.

Положительным в таком сотрудничестве можно назвать то, что инвестор не расходует средства до начала строительства, а жильцы дома, заинтересованные в скорейшем получении прибыли, не будут вмешиваться в процесс реконструкции.

Относительно домов, уже имеющих ОСМД, то в данном случае проведение общего собрания членов ОСМД необязательно. Можно использовать предложенный вариант реконструкции без привлечения существующего ОСМД.

ІV. В пределах действующего законодательства Украины переоборудование чердаков домов и замена крыш на мансардные этажи возможно при поддержке жильцов дома, чьи квартиры расположены на последнем этаже.

Учитывая неоднозначность выводов, изложенных в решении КСУ, можно попробовать инициировать подачу иска в суд о прекращении прав жильцов дома на долю в общем имуществе.

Согласно статье 365 ГК Украины, право лица на часть в общем имуществе может быть прекращено по решению суда на основании иска других сособственников, если:

— доля незначительна и не может быть выделена в натуре;

— такое прекращение не нанесет существенного ущерба интересам сособственника и членам его семьи.

Суд выносит решение о прекращении права лица на часть в общем имуществе при условии предварительного внесения истцом стоимости этой доли на депозитный счет суда.

Стоимость чердака дома устанавливается соответствующей экспертной оценкой.

Итак, при условии достаточного мотивирования жильцами дома, чьи квартиры расположены на последнем этаже, оснований прекращения прав других жильцов на долю в общем имуществе, можно получить решение о прекращении прав других жильцов дома на долю в общем имуществе — чердак дома — вместе с признанием прав собственности за истцами.

Далее для переоборудования чердака дома необходимо получить согласие лишь жильцов последнего этажа.

Но указанный вариант реконструкции не определен во времени, ведь велика вероятность сопротивления со стороны других жильцов, которые доведут данное дело до Верховного Суда Украины, и это, возможно, затянется на годы.

V. Кроме существующих вариантов сотрудничества с жильцами, возможны и другие способы «принудительного» переоборудования чердаков домов и замены крыш на мансардные этажи. Например…

В соответствии с положением Госкомстроя «О специализированных организациях по проведению обследований и паспортизации существующих зданий и сооружений с целью обеспечения их надежности и безопасной эксплуатации» № 32/288 от 27 ноября 1997 года, специализированные организации (СО) осуществляют деятельность по вопросам обследования и паспортизации зданий и сооружений Госстроя и других министерств и ведомств Украины.

СО в соответствии с лицензией во исполнение специальных видов работ имеют право:

— проводить обследование и паспортизацию зданий и сооружений, а также предоставлять экспертные выводы;

— проводить контроль и требовать выполнения предписаний, содержащихся в экспертных выводах относительно усиления, восстановления или замены строительных конструкций, реконструкции или прекращения эксплуатации зданий и сооружений;

— проводить научно-исследовательские и проектные (в соответствии с лицензией) работы по обследованию, усилению, замене и реконструкции зданий и сооружений;

— предоставлять предложения по планированию, подготовке и внесению изменений, отмене инструктивных и нормативно-методических документов по вопросам обследований зданий и сооружений. Согласно задаче главной организации по координации действий (ГКНО), принимать участие в разработке нормативных документов и пособий к ним.

СО обязаны:

— вместе с собственником здания по результатам обследований оформлять, дополнять или вносить изменения в паспорт технического состояния здания;

— в экспертном выводе о техническом состоянии здания (сооружения) устанавливать сроки выполнения предписаний по усилению, восстановлению или замене строительных конструкций или реконструкции здания (сооружения) в целом;

— контролировать выполнение предписаний, указанных в экспертном выводе для зданий (сооружений), аварийных или непригодных к нормальной эксплуатации;

— извещать территориальные управления Госнадзорохрантруда и органы исполнительной власти, на территории ­которых расположены паспортизуемые объекты, об аварийно опасных зданиях, выявленных во время обследований и пас­портизации.

Итак, строительство мансард возможно после проведения СО обследования конкретного дома и предоставления экспертного вывода о техническом состоянии здания (сооружения) с установлением сроков выполнения предписаний по замене строительных конструкций чердака на мансардный этаж с усилением, восстановлением, заменой отдельных конструкций дома.

На основании полученного экспертного вывода необходимо получить решение соответствующей районной государственной администрации о реконструкции чердака дома путем замены строительных конструкций чердака на мансардный этаж с усилением, восстановлением, заменой отдельных конструкций дома с привлечением инвестиционных средств. При этом не нужно получать согласие жильцов дома.

Как и в описанных выше вариантах, генподрядчиком должно выступить юридическое лицо, контролируемое инвестором, с лицензией на проведение строительных работ. В данном случае экспертный вывод СО является обязательным для выполнения, поэтому претензии жителей будут сведены к минимуму. Кроме того, у жильцов дома не будет правовых оснований подавать жалобу на решение районной государственной администрации.

Согласно статье 332 ГК Украины, право собственности на переработанную вещь может быть признано за лицом, осуществившим такую переработку, при условии существования трех обязательных условий:

— добросовестность лица, осуществившего переработку;

— стоимость переработки и созданной новой вещи существенно превышает стоимость переработанного имущества до его переработки;

— желание лица, осуществившего переработку, чтобы у него возникло право собственности на новую вещь.

Итак, при реализации данного варианта у инвестора существуют все три обязательных условия возникновения права собственности на переработанный чердак дома, что предоставляет возможность по завершению строительства признать в судебном порядке право собственности на имущество и после получения судебного решения зарегистрировать его в БТИ.

***

В дополнение к изложенному предоставим и короткие характеристики каждого из описанных вариантов.

Первый вариант. Слабой стороной такого развития событий является необходимость заручиться поддержкой 50 % + 1 собственников квартир для создания ОСМД, и соответственно 17,5-18 % собственников квартир — для принятия решения по переоборудованию чердака. Указанное возможно лишь после проведения нелегких переговоров с жильцами дома.

Второй вариант. Описанная ситуация довольно реальна с точки зрения ее реализации, но основное сопротивление будет исходить со стороны районных администраций, что не всегда приемлемо для инвестора. Но, учитывая упоминавшееся в начале статьи определение КСУ о разъяснении решения № 4-рп/2004 КСУ от 2 марта 2004 г., возможно, указанное сопротивление будет существенно уменьшено.

Предложенный читателю третий вариант должен устроить все стороны реализации проекта — жильцов дома, инвестора и госадминистрацию. При этом, скорее всего, сопротивления со стороны жильцов дома не будет вообще.

Реализовать четвертый вариант можно лишь теоретически, так как судебной практики решения подобных споров не существует, поэтому все будет зависеть от конкретного суда, рассматривающего дело.

Пятый вариант наиболее приемлем для применения (реализации) при условии существования сопротивления со стороны жильцов дома и не только их.

Но в любом случае описанные варианты переоборудования чердаков домов и замены крыш на мансардные этажи работают при условии существования определенных факторов. В каждом частном случае такие факторы будут отличными от других. Это зависит от должностных лиц районных государственных администраций и от жителей дома или его инициативной группы.

И, подытоживая изложенное, отметим, что для реализации любого из описанных вариантов реконструкции необходимо отработать все мельчайшие детали, в зависимости от существующих обстоятельств. Это поможет достичь желаемой цели при минимуме непредусмотренных и нежелательных ситуаций.