Рост производства во всех отраслях экономики, решение социальных проблем хозяйствующих субъектов, безусловно, напрямую зависят от доступности для последних банковских кредитов. При этом наиболее приемлемым способом обеспечения исполнения обязательств заемщиков перед банками был и остается залог, потенциальным предметом которого многие собственники земельных участков несельскохозяйственного назначения уже сегодня видят свои подтвержденные соответствующими государственными актами (полученными, кстати, не без проблем) земельные участки. И с экономической, и с психологической точек зрения такой предмет залога интересен для банков, поскольку риски, связанные с возможностью его уничтожения либо порчи, весьма невелики. Однако велик спрос на него, а соответствующие земельные участки, как правило, играют достаточно важную роль в обеспечении деятельности хозяйствующих субъектов, чтобы последние ревностно оберегали свое право собственности, а значит, своевременно выполняли свои обязательства по кредитным соглашениям. Впрочем, есть еще и точка зрения юридическая…

Содержание норм ныне действующего законодательства Украины, регулирующих вопрос залога земельных участков несельскохозяйственного назначения, допускает неоднозначное их толкование. При этом от правильности такого толкования зависит принципиальный вывод относительно возможности либо невозможности в данное время заключения договоров залога земельных участков несельскохозяйственного назначения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 90 Земельного кодекса Украины собственники земельных участков имеют право передавать земельный участок в залог. Часть 1 статьи 133 кодекса подтверждает это общее правило, указывая, что «в залог могут передаваться земельные участки, принадлежащие гражданам и юридическим лицам на праве собственности». Ограничения пункта 15 Раздела X «Переходные положения» кодекса не касаются земельных участков несельскохозяйственного назначения. Кроме того, на основании анализа статей 139, 140, 143 Кодекса можно говорить и о наличии правового регулирования условий обращения взыскания на земельные участки.

Пункт 3 Раздела IX «Заключительные положения» Кодекса гласит, что «законы и другие нормативно-правовые акты, принятые до вступления в силу этого Кодекса, действуют в части, не противоречащей этому Кодексу».

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 4 Закона Украины «О собственности» «собственник на свое усмотрение владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему имуществом», «собственник имеет право осуществлять относительно своего имущества любые действия, не противоречащие закону».

В соответствии с частью 2 статьи 4 Закона Украины «О залоге» «предметом залога может быть имущество, которое может быть отчуждено залогодателем и на которое может быть обращено взыскание». В соответствии со статьей 30 этого Закона «ипотекой признается залог земли, недвижимого имущества, при котором земля и(или) имущество, представляющее предмет залога, остается у залогодателя или третьего лица».

В соответствии с пунктом 7 Указа Президента Украины от 12 июля 1995 года № 608/95 «О приватизации и аренде земельных участков несельскохозяйственного назначения для осуществления предпринимательской деятельности» собственники приватизированных земельных участков несельскохозяйственного назначения имеют право, в частности, распоряжаться ими путем залога.

Наконец, пункты 40—43 Положения о кредитовании, утвержденного постановлением правления Национального банка Украины от 28 сентября 1995 года № 246, также прямо указывают на возможность принятия в залог земельных участков. Залогодержателями при этом называются «ипотечные банки или специальные ипотечные компании, а также коммерческие банки».

Вышеуказанные нормы законодательства, с одной стороны, свидетельствуют о возможности заключения договоров залога земельных участков несельскохозяйственного назначения. При этом их прямое применение либо неприменение относительно залога земельных участков несельскохозяйственного назначения в данное время зависит от толкования отдельных специальных норм Кодекса.

РУКА, КАЧАЮЩАЯ КОЛЫБЕЛЬ

Во-первых, в соответствии с пунктом 4 статьи 133 Кодекса, «залогодержателем земельного участка могут быть лишь банки, которые соответствуют требованиям, установленным законами Украины». Как видим, в данной норме прямо не указывается — речь идет об общих требованиях, установленных всеми законами Украины для всех банков, или же об определенных специальных требованиях, которые установлены «специальными» законами для банков — залогодержателей земельных участков. При этом, учитывая наличие в конструкции указанной нормы слова «лишь», определенную абсурдность первого приведенного варианта (ведь сам факт государственной регистрации банка подтверждает его соответствие требованиям, установленным для банков законами Украины, а наличие отдельных нарушений определенных законов в деятельности банков, как правило, никакой логической связи с отношениями залога земельных участков не имеют), а также анализ проекта закона Украины «Об ипотеке» (№ 2322), внесенного Кабинетом Министров Украины, в статье 15 которого на Кабмин возлагается обязанность совместно с Национальным банком Украины определить соответствующие требования к банкам — залогодержателям земельных участков (хотя, следует отметить, Кодекс устанавливает, что такие требования должны быть определены именно законами Украины), представляется верным второй вариант, при котором определенные специальные законы должны установить специальные требования к банкам — залогодержателям земельных участков. На сегодняшний день таких законов нет.

Во-вторых, в соответствии с пунктом 5 статьи 133 Кодекса, «порядок залога земельных участков определяется законом». Данная норма, как и предварительно проанализированная, допускает (через призму ныне действующего законодательства) двойное толкование: с одной стороны, можно утверждать, что на сегодняшний день порядок залога земельных участков урегулирован нормами Закона Украины «О залоге», с другой — что с целью реализации данной нормы должен быть принят отдельный специальный закон или соответствующим образом изменен и дополнен действующий Закон Украины «О залоге».

В опровержение первого и, соответственно, подтверждение второго варианта можно привести следующие аргументы:

— особый режим земли на Украине, определенный статьей 14 Конституции Украины, а также сам факт наличия проекта закона Украины «Об ипотеке» и отдельной главы в нем, посвященной залогу земельных участков, свидетельствуют о том, что отношения залога земельных участков должны быть предметом регулирования если и не отдельного закона, то, по крайней мере, определенного отдельного массива специальных норм в специальном законе;

— вышеуказанные формулировки статьи 30 Закона Украины «О залоге» свидетельствуют о том, что земля, с одной стороны, и недвижимое имущество, с другой, рассматриваются в нем как два отдельных понятия, которые могут быть предметом ипотеки, а потому перечень части 1 статьи 31 этого Закона, определяя предметом ипотеки «имущество, связанное с землей — здание, сооружение, квартира, предприятие (его структурные подразделения) как целостный имущественный комплекс, а также иное имущество, отнесенное законодательством к недвижимому», не включает в себя земельные участки (имеется в виду в рамках формулировки «а также иное имущество, отнесенное законодательством к недвижимому»). При этом часть 2 статьи 31 Закона Украины «О залоге» в качестве второго допустимого предмета ипотеки называет «принадлежащие гражданам на праве частной собственности земельные участки и многолетние насаждения». Следовательно, содержание статей 30, 31 Закона Украины «О залоге» указывает на то, что в качестве предмета ипотеки (по отношению к земельным участкам) в них рассматриваются лишь принадлежащие гражданам земельные участки, что существенно ограничивает круг залогодателей земельных участков по сравнению с предусмотренным пунктами 1, 2 статьи 133 Кодекса.

ЗАРЕГИСТРИРУЙТЕСЬ!

Кроме этого, часть 1 статьи 15 Закона Украины «О залоге» предусматривает, что «залог недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных законом». В свою очередь, пункт 2 статьи 111 Кодекса предусматривает обязательную государственную регистрацию ограничений использования земельного участка, безусловно, возникающих при его залоге. При этом законодательство, которое бы урегулировало вопросы государственной регистрации, связанные с отношениями залога земельных участков, также отсутствует.

Исходя из всего вышеуказанного, можно сделать вывод о том, что заключенные в условиях современного состояния правового регулирования договоры залога земельных участков несельскохозяйственного назначения будут по решению суда признаваться недействительными на основании статьи 210 Кодекса как заключенные с нарушением установленного законом порядка. При этом под «нарушением установленного законом порядка» автором понимается нарушение в данное время проанализированных требований пунктов 4, 5 статьи 133 Кодекса как таковых (а не требований законов, на которые ссылаются данные пункты), поскольку заключение соответствующих договоров залога до появления специальных законов (специальных норм в законах) и будет нарушением указанных требований Кодекса.

Вывод, к которому мы таким образом пришли, безусловно, базируется на комплексном толковании норм действующего законодательства и в определенной степени противоречит буквальному пониманию отдельных из них. Однако даже с учетом такого противоречия представляется слишком рискованным для банков — потенциальных залогодержателей — заключать в данное время договоры залога земельных участков несельскохозяйственного назначения, поскольку таковые в любой момент (в том числе и после надлежащего полного законодательного урегулирования данных отношений) с высокой степенью вероятности могут быть признаны в судебном порядке недействительными на вышеуказанных основаниях.

Что ж, в очередной раз отсутствие механизма реализации права нивелирует существование и самого права. Остается надеяться, что новоизбранный парламент вскоре примет комплекс законов, которые обеспечат полноценное действие Земельного кодекса Украины, а недавнее отклонение во втором чтении проекта закона Украины «Об ипотеке» лишь послужит делу усовершенствования его норм.