С 1 ноября 2013 года оценка движимого и недвижимого имущества для целей налогообложения, начисления и уплаты иных обязательных платежей осуществляется по новому порядку, утвержденному постановлением Кабинета Министров Украины (КМУ) от 4 марта 2013 года № 231 (постановление № 231).

Первичной редакцией этого постановления предусматривалось введение новых правил оценки еще с 1 августа 2013 года, однако постановлением КМУ от 1 августа 2013 года № 501 были внесены соответствующие изменения в постановление № 231.

Согласно данным, опубликованным пресс-службой Министерства юстиции Украины, основанием для отсрочки вступления в силу нового порядка послужил недостаток времени для переподготовки кадров, обучения и сертификации необходимого количества оценщиков.

Приостановление по требованию

Как сообщает Минюст, до введения новых правил осуществлять оценку мог любой из почти 10 000 оценщиков, находящихся в составе 3300 юридических лиц. По состоянию на 1 августа 2013 года осуществлять оценку по новым правилам могли только 95 юридических лиц и 161 физическое лицо — оценщик (что в 63 раза меньше количества субъектов, имеющих право осуществлять оценку до 1 августа 2013 года).

В соответствии со статистической информацией ежедневно на Украине нотариусы регистрируют около 2000 действий относительно недвижимого имущества и земельных ­участ­ков. Следовательно, для предотвращения ­проблемных ситуаций на рынке недвижимости Фонду государственного имущества Украины потребовалось дополнительное время для реализации положений постановления № 231.

В связи с принятием постановления № 231 были внесены изменения, в том числе в Национальные стандарты № 1 «Общие принципы оценки имущества и имущественных прав», № 2 «Оценка недвижимого имущества», а также иные нормативно-правовые акты.

Постановлением № 231 предусмотрено, что при удостоверении нотариусом любых сделок, в результате которых одна из сторон получает налогооблагаемый доход или возникает обязанность по уплате пошлины, иных налогов или обязательных платежей, предоставление отчета об оценке является обязательным.

Отчеты об оценке, проведенной до 31 октября 2013 года включительно, могут использоваться в течение срока действия, указанного в таких отчетах, но не более трех месяцев, то есть максимальный срок использования старых оценок — до 31 января 2014 года.

Главные нововведения

Одним из главных нововведений в новом порядке оценки можно назвать положение, в соответствии с которым все оценщики обязаны получить квалификационное свидетельство, а информация о них должна быть включена в Государственный реестр оценщиков и субъектов оценочной деятельности.

Справки из Реестра о праве проведения практической деятельности по определению оценочной стоимости, выданные ранее, утратили свою силу с момента вступления в силу постановления № 231.

Отныне срок подготовки отчета об оценке не может составлять более 14 дней, что должно быть указано в соответствующем договоре. Специалисты считают, что после адаптации к новым правилам такой срок на практике будет сокращен до 3—7 дней.

Позитивна также норма об обязательном включении данных из отчета оценщика в единую базу данных отчетов об оценке и присвоении регистрационного номера. В ином случае оценка не является действительной. Подобные изменения направлены на выведение из тени рынка оценки и минимизации возможных злоупотреблений, таких как искусственное занижение или завышение стоимости объекта и пр.

Что касается срока действия самого отчета, то он остался неизменным и составляет шесть месяцев.

Переходный период

Постановление № 231 содержит рекомендации относительно метода оценки объектов недвижимости. В частности, объекты жилой недвижимости должны оцениваться с учетом информации о стоимости подобных объектов, проданных в последние полгода до даты проведения оценки.

Порядок предусматривает использование сравнительного метода при оценке имущества, а также учет индивидуальных особенностей объекта. Что касается оценки объектов незавершенного строительства, то их стоимость определяется путем применения метода прямого воспроизведения затратного подхода и/или сочетания нескольких методических подходов.

Как утверждает председатель Фонда госимущества Украины, оценка имущества будет проводиться с использованием специального программного продукта, который не позволяет оценщику вмешиваться в ход выполнения расчетов.

В преддверии вступления в силу нового порядка в СМИ часто поднимался вопрос о возможной стоимости услуг оценщика с 1 ноября 2013 года. Согласно некоторым источникам, стоимость оценки выросла в разы, с другой стороны, представители Фонда государственного имущества Украины гарантируют снижение и стабилизацию цен с введением нового порядка. На данный момент дать четкий ответ на вопрос о средней стоимости оценки имущества невозможно, так как на практике порядок только начал действовать, и тарифы оценщиков еще не сформированы.

Стоимость услуг по оценке имущества не регулируется государством. По нашему мнению, в переходный период оценщики постараются компенсировать расходы, понесенные в связи с обучением и сдачей экзамена. Однако с увеличением количества квалифицированных специалистов и, соответственно, с ростом конкуренции, такие цены должны упасть.

Таким образом, изменения в порядок оценки имущества в целом можно назвать позитивными. В результате их введения процедура оценки и работа субъектов оценочной деятельности должна стать более прозрачной и доступной заказчикам. Однако для стабилизации рынка оценки необходимо пережить переходный период, на протяжении которого будут подготовлены новые специалисты, освоено новое программное обеспечение, установлен уровень цен на услуги.

 

РУДНИК Инна — юрист ЮФ «Лавринович и Партнеры», г. Киев

---

Комментарий

Некоторые нестыковки

Сергей РЫМАР,
советник АК «Правочин», адвокат

Уже более двух недель на Украине действуют новые правила оценки недвижимости в целях налогообложения. Правда, согласно имеющейся у нас информации, за это время по новым правилам сделок с участием новых субъектов оценочной деятельности (СОД) еще не было. СОД используют возможность, предусмотренную постановлением Кабинета Министров Украины (КМУ), и делают оценку «задним числом». Поэтому говорить сейчас, как и в какую сторону изменился рынок оценки, еще рано. В то же время, анализируя новый порядок в свете изменений в сфере недвижимости в 2013 году, следует выразить некоторые мысли по этому поводу.

Так, помимо очевидной цели монополизации рынка оценки и получения дополнительных доходов от обучения и сертификации СОД, обязательного использования ими дорогостоящей компьютерной программы для проведения оценки, новый порядок имеет ряд несоответствий и нестыковок с законодательными актами, которые имеют высшую юридическую силу, нежели постановления КМУ. Например, согласно статье 15 Закона «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности на Украине», свидетельство оценщика выдается при годовой стажировке у оценщика, работающего больше двух лет. Вместе с тем новый порядок фактически нивелирует это требование, установив, что стажировка предусматривает составление четырех отчетов во время обучения (семь дней).

Это означает, что на рынок выйдут необученные должным образом оценщики, а их заключения, соответственно, могут быть признаны недействительными в судебном порядке. Также вызывает вопросы и сам порядок проведения оценки, например, основанный на данных, полученных оценщиком от заказчика. По новому порядку ответственность за достоверность таких сведений несет заказчик, а у оценщика нет обязанности перепроверять полученные сведения. Таким образом, возможность занижения стоимости оценки остается. Также порядком установлены очень размытые основания для привлечения к ответственности СОД Фондом госимущества, что, учитывая опасения участников рынка о его монополизации, воспринимается последними как возможность Фондом госимущества осуществлять влияние и контроль СОД и диктовать свои условия, поставив жирный крест даже на относительной зависимости оценщиков.