В Верховном Совете Украины зарегистрирован законопроект «О внесении изменений и дополнений в Закон Украины «Об отчуждении земельных участков, других расположенных на них объектов недвижимого имущества, находящихся в частной собственности, для общественных потребностей либо по мотивам общественной необходимости» № 6405 (Законопроект № 6405). Внесение дополнений вызвано необходимостью ускорения выполнения программы подготовки к Евро-2012 в части подготовки стадионов.

В настоящее время органы исполнительной власти и местного самоуправления вправе инициировать выкуп за бюджетные средства объектов недвижимости и земельных участков для общественных потребностей и по мотивам общественной необходимости. Понятия «общественные потребности» и «общественная необходимость», приведенные в Законе «Об отчуждении земельных участков, других объектов недвижимого имущества, размещенных на них, которые находятся в частной собственности, для общественных нужд или по мотивам общественной необходимости» № 1559‑VI от 17 ноября 2009 года (Закон № 1559), не особенно разнятся. Выкуп земли и расположенных на ней объектов для общественных потребностей осуществляется в том случае, когда такая потребность обусловлена общегосударственными интересами либо интересами территориальной общины. Общественная необходимость — исключительная необходимость, обусловленная общегосударственными интересами или интересами территориальной общины, для обеспечения которой допускается принудительное отчуждение земельного участка, других расположенных на нем объектов недвижимого имущества.

Как и кто устанавливает грань между «потребностью» и «исключительной необходимостью», Закон № 1559 не объясняет. Принцип отнесения общественных интересов к потребностям либо к исключительной необходимости важен, поскольку от этого зависит порядок выкупа недвижимости и земельного участка под ней. При выкупе для общественных потребностей обязательно уведомление собственника, проведение переговоров с ним и пр. При выкупе по мотивам общественной необходимости происходит принудительное отчуждение объекта недвижимости и земельного участка в судебном порядке, причем участие собственника объекта выкупа в таком судебном заседании не является обязательным.

Перечень целей, для которых могут быть принудительно отчуждены объекты недвижимости, един как для «общественных потребностей», так и для «исключительной необходимости»: строительство, капитальный ремонт, реконструкция и обслуживание линейных объектов, объектов транспортной и энергетической инфраструктуры, связанных с обслуживанием территориальной общины, и объектов, необходимых для их эксплуатации, расположение объектов природного заповедного фонда, создание городских парков, строительство дошкольных учебных заведений, площадок для отдыха, стадионов и кладбищ.

Инициировать выкуп за бюджетные средства земельного участка с объектами недвижимости могут органы местного самоуправления и государственной власти, учреждения, управляющие объектами природного заповедного фонда, а также предприятия, осуществляющие строительство, реконструкцию, капитальный ремонт.

На основании инициативного предложения заинтересованного лица орган местного самоуправления выносит решение о выкупе земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, которое является обременением вещных прав и подлежит регистрации в соответствии с Законом Украины «О государственной регистрации вещных прав, их ограничений и обременений». Решение о выкупе земельного участка и объектов недвижимости вступает в силу с момента осуществления его регистрации.

Но какой орган должен осуществлять регистрацию этого обременения, когда объектов выкупа два: земля и объекты недвижимости? Ведь в соответствии с той редакцией Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав, их ограничений и обременений», в которую вносит дополнения Закон № 1559, государственным регистратором прав является Центр государственного земельного кадастра (Центр ГЗК). На данный момент Центр ГЗК выполняет регистрационные функции только в отношении земельных участков. Что касается других объектов недвижимости, он в принципе не имеет специальных реестров и материально-технической базы для их регистрации.

Разделение функций по регистрации земли и других объектов недвижимости между БТИ и органами земельных ресурсов запланировано на 1 января 2012 года согласно Закону «О внесении изменений в Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» и другие законодательные акты Украины» № 1878-VI от 11 февраля 2010 года. То есть ни о каком выкупе для общественных нужд без регистрации решения в качестве имущественного обременения речь идти не может, поскольку без регистрации в соответствии с Законом № 1559 такое решение не будет иметь законной силы.

И если законопроект № 6405 призван ускорить подготовку к Евро-2012 в части строительства и реконструкции стадионов, то при таком нормативном регулировании данного вопроса его стратегические цели достигнуты не будут. А законопроектное предложение относительно уменьшения срока, в течение которого органы государственной власти должны уведомить собственника земельного участка о его выкупе (от 3 месяцев до 30 дней), может привести к существенным нарушениям прав собственников земли и недвижимости.

Так, процедура уведомления собственника участка и недвижимости предполагает, что если невозможно вручить рекомендательное письмо ему лично (ввиду отсутствия по месту регистрации или по месту нахождения объекта выкупа), то органы власти могут опубликовать в местной прессе либо в газете «Урядовый курьер» информацию о выкупе его земли и/или недвижимости. В таком случае в соответствии со статьей 10 Закона № 1559 собственник считается проинформированным о выкупе его частной собственности с момента публикации указанной информации.

Таким образом, собственник, будучи в месячном отпуске (отъезде), пропускает момент, когда решаются вопросы выкупа его земли и недвижимости. Законопроект предполагает, что орган местного само­управления в течение 30 календарных дней должен произвести экспертную денежную оценку участка и недвижимости, разыскать и уведомить собственника, согласовать с ним выкупную цену, провести переговоры с собственником относительно условий выкупа, а также с его арендаторами, ипотекодержателями, возможно, поды­скать объект для осуществления мены на объект выкупа.

Единственным утешительным моментом является положение статьи 18 Закона в нынешней редакции, которое предусматривает, что право собственности на земельный участок и другие расположенные на нем объекты недвижимого имущества, выкупленные для общественных потребностей, переходит к государству или территориальной общине после заключения договора купли-продажи (другой сделки, предполагающей переход права собственности) и его государственной регистрации. В соответствии с общими требованиями гражданского законодательства для заключения такой сделки требуется волеизъявление обеих сторон.

Кроме того, срок действия решения органа государственной власти или местного самоуправления о выкупе земельного участка ограничен одним годом с момента его принятия. Повторное решение о выкупе земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для тех же общественных нужд может быть принято только через пять лет.

Если собственник не дает согласия на выкуп, а на его участке планируется разместить объекты национальной обороны и безопасности, кладбища, объекты природного заповедного фонда, объекты транспортной и инженерной инфраструктуры, аэропорты, нефтяные и газовые терминалы, электростанции и все те же объекты, необходимые для их эксплуатации, земельный участок вместе с объектами недвижимости может быть принудительно выкуплен по мотивам общественной необходимости, без согласия собственника. Несогласие собственника с выкупом его земли и/или недвижимости может быть выражено в двух формах — активные возражения против выкупа его объектов либо несогласие с размером выкупной цены и отсутствие самого собственника в 30-дневный период времени, отведенный для проведения переговоров с ним по этому поводу.

Принудительное отчуждение по мотивам общественной необходимости осуществляется на основании решения административного суда. Земля и недвижимость отчуждаются в таком случае в коммунальную или государственную собственность, и истцом, соответственно, выступает орган местного самоуправления или орган государственной исполнительной власти.

Решение суда о принудительном выкупе земельного участка и/или объектов недвижимости вместе с документами, подтверждающими предварительную выплату собственнику выкупной цены, является основанием для государственной регистрации в БТИ права собственности государства или территориальной общины на эти объекты.

Выплата выкупной цены при этом осуществляется путем внесения денежных средств на депозит нотариальной конторы по месту нахождения объектов выкупа либо на банковский счет собственника. Выкупная цена объектов, подлежащих принудительному выкупу, формируется на основании экспертной денежной оценки. Но экспертная денежная оценка никогда не будет включать заказанный и оплаченный собственником, но еще не произведенный ремонт, выплату компенсаций арендатору за досрочное расторжение договора аренды и упущенную в связи с этим выгоду собственника и пр.

Кроме того, ни действующая редакция Закона № 1559, ни законопроект № 6405 не устанавливают, что происходит в том случае, если собственник объектов будет обжаловать решение суда о принудительном выкупе его объектов в апелляционной инстанции.

Закон № 1559 в целом не согласуется со статьей 41 Конституции Украины, часть 4 которой устанавливает, что «принудительное отчуждение объектов права собственности может быть применено только как исключение по мотивам общественной необходимости, на основании и в порядке, предусмотренном законом, и при условии предварительного и полного возмещения их стоимости. Принудительное отчуждение таких объектов допускается только в условиях чрезвычайного или военного положения».

С целью регулирования вопросов, связанных с проведением чемпионата Европы по футболу, принят специальный Закон Украины «Об организации проведения финальной части чемпионата Европы 2012 года по футболу на Украине» и около пятидесяти постановлений Кабинета Министров Украины. Следовательно, сокращенные сроки по выкупу земли для строительства, реконструкции и ремонта стадионов, предложенные законопроектом № 6405, можно предусмотреть именно в данном специальном Законе, а для регулирования самого порядка выкупа использовать Закон № 1559. Или же сформулировать предложенные дополнения к Закону № 1559 таким образом, чтобы они касались только стадионов и имели ограниченный срок действия, то есть до определенной даты — 2012 года.

ТРОФИМОВА Алина — юрист ЮК «Правовая гильдия «ВикториАл», г. Киев