22 февраля этого года в Верховном Совете Украины зарегистрирован проект Закона о налоге на недвижимое имущество (недвижимость) № 2113 (инициатор — народный депутат Павловский А.М., Блок Юлии Тимошенко). Как указано в пояснительной записке к законопроекту, введение налога позволит в значительной степени остановить неконтролируемое увеличение стоимости жилья. Для этого предлагается:

1) взимать налог со всех физических лиц, юридических лиц, а также физических лиц — предпринимателей;

2) удерживать налог со всех видов недвижимости площадью более 300 кв. м для физических лиц и более 100 кв. м — для юридических лиц и физических лиц — предпринимателей;

3) ставки налога устанавливаются в процентах от действующего на начало года прожиточного минимума доходов граждан за один квадратный метр объекта недвижимости;

4) не предусматриваются льготы либо случаи освобождения от уплаты налога. Проектом предусмотрено вступление Закона в силу с 1 января 2009 года.

15 апреля этого года в Верховном Совете Украины зарегистрирован еще один проект Закона о налоге на недвижимое имущество (недвижимость), инициатор которого — народный депутат Москаль Г.Г., Блок «Наша Украина — Народная самооборона». Законопроект мотивируется намерением приостановить хаотическую скупку жилья отдельными лицами с целью его перепродажи по завышенным ценам. Согласно законопроекту:

1) налогоплательщиками будут физические лица, в том числе физические лица — предприниматели, и юридические лица, являющиеся собственниками объектов недвижимости жилищного фонда;

2) ставки налога будут устанавливаться органами местного самоуправления дифференцировано, в зависимости от административно-территориального расположения и типа объекта недвижимости в расчете на год за 1 кв. м площади объекта;

3) льготы по уплате налога могут устанавливаться органами местного самоуправления исключительно в виде освобождения от налогообложения стро­ений общей площадью до 150 кв. м, которые являются местом регистрации проживания физического лица — плательщика налога.

Проект также предусматривает вступ­ление Закона в силу с 1 января 2009 года.

Социальный эффект налога на недвижимость

В США одни из самых красивых муниципальных зданий — это дома престарелых. В этих учреждениях пожилые люди находятся под присмотром сертифицированных медсестер, терапевтов, социальных работников, психологов. Их обыватели живут «как дома», им даже позволено заводить животных. Далеко не все в состоянии оплачивать 5000 долларов в месяц за свое пребывание там. Все расходы, связанные с их пребыванием, оплачиваются из медицинской страховки, специальных федеральных программ здравоохранения, государственных фондов. При этом США продолжает совершенствовать систему социального обеспечения престарелых.

Существуют в США и другие особенности: «трейлерные поселения», проживание государственных служащих, учителей, пожарных, полицейских в небольших домах в окрестностях 20—30 миль от мегаполиса или в бедных районах крупных городов с фактически отсутствующей инфраструктурой. Причиной этого часто называют слишком высокие суммы налога на недвижимость. Многие из них вынуждены менять место жительства из-за снижения доходов вследствие выхода на пенсию, смены места работы, временной нетрудоспособности.

Комфортабельных домов престарелых, системы медицинского страхования, эффективного социального обес­печения, государственных программ долгосрочного ипотечного кредитования жилья на Украине нет. Нет благоустроенных небольших городков-сателлитов вокруг мегаполисов с налаженной транспортной инфраструктурой, системами телекоммуникации, хорошими школами. Ничто из перечисленного, что финансируется местными бюджетами именно из поступлений от уплаты налога на недвижимость, с введением налога на недвижимость на Украине не появится. Это уже должно существовать как условие для введения налога с целью защиты от его последствий, с которыми столкнулись другие страны.

В настоящее время в США, Вели­кобритании, Нидерландах обсуждаются проекты реформирования налога на недвижимость, что вызвано его негативными эффектами:

— ежегодное увеличение сумм налога в связи с ростом цен на недвижимость;

— несоотносимость цен на недвижимость с доходами граждан, что приводит к регрессивности налога;

— расширение границ мегаполисов вследствие заселения его окрестностей, что требует огромных затрат на налаживание транспортной сети, телекоммуникаций, строительство муниципальных объектов и пр.;

— неравномерное распределение налогового бремени, то есть сумма налога не зависит от доходов его плательщиков;

— непрямое включение сумм налога в стоимость аренды недвижимости, в результате чего бремя оплаты налога перекладывается на арендатора.

Таким образом, вопрос реформирования налога на недвижимость вызван негативным социальным эффектом, который система социального обеспечения упомянутых государств не смогла преодолеть, хотя механизм взимания налога постоянно совершенствуется в сторону уменьшения налогового бремени. Сегодня в штате Нью-Йорк (США) ставка налога исчисляется по формуле, одной из составляющих которой является сумма запланированных бюджетных поступлений от этого налога на будущий год. В других штатах ставка зависит от целевого использования недвижимости. Также в разных штатах введены льготы для собственников, проживающих в своих домах.

В Дании пенсионеры либо их наследники не платят налог до тех пор, пока дом не продан. Также в данном случае оценка недвижимости привязана к местному индексу цен на нее: когда цены на недвижимость значительно повышаются, автоматически срабатывают налоговые стабилизаторы и замедляют процесс их роста. Необходимо указать, что налог на недвижимость в указанных странах исчисляется из оценочной стоимости объекта недвижимости и применяется ко всем видам недвижимого имущества. В Дании уплачивается 1 % от суммы оценки, в Канаде провинции самостоятельно устанавливают критерии оценки и ставку налога, в Великобритании налогом облагаются объекты жилищного фонда и некоторые виды коммерческой недвижимости по местным ставкам.

Последствия введения налога на Украине

Что нас ждет, если Закон о налоге на недвижимость будет принят? Принимая во внимание все вышеизложенное, сложно согласиться с инициаторами законопроектов в том, что введение налога приведет к снижению цен на недвижимость. Не исключено, что суммы налога могут быть включены в цену продажи либо аренды объектов, и это приведет к еще большему росту цен.

Но здесь интересно другое. Налог на недвижимость касается вторичного рынка недвижимости, а паника разгорается вокруг цен на объекты первичного рынка. Строительные компании разными способами продают площади объектов незавершенного строительства (которые налогом не облагаются) и после принятия их в эксплуатацию передают покупателям. Этот сегмент рынка не подпадает под налог, а скупка в основном происходит именно вновь построенных объектов.

Предложенные обоими законопроектами варианты исчисления суммы налога содержат все вышеуказанные недостатки действующих в других странах систем. Это неравномерное распределение налогового бремени, отсутствие льгот для пенсионеров, а также отсутствие механизма, при котором поступления в местный бюджет расходовались бы на социальные нужды налогоплательщиков.

На Украине налог на недвижимость отнесен к общегосударственным налогам и сборам, то есть подлежит зачислению в Государственный бюджет Украины, в отличие от практики других стран, в которых он отнесен к местным налогам. В США, например, поступления от налога на недвижимость используются на содержание местных школ, муниципальных служб, ремонт дорог, коммуникаций.

Украина не готова к введению налога на недвижимость, и по указанным выше причинам принимать предложенные законопроекты о налоге на недвижимость нельзя в принципе, пока наше государство не построит социальную систему, готовую к преодолению последствий этого налога. То, что налог не способен остановить рост цен на недвижимость, уже доказано опытом других государств.

Следовательно, предложенная нашими законодателями мотивация введения налога в корне неправильна. Таковой может быть наполнение местных бюджетов с целью финансирования нужд населения соответствующей административно-территориальной единицы. Поэтому, возможно, есть смысл предложить отнести налог на недвижимость к местным налогам и сборам, что в итоге будет соответствовать мировой практике администрирования этого налога. Очевидно, что в настоящее время просто предпринимается очередная попытка переложить проблемы государства на плечи населения.

КОВТУН Леся — адвокат, АФ «Сергей Козьяков и Партнеры», г. Киев