Как указывается в пояснительной записке к проекту Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», в настоящее время на Украине отсутствует единая система регистрации прав на недвижимое имущество, не проводится проверка реального правового статуса имущества и учета всех прав на него, не осуществляется накопление единой информационной базы данных по разным видам регистраций, отсутствует взаимная координация, имеет место дублирование функций. Однако наиболее серьезным недостатком является то, что содержание существующей формы регистрации не направлено на защиту прав собственников, кредиторов и иных участников рынка недвижимости.

В соответствии с законопроектом, государственной регистрацией прав на недвижимое имущество является официальное признание и подтверждение государством возникновения, существования, ограничения, отягощения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество с обязательным внесением соответствующих записей в Государственный реестр прав на недвижимое имущество. При этом под Государственным реестром прав на недвижимое имущество понимается государственная информационная система, включающая в себя сведения о правах на объекты недвижимого имущества, а также об объектах и субъектах этих прав. В свою очередь недвижимым имуществом признаются земельные участки и все расположенное на них и тесно связанное с ними имущество, перемещение которого без нанесения непропорционального ущерба его назначению невозможно.

Предусмотрено, что обязательной государственной регистрации будут подлежать следующие права: право собственности; ограниченные вещные права (сервитут, эмфитевзис, суперфиций, узуфрукт, право пользования на срок более 2 лет, доверительное управление имуществом, ипотека); другие вещные права, установленные законом; отягощения, наложенные на недвижимое имущество соответствующими органами или должностными лицами в случаях, предусмотренных законом. Под такими отягощениями понимается запрещение на распоряжение недвижимым имуществом.

Следует отметить, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество является обязательной. Зарегистрированные права получают приоритет над незарегистрированными. Должно быть запрещено заключение любых гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом, в том числе наследование, если право собственности на него не зарегистрировано в соответствии с вышеупомянутым Законом. Государственную регистрацию планируется проводить по месту нахождения объекта недвижимого имущества в пределах регистрационных округов, установленных Кабинетом Министров Украины. Если же недвижимость будет находиться на территории двух и более округов, то регистрироваться она должна в том из них, в котором находится большая часть недвижимости.

Согласно законопроекту, в систему органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество включены: Департамент государственной регистрации прав на недвижимое имущество Министерства юстиции Украины; отделы государственной регистрации прав на недвижимое имущество Главного управления юстиции в Автономной Республике Крым, областных, Киевском и Севастопольском городских управлениях юстиции; органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество на местах, определяемые в законопроекте как государственные хозрасчетные предприятия. Создавать их предлагается на базе существующих бюро технической инвентаризации.

Органы государственной регистрации прав на местах должны проводить государственную регистрацию прав и отягощений; вести Государственный реестр прав; предоставлять информацию о них; заниматься технической инвентаризацией недвижимого имущества и выполнять некоторые другие функции, предусмотренные законодательством. При этом решения о государственной регистрации прав и отягощений, отказе в такой регистрации, иные решения о внесении изменений в записи в Государственном реестре прав будут приниматься государственным регистратором прав. Предусматривается, что на эту должность будут назначаться лица с высшим юридическим образованием, прошедшие 6-месячную стажировку в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сдавшие квалификационный экзамен и получившие свидетельство государственного регистратора прав на недвижимое имущество.

В Государственный реестр прав на недвижимое имущество предполагается включать текстовые данные (записи) о зарегистрированных правах и отягощениях, субъектах таких прав, объектах недвижимого имущества, правоустанавливающих документах, на основании которых проведена регистрация, и картографические (графические) данные. Неотъемлемой составной частью реестра должна стать база регистрации заявлений, запросов и регистрационные дела. Держателем Государственного реестра прав определяется Министерство юстиции Украины, которое и установит порядок его ведения, а также порядок предоставления сведений из него.

Все учтет Госреестр

В свою очередь текстовые данные Государственного реестра прав будут сгруппированы в отдельные разделы, открывающиеся на каждый объект недвижимого имущества при проведении регистрации права собственности на него. Каждый раздел должен состоять из трех частей: 1) данные о недвижимом имуществе; 2) о праве собственности на него; 3) об ограниченных имущественных правах и отягощениях. Записи о недвижимом имуществе будут включать в себя: регистрационный номер записи; регистрационный номер объекта недвижимости и данные о его местонахождении; сведения о назначении имущества; его описание (размер земельного участка, дома, его части и т.п.); стоимость этого имущества; дату внесения записи и даты внесения изменений; фамилию государственного регистратора и дату принятия им решения о государственной регистрации прав.

В записи о праве собственности на недвижимое имущество должен быть отображен регистрационный номер записи. Кроме того, для физических лиц — граждан Украины должны быть указаны: фамилия, имя, отчество, дата и место рождения, адрес постоянного места проживания, идентификационный номер в Государственном реестре физических лиц — плательщиков налогов и других обязательных платежей; данные документа, подтверждающего личность. Для физических лиц — иностранных граждан: фамилия, имя, отчество (если имеется), сведения о постоянном месте проживания за границей Украины; данные документа, подтверждающего личность. Для юридических лиц — резидентов: наименование, местонахождение, код в Едином государственном реестре предприятий и организаций Украины. Для юридических лиц — нерезидентов: наименование, местонахождение с указанием страны, в которой зарегистрировано юридическое лицо; вид общей собственности и размер долей в случае, если имущество принадлежит на праве общей долевой собственности; основания возникновения права собственности; дата записи и даты внесения изменений в запись; фамилия государственного регистратора и даты принятия им решений.

Записи об ограниченных вещных правах и отягощениях должны содержать: регистрационный номер записи; содержание ограниченного вещного права или отягощения права собственности, срок его действия (при необходимости); сведения о субъекте ограниченного вещного права; при регистрации ипотеки — ее стоимость; время и дату внесения, погашения, аннулирования и изменения записи; фамилию государственного регистратора и дату принятия им решений.

Законопроект устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество будет осуществляться в следующем порядке: принятие и проверка документов, поданных для регистрации; регистрация заявления; установление отсутствия оснований для отказа в регистрации или ее приостановки; принятие решения о регистрации, отказе в регистрации, ее приостановке; внесение записи в Государственный реестр прав; выдача выписок из него. Эта процедура должна быть завершена в течение месяца со дня получения органом регистрации заявления и всех необходимых документов. При этом государственная регистрация будет проводиться только после технической инвентаризации и/или кадастровых съемок объекта недвижимого имущества, права на который регистрируются.

Предполагаются использовать в качестве оснований: соответствующие акты органов государственной власти или местного самоуправления; договоры и иные сделки; свидетельства о праве наследования; решения судов, вступившие в законную силу; иные правоустанавливающие документы, подтверждающие права на недвижимое имущество. Регистрация отягощений в свою очередь будет проводиться на основании: определений судов об обеспечении исков; решений судов об обращении взысканий на имущество или о признании собственника имущества банкротом; постановлений органов досудебного следствия о наложении ареста на недвижимое имущество; иных актов государственных органов и должностных лиц.

В качестве оснований для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество могут быть признаны следующие обстоятельства: заявленное право не подлежит регистрации; недвижимое имущество (большая его часть) находится в другом регистрационном округе; с заявлением обратилось лицо, не имеющее такого права; поданные документы не соответствуют требованиям, установленным законодательством, или не дают возможности установить соответствие заявленных прав и поданных документов требованиям законодательства; заявление о государственной регистрации прав, связанных с отчуждением недвижимого имущества, подано после регистрации отягощений, наложенных на это имущество; заявленное право уже зарегистрировано.

Законопроектом предусмотрено также, что за регистрацию права собственности на недвижимое имущество уплачивается государственная пошлина. Регистрация ограниченных вещных прав, отягощений, предоставление выписок из Государственного реестра прав, аннулирования, погашения, внесения изменений в записи оплачиваются регистрационным сбором, размер и порядок уплаты которого устанавливается Кабинетом Министров Украины.

Подчеркнем, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество в соответствии с законопроектом является открытой. При этом орган регистрации обязан выдать заявителю выписку из Государственного реестра прав, содержащую сведения о праве собственности на недвижимое имущество и его собственниках, об ограниченных вещных правах и отягощениях прав собственности. Однако сведения о содержании правоустанавливающих документов, обобщенную информацию о праве отдельного лица на недвижимость, а также выписки из Государственного реестра прав, содержащие сведения о переходе прав на такое имущество, выдаются только: лицам, которым принадлежит право на него, их наследникам (правопреемникам — для юридических лиц), уполномоченным ими лицам; судам, органам внутренних дел, органам прокуратуры, органам государственной налоговой службы, органам Службы безопасности Украины и другим органам государственной власти (должностным лицам), если запрос сделан в связи с осуществлением ими полномочий, определенных законодательством. При этом орган государственной регистрации обязан по заявлению лица, которому принадлежит право на соответствующее имущество, предоставить ему информацию о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, на который он имеет права.

Предполагается, что Закон Украины

«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» вступит в силу через шесть месяцев после его опубликования.