Решая спор о признании сделки, подлежащей нотариальному удостоверению, действительной, судам необходимо учитывать, что норма части 2 статьи 220 Гражданского кодекса Украины не применяется в отношении сделок, которые подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации, поскольку момент совершения таких сделок связывается с их государственной регистрацией, поэтому они не являются заключенными и не создают права и обязанности для сторон.

Кроме того, судом не было учтено, что одним из условий признания сделки действительной в судебном порядке является установление судом факта уклонения одной из сторон от нотариального удостоверения сделки, чего судом по делу установлено не было, а установленный им факт утери продавцом правоустанавливающего документа на предмет отчуждения по договору не может быть основанием для признания договора действительным

19 июня 2013 года Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины, рассмотрев в судебном заседании заявление гр-ки М. о пересмотре определения судьи Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 21 января 2013 года по делу по иску гр-на В. к гр-ну Л. о признании действительным договора купли-продажи и права собственности, установила следующее.

В июле 2012 года гр-н В. обратился в суд с иском к гр-ну Л. о признании действительным договора купли-продажи объекта недвижимого имущества и права собственности на него. Истец отметил, что 2 июля 2012  года между ним и гр-ном Л. был заключен и нотариально удостоверен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения игровых автоматов, расположенного по адресу: *, согласно которому они обязались не позднее 3 июля 2012 года заключить договор купли-продажи данного нежилого помещения. Тогда же ими было достигнуто согласие относительно цены продажи предмета договора. В этот же день им, гр-ном В., как покупателем были полностью выполнены условия предварительного договора купли-продажи. 3 июля 2012 года между ним и ответчиком был заключен в простой письменной форме договор купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения, однако нотариально удостоверить данный договор оказалось невозможным в связи с тем, что продавцом — гр-ном  Л.  утерян правоустанавливающий документ на указанное нежилое помещение — договор купли-продажи данного помещения, заключенного гр-ном Л. с предыдущим собственником, а получить дубликат указанного договора у нотариуса оказалось невозможным. При таких обстоятельствах истец просил признать фактически заключенный с ответчиком договор купли-продажи нежилого помещения действительным и признать за ним право собственности на него.

Решением Автозаводского районного суда г. Кременчуга от 18 июля 2012 года, оставленным без изменений определением Апелляционного суда Полтавской области от 24 декабря 2012 года, исковые требования  удовлетворены. Признан действительным договор купли-продажи, заключенный 3 июля 2012 года гр-ном Л. с гр-ном В., согласно которому гр-н Л. продал гр-ну В. нежилое помещение игровых автоматов, расположенное по адресу: *, и признано за гр-ном В. право собственности на указанное нежилое помещение.

Определением судьи Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 21 января 2013 года отказано гр-ке М. в открытии кассационного производства по делу по указанному иску.

В заявлении о пересмотре Верховным Судом Украины судебного решения суда кассационной инстанции гр-ка М. просит отменить судебное решение кассационного суда и принять новое решение, ссылаясь на неодинаковое применение судом кассационной инстанции части 2 статьи 220 Гражданского кодекса (ГК) Украины, повлекшее принятие разных по содержанию судебных решений в подобных правоотношениях.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Украины, пояснения представителя гр-ки М. — гр-на С. и адвоката гр-на Р., который предоставляет правовую помощь гр-ну Л., в поддержку заявления, а также представителя гр-на В. — гр-на П. относительно возражения на него, исследовав материалы дела и проверив изложенные в заявлении доводы, Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины пришла к выводу, что заявление подлежит удовлетворению частично.

Согласно части 1 статьи 354 Гражданского процессуального кодекса (ГПК) Украины, право подать заявление о пересмотре судебных решений по гражданским делам после их пересмотра в кассационном порядке имеют стороны и другие лица, которые принимали участие в деле.

Сторонами по делу являются истец — гр-н В. и ответчик — гр-н Л. По инициативе гр-ки М. дело пересматривалось в апелляционном и кассационном порядке, следовательно, она является лицом, принимавшим участие в деле, и по ее заявлению дело может пересматриваться Верховным Судом Украины.

На основании статьи 3604 ГПК Украины Верховный Суд Украины отменяет судебное решение по делу, которое пересматривается на основании неодинакового применения судом (судами) кассационной инстанции одних и тех же норм материального права, повлекшего принятие различных по содержанию судебных решений в подобных правоотношениях, если установит, что оно является незаконным.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, с выводами которого согласились апелляционный и кассационный суды, исходил из того, что стороны договорились по всем существенным условиям договора купли-продажи объекта недвижимого имущества и состоялось его выполнение истцом, а нотариально удостоверить договор невозможно из-за утери продавцом правоустанавливающего документа на предмет договора, что является основанием для признания договора действительным согласно части 2 статьи 220 ГК Украины.

Вместе с тем в судебных решениях Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 11 апреля 2011 года, 4 и 25 июля 2012 года, а также от 10 октября 2012 года, принятых по делам по подобным правоотношениям, на которые как на примеры неодинакового применения судом кассационной инстанции одной и той же нормы материального права ссылается в своем заявлении гр-ка М., кассационный суд указал, что норма части 2 статьи 220 ГК Украины не применяется к договорам, подлежащим нотариальному удостоверению и государственной регистрации, поскольку момент совершения таких сделок в соответствии со статьями 210 и 640 ГК Украины в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, связывается с государственной регистрацией сделки, а потому они не являются заключенными и не создают права и обязанности для сторон.

Следовательно, судом кассационной инстанции допущено неодинаковое применение части 2 статьи 220 ГК Украины по делам по подобным правоотношениям.

Устраняя разногласия в применении судом кассационной инстанции указанной нормы материального права, Верховный Суд Украины исходит из следующего.

Согласно части 1 статьи 220 ГК Украины, в случае несоблюдения сторонами требования закона о нотариальном удостоверении договора такой договор является ничтожным.

В соответствии с частью 2 статьи 220 ГК Украины, если стороны договорились относительно всех существенных условий договора, что подтверждается письменными доказательствами, и произошло полное или частичное исполнение договора, но одна из сторон уклонилась от его нотариального удостоверения, суд может признать такой договор действительным. В этом случае последующее нотариальное удостоверение договора не требуется.

Согласно части 3 статьи 640 ГК Украины в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, договор, подлежащий нотариальному удостоверению или государственной регистрации, считается заключенным с момента его нотариального удостоверения или государственной регистрации, а в случае необходимости и нотариального удостоверения и государственной регистрации — с момента государственной регистрации.

Пленум Верховного Суда в пункте 13 постановления «О судебной практике рассмотрения гражданских дел о признании сделок недействительными» от 6 ноября 2009 года № 9 разъяснил, что, решая спор о признании сделки, ­подлежащей нотариальному удостоверению, действительной, судам необходимо учитывать, что норма части 2 статьи 220 ГК Украины не применяется в отношении сделок, которые подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации, поскольку момент совершения таких сделок в соответствии со статьями 210, 640 ГК Украины связывается с их государственной регистрацией, поэтому они не являются заключенными и не создают права и обязанности для сторон.

Статьей 657 ГК Украины в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, было установлено, что договор купли-продажи жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Однако при рассмотрении дела суды первой, апелляционной и кассационной инстанций на указанные положения закона внимания не обратили и не учли, что договор купли-продажи нежилого здания в силу статьи 657 ГК Украины в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, подлежал и нотариальному удостоверению, и государственной регистрации, поэтому не мог быть признан судом действительным на основании части 2 статьи 220 ГК Украины, соответственно отсутствуют основания для признания за истцом права собственности на спорное недвижимое имущество.

Кроме того, судом не было учтено, что одним из условий признания сделки действительной в судебном порядке является установление судом факта уклонения одной из сторон от нотариального удостоверения сделки, чего судом по делу установлено не было, а установленный им факт утери продавцом правоустанавливающего документа на предмет отчуждения по договору не может быть основанием для признания договора действительным.

Таким образом, при одинаковых фактических обстоятельствах судом кассационной инстанции неодинаково применена одна и та же норма материального права, что повлекло принятие различных по содержанию судебных решений в подобных правоотношениях. Поскольку по делу, которое пересматривается, решение суда кассационной инстанции является незаконным, то в соответствии со статьей 360⁴ ГПК Украины его следует отменить и передать дело на новое кассационное рассмотрение.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 355, пунктом 1 части 1 статьи 360³, частями 1, 2 статьи 360⁴ ГПК Украины, Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины постановила:

— заявление гр-на М. удовлетворить частично;

— определение судьи Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 21 января 2013 года отменить и направить дело на новое кассационное рассмотрение.

Постановление Верховного Суда Украины является окончательным и может быть обжаловано только на основании, установленном пунктом 2 части 1 статьи 355 ГПК Украины.

 

(Постановление Верховного Суда Украины от 19 июня 2013 года. Дело № 6-49ц13. Председательствующий — Гуменюк В.И. Судьи — Лященко Н.П., Онопенко В.В., Охримчук Л.И., Романюк Я.М., Сенин Ю.Л.)