29 декабря 2003 года был заключен договор купли-продажи, согласно которому Продавец — ЗАО обязался передать в собственность Покупателю — гражданину гостиничный комплекс (объект), а Покупатель — принять объект и оплатить стоимость. Однако Продавец не уведомил Покупателя о наличии обязательств перед третьими лицами. Договор купли-продажи объекта путем выкупа, заключенный 30 сентября 1999 года между региональным отделением ФГИУ и ЗАО, обременен обязательствами для ЗАО (а значит, и для Покупателя как нового собственника). В частности, пункт 5.1.3 договора обязывает на протяжении пяти лет (до 30 сентября 2004 года) использовать объект как оздоровительный центр.

Обязан ли гражданин оформить объект согласно требованиям ФГИУ?

Ольга Плюта, юрист, г. Запорожье

Отношения при купле-продаже государственного имущества регулируются Законом Украины «О приватизации государственного имущества». Статья 27 Закона предусматривает, что при приватизации имущества путем выкупа между продавцом и покупателем заключается соответствующий договор купли-продажи, в который должны быть включены определенные условия, в частности, сохранение номенклатуры и объема продукции (услуг) в соответствии с бизнес-планом. Срок действия таких обязательств не должен превышать пяти лет (исключения составляют лишь исполнения мобилизационных заданий, а также специальный порядок установлен для ряда предприятий). Такой срок установлен и в договоре от 30 сентября 1999 года.

Обязательства, предусмотренные в части 2 статьи 27 Закона, сохраняют свое действие и для лиц, приобретающих объект, в случае его дальнейшего отчуждения, в течение срока действия этих обязательств.

Пункт 5.1. Приказа предусматривает, что договор снимается с контроля, в частности, в случае полного исполнения его условий (независимо от сроков его исполнения, предусмотренных договором), подтвержденного актом заключительной проверки. Говорить о полном исполнении обязательств можно, к примеру, в случае обязательства выплатить долги, то есть если это возможно, исходя из природы обязательства. В данном случае ни о каком полном исполнении обязательства не может быть и речи. Спорить о юридической силе Закона и подзаконного акта не приходится. Закон устанавливает срок — пять лет, требовать исполнения обязательств сверх этого срока ФГИУ не вправе.

Можно ли расторгнуть по инициативе ФГИУ договор, заключенный между ЗАО и гражданином по причине невыполнения пункта 5.1.3 договора от 30 сентября 1999 года, обязывающего в течение пяти лет использовать объект как оздоровительный центр?

В соответствии с частью 2 статьи 27 Закона государственный орган приватизации обязан требовать от нового собственника исполнения обязательств, определенных в договоре купли-продажи объекта, и применять к нему в соответствии с Законом санкции в случае их неисполнения.

Какими же будут последствия неисполнения договора для нового собственника?

Часть 5 статьи 27 Закона предусматривает, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут или признан недействительным по решению суда в случае неисполнения другой стороной обязательств, предусмотренных договором купли-продажи, в установленные сроки.

Формулировка ФГИУ «иск о расторжении договора между Продавцом и Покупателем» юридически неграмотна. В соответствии со статьей 651 ГК расторгнуть договор могут лишь его стороны по взаимному согласию (если иное не установлено договором или законом) или же по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной (что и предусмотрено в приведенной части 5 статьи 27 Закона). Региональное отделение ФГИУ не является стороной договора купли-продажи между ЗАО и гражданином. Следовательно, инициировать расторжение договора между ними не может.

Однако Закон дает ФГИУ и другие полномочия — подать в суд иск о признании недействительным договора между ЗАО и гражданином. В соответствии с частью 3 статьи 215 ГК, если недействительность соглашения прямо не предусмотрена в законе, но одна из сторон или другое заинтересованное лицо оспаривает его действительность на основаниях, установленных в законе, такое соглашение может быть признано судом недействительным. Часть 6 статьи 29 Закона предусматривает, что нарушение установленного законодательством порядка приватизации или прав покупателей является основанием для признания недействительным договора купли-продажи объекта приватизации.

А нарушений в данном случае предостаточно: начиная с несоблюдения порядка заключения такого рода договоров, предусмотренного в Законе, и заканчивая неисполнением обязательств по целевому использованию объекта. Санкции за неисполнение условий договора, предусмотренные в Законе, с Покупателя взыскиваться не будут.

Какие же убытки причинило ЗАО гражданину, заключив сделку и не сообщив об обязательствах перед ФГИУ?

В соответствии со статьей 22 ГК причиненный ущерб состоит из реальных убытков и утраченной выгоды. Что это будет в данном случае, зависит от исхода дела. В случае если договор признают недействительным, это будет стоимость работ, проведенных на объекте Покупателем, издержки на судебные разбирательства, сумма утраченной выгоды, стоимость обеспечения сохранности имущества до обратной его передачи в государственную собственность. Кроме того, не стоит забывать и о возмещении морального вреда.