Как известно, по общему принципу соглашения, заключаемые с государственными органами, должны соответствовать утвержденным формам и требованиям, без каких-либо отклонений типа «на усмотрение сторон», как это бывает между предприятиями частной формы собственности. Ведь если такой договор заключить в свободной форме, предусматривающей условие свободного усмотрения двух руководителей предприятий, последствия окажутся болезненными для обеих сторон, поскольку дела будут рассматриваться как контролирующими органами, так и судом. Можно ли признать такой договор недействительным? С какого момента? Каковы последствия признания его недействительным?

Практика, безусловно, вносит свои коррективы, тем более что законодатель предусмотрел и урегулировал в законодательстве не все случаи правоотношений. Таким образом, для решения нетривиальных ситуаций необходимо проанализировать нормы законодательства, чтобы прийти к правильному выводу по конкретному делу. Хотя, конечно, «правильный» вывод у каждой стороны свой, ведь каждый действует в собственных интересах.

Прежде чем приступить к анализу точек зрения обеих сторон и судебной практики Верховного Суда Украины (ВСУ) и Высшего хозяйственного суда Украины (ВХСУ), давайте вспомним определенные общие нормы права.

1. Теоретическое основание.

Согласно части 7 статьи 179 Хозяйственного кодекса (ХК) Украины, хозяйственные договоры заключаются по правилам, установленным Гражданским кодексом (ГК) Украины с учетом особенностей, предусмотренных ХК Украины, другими нормативно-правовыми актами относительно отдельных видов договоров.

Как следует из части 1 статьи 215 ГК Украины, основанием недействительности сделки служит несоблюдение в момент совершения сделки стороной (сторонами) требований, установленных частями 1–3, 5 и 6 статьи 203 ГК Украины.

Кроме того, в соответствии с частью 1 статьи 207 ХК Украины судом может быть признано недействительным полностью или частично хозяйственное обязательство, не соответствующее требованиям закона, или совершенное с целью, заведомо противоречащей интересам государства и общества, или заключенное участниками хозяйственных отношений с нарушением хотя бы одним из них хозяйственной компетенции (специальной правосубъектности).

Таким образом, при рассмотрении вопроса недействительности хозяйственных договоров необходимо руководствоваться нормами ХК Украины, которые касаются особенностей правового регулирования хозяйственных договоров, соответствующими нормами ГК Украины и других законов.

2. Суть соглашения.

Стороны, одной из которых является государственное предприятие, заключили между собой договор аренды недвижимости.

В пунктах договора стороны согласовали, что арендатор ежемесячно вносит авансовые платежи, но не позднее пятого числа текущего месяца, путем перечисления на текущий счет арендодателя установленной денежной суммы в соответствии с протоколом согласования договорной цены.

Согласно пункту 3.5 договора, размер арендной платы может изменяться арендодателем, о чем арендатор должен быть извещен не позднее чем за 30 дней. В случае несогласия арендатора на изменение размера арендной платы договор подлежит расторжению.

Как было указано выше, размер арендной платы определяется сторонами в протоколе согласования договорной цены. Арендатор на этом основании считает договор недействительным, хочет признать его таким в суде с последствием для арендодателя — возвратом всех уплаченных арендных платежей за несколько лет аренды.

Снова предлагаю читателю вернуться к теории, чтобы все же узнать, с какого момента сделка считается недействительной на примере конкретной ситуации.

3. И снова теоретическая часть.

В соответствии с частью 1 статьи 236 ГК Украины ничтожная сделка или сделка, признанная судом недействительной, считается такой с момента ее совершения.

Вместе с тем частью 3 статьи 207 ХК Украины предусмотрено, что хозяйственное обязательство, признанное судом недействительным, считается недействительным с момента его возникновения. Если же обязательство, исходя из его содержания, может быть прекращено лишь на будущее, такое обязательство признается недействительным и прекращается на будущее, а не с момента возникновения.

Однако акцентирую ваше внимание на очень важном аспекте: фактическое пользование имуществом на основании договора аренды делает невозможным в случае его недействительности проведение между сторонами двусторонней реституции, поэтому такой договор должен признаваться судом недействительным и прекращаться только на будущее, а не с момента заключения.

4. Позиция относительно недействительности договора.

Если проанализировать непосредственно условия договора и положения Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», то договор следует признать недействительным (с точки зрения одной стороны). Почему?

Правоотношения, в которых арендатором является государственное предприятие, регулируются именно этим Законом (статья 1). Поскольку Законом Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» предусмотрено обязательное проведение оценки объекта аренды перед заключением договора аренды, это является существенным условием договора. Но размер оценки объекта в договоре не указывался.

Договор аренды является незаключенным, поскольку сторонами не были согласованы существенные условия договора — предмет аренды и размер арендной платы, а потому уплаченные арендатором по договору денежные средства за аренду помещения подлежат возврату на основании статьи 1212 Гражданского кодекса Украины как безосновательно полученные.

С другой стороны, арендодатель по договору передал арендатору помещение, а арендатор перечислял арендодателю арендную плату, что не дает оснований считать указанный договор незаключенным и требовать на основании статьи 1212 ГК Украины перечисленные арендатором в качестве арендной платы денежные средства.

5. Что по данному поводу говорит ВСУ и ВХСУ?

Сразу перейду к цитатам из решений в подобных спорах.

В постановлении Верховного Суда Украины от 24 сентября 2014 года по делу № 6-122цс14 изложена правовая позиция, согласно которой  договорный характер правоотношений исключает возможность применения к ним судом положений статьи 1212 ГК Украины.

По делу № 44/458 Высший хозяйственный суд Украины отметил, что в соответствии со статьей 1 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» аренда имущества других форм собственности регулируется положениями этого Закона, если арендаторами являются государственные предприятия, но согласился с выводом об отказе в удовлетворении исковых требований о признании недействительным решения правления открытого акционерного общества «У» в части установления истцу размера годовой арендной ставки, поскольку права истца не были нарушены (постановление от 29 ноября 2010 года).

Высший хозяйственный суд Украины в постановлениях от 23 сентября 2014 года по делу № 5011-34/10316-2012, от 15 апреля 2012 года по делу № 16/558 и от 24 декабря 2009 года по делу № 16/96 пришел к правовому выводу о том, что фактическое пользование имуществом на основании договора аренды в случае признания этого договора недействительным делает невозможным проведение между сторонами реституции. Поскольку вернуть стороны в первоначальное состояние практически невозможно, такой договор, согласно части 3 статьи 207 ХК Украины должен быть признан недействительным (ничтожным) и прекращен лишь на будущее, а не с момента заключения.

В постановлении от 15 февраля 2011 года по делу № 17/155 Высший хозяйственный суд Украины отметил, что односторонняя реституция действующим законодательством не предусмотрена. Правовым последствием недействительности сделки является двусторонняя реституция — в случае недействительности сделки каждая из сторон обязана вернуть второй стороне в натуре все, что получено во исполнение этой сделки, в случае невозможности такого возврата, в частности тогда, когда полученное заключается в пользовании имуществом, выполненной работе, предоставленной услуге, — возместить стоимость того, что получено, по условиям, действительным на момент возмещения.

В постановлении от 25 июня 2014 года по делу № 910/4386/13 Высший хозяйственный суд Украины, согласившись с выводом об отказе в удовлетворении требований о взыскании на основании статьи 1212 ГК Украины суммы арендной платы, уплаченной по договору аренды, который в дальнейшем решением суда был признан незаключенным, исходил из факта пользования истцом арендованным помещением, в связи с чем перечисление арендной платы не было безосновательным.

Выводы

1. Согласно статье 1 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», аренда имущества других форм собственности регулируется положениями этого Закона, если арендаторами являются государственные предприятия, но каждый случай рассматривается конкретно, даже если договор заключен с нарушением данного Закона.

2. Односторонняя реституция действующим законодательством не предусмотрена.

3. Фактическое пользование имуществом на основании договора аренды в случае признания этого договора недействительным делает невозможным проведение между сторонами реституции. Поскольку вернуть стороны в первоначальное состояние практически невозможно, такой договор, согласно части 3 статьи 207 ХК Украины, должен быть признан недействительным (ничтожным) и прекращен лишь на будущее, а не с момента заключения (в рассматриваемом случае договор на момент спора уже был прекращен, поэтому признание его недействительным в судебном порядке не имеет смысла, так как он может быть прекращен лишь на будущее).

4. Невозможно обязать вернуть уплаченные арендные платежи по договору, так как установлен факт пользования арендованным помещением, в связи с чем перечисление арендной платы не было безосновательным.

 

КОТАШЕВСКАЯ Татьяна — юрист, г. Харьков