Реализация права собственности в правовом аспекте включает также возможность получать доход с принадлежащего имущества. Именно доход движет сторонами споров о праве собственности, в том числе об обращении взыскания на предмет ипотеки в случае неисполнения кредитного обязательства. И, конечно же, предыдущий собственник будет стараться как можно дольше получать прибыть, например, от коммерческой недвижимости. Однако если прибыль получена после юридического момента перехода права собственности, новый собственник вправе требовать возврата таких доходов, заявив кондикционный иск независимо от того, были ли им совершены действия для перезаключения договоров аренды или нет. Об этом идет речь в постановлении Верховного Суда Украины от 25 октября 2017 года по делу № 3-905гс17, по иску банка «У» к ООО «А» о взыскании 10 217 034,42 грн.

В обоснование исковых требований банк указал, что ответчик, за которым было зарегистрировано право собственности на недвижимое имущество, несмотря на наличие обременения и запрета отчуждения, безосновательно с апреля по июнь получал доход от арендной платы, уплачиваемой третьими лицами, хотя с 1 апреля 2013 года собственником сдаваемых в аренду помещений был уже истец.

ООО «А» в свою очередь предъявило встречный иск о взыскании 3 586 617,87 грн расходов, связанных с содержанием здания.

Решением Хозяйственного суда г. Киева от 11 ноября 2015 года в удовлетворении иска и встречного иска отказано. Постановлением Киевского апелляционного хозяйственного суда от 22 марта 2017 года это решение суда в части отказа в удовлетворении иска банка отменено и принято новое решение об удовлетворении иска. Постановлением Высшего хозяйственного суда Украины (ВХСУ) от 3 июля 2017 года постановление оставлено без изменений.

Суд кассационной инстанции основывался на том, что все договоры аренды недвижимого имущества (предмета ипотеки), заключенные между ООО «А» и третьими лицами без соответствующего согласия ипотекодержателя (банка «У»), являются недействительными в силу прямых указаний части 3 статьи 12 Закона Украины «Об ипотеке», то есть являются ничтожными в понимании части 2 статьи 215 Гражданского кодекса (ГК) Украины и не порождают каких-либо юридических последствий. Иными словами, арендные правоотношения ответчика с его контрагентами возникли неправомерно, поэтому все средства, полученные по таким ничтожным сделкам, считаются безосновательно полученными доходами, которые подлежат возмещению банку как легитимному владельцу. При этом ВХСУ отметил, что встречный иск не подлежит удовлетворению, поскольку ООО «А» не доказало, что понесенные им расходы были необходимыми для сохранения или предотвращения приведения в непригодность имущества.

Отказывая в удовлетворении заявления ООО «А» о пересмотре принятых по делу решений, отмене постановлений ВХСУ и суда апелляционной инстанции и оставлении в силе решения Хозяйственного суда г. Киева, Судебная палата по хозяйственным делам ВСУ исходила из того, что в настоящем деле судом кассационной инстанции правильно применены положения статей 1212, 1214 ГК Украины.

ВСУ обратил внимание, что по решению Хозяйственного суда г. Киева от 10 сентября 2012 года, оставленному без изменений, в частности, постановлением ВХСУ от 26 февраля 2013 года, в счет частичного погашения долга ЧАО «К» по кредитному договору обращено в пользу банка «У» взыскание на предмет ипотеки — офисное здание.

До момента приобретения банком права собственности на спорное недвижимое имущество право собственности на него было зарегистрировано за ООО «А», которое сдавало его третьим лицам в аренду и получало денежные средства в качестве арендных платежей. Банк «У» приобрел право собственности на спорное здание 1 апреля 2013 года после регистрации в Государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Согласно части 3 статьи 3 Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений», права на недвижимое имущество и их обременения, которые подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Законом, возникают с момента такой регистрации. А по правилам части 1 статьи 770 ГК Украины в случае смены собственника вещи, переданной в аренду, к новому собственнику переходят права и обязанности арендодателя.

В то же время частью 1 статьи 1212 и пунктом 1 части 1 статьи 1214 ГК Украины установлено, что лицо, которое приобрело или хранило у себя имущество за счет другого лица без достаточного правового основания, обязано вернуть потерпевшему это имущество. Лицо обязано вернуть имущество и в случае, если основание, на котором оно было приобретено, со временем исчезло. Такое лицо обязано возместить все доходы, которые оно получило или могло получить от этого имущества со времени, когда узнало или могло узнать о владении этим имуществом без достаточного правового основания. С этого времени лицо несет ответственность также за допущенное ухудшение состояния имущества.

ВСУ подчеркнул, что положения главы 83 ГК Украины применяются независимо от того, было ли безосновательное приобретение или хранение имущества результатом поведения приобретателя имущества, потерпевшего, других лиц или следствием события.

В связи с этим ВСУ указал на особенности содержания и элементы кондикционных обязательств.

По его мнению, характерной особенностью кондикционных обязательств является то, что основания их возникновения имеют широкий спектр: обязательства могут возникать как из действий, так и из событий, причем из действий сторон обязательства и третьих лиц, из запланированных и случайных действий, правомерных и неправомерных. Кроме того, в кондикционном обязательстве не имеет правового значения, выбыло ли имущество из владения собственника по его воле или вопреки ей, является ли приобретатель добросовестным или недобросовестным.

Признаки, характерные для кондикции, свидетельствуют о том, что предъявление кондикционного требования можно признать надлежащим самостоятельным способом защиты нарушенного права собственности, если вещь имеет родовые признаки, потерпевший добивается возврата ему вещи от лица (приобретателя), с которым он не связан договорными правоотношениями относительно вещи.

Иными словами, отмечает ВСУ, кондикция — это внедоговорной обязательственный способ защиты права собственности или иного вещного права, который может быть применен самостоятельно. Кондикция также применяется субсидиарно к реституции и виндикации как способ защиты нарушенного права в случае, если определенное требование собственника (титульного владельца) имущества не охватывается нормативным урегулированием основного способа защиты права, но по характерным признакам, условиям и субъектному составу попадает под определение обязательства, связанного с приобретением или хранением имущества без достаточного правового основания.

Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, подлежат защите путем удовлетворения иска к владельцу, с использованием правового механизма, установленного статьей 1212 ГК Украины, в случае наличия правовых отношений вещно-правового характера непосредственно между собственником и владельцем имущества.

Такой способ защиты возможен путем подачи кондикционного иска, если для этого есть основания, предусмотренные статьей 1212 ГК Украины, как, в частности, в настоящем деле.

ВСУ подчеркнул, что поскольку с 1 апреля 2013 года законным владельцем арендованных помещений стал истец, а ответчик продолжал принимать от третьих лиц арендные платежи от сдачи чужого имущества в аренду, точно зная о регистрации права собственности на арендованное имущество за банком «У», суд апелляционной инстанции, с которым согласился ВХСУ, пришел к обоснованному выводу об удовлетворении иска.