Осуществление товарного сельскохозяйственного производства невозможно без такого ресурса, как земля. В последние годы в нашей стране разворачивается масштабная конкуренция сельскохозяйственных производителей за право пользования землями сельскохозяйственного назначения, находящимися как в частной, так и в государственной собственности. Обычно деятельность агропроизводителя не ограничивается одним регионом. Если мы говорим об агрохолдингах, то границы их деятельности охватывают почти все области нашей страны. Однако с обострением ситуации на востоке Украины предприятия потеряли свои производственные ресурсы, расположенные в пределах территорий, на которых проводится антитеррористическая операция. Договоры аренды продолжают действовать, и возникают вопросы: каким образом прекратить такие договорные правоотношения и платить ли арендную плату за такие земельные участки?
Аргументировать расторжение
Если еще до 2016 года все находились в состоянии ожидания прекращения военных действий, то позже стало понятно, что дальнейшее использование земель, находящихся на линии соприкосновения между Вооруженными Силами Украины и незаконными вооруженными формированиями, в дальнейшем будет невозможным, а потому договоры аренды необходимо расторгать в судебном порядке. Однако как аргументировать суду необходимость досрочного расторжения договорных отношений?
Отношения, связанные с арендой земель, регулируются Гражданским кодексом (ГК) Украины, Земельным кодексом (ЗК) Украины, Законом Украины «Об аренде земли», другими нормативно-правовыми актами, а также договором аренды земли.
Именно статьей 22 ЗК Украины установлено, что землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, предоставленные для производства сельскохозяйственной продукции, осуществления сельскохозяйственной научно-исследовательской и учебной деятельности, размещения соответствующей производственной инфраструктуры, в том числе инфраструктуры оптовых рынков сельскохозяйственной продукции, или предназначенные для этих целей.
Статьей 13 Закона Украины «Об аренде земли» договор аренды земли определен как договор, по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями договора и требованиями земельного законодательства.
Часть 1 статьи 96 ЗК Украины содержит императивную норму, которой установлена обязанность землепользователя обеспечить использование земли по целевому назначению.
Любой договор аренды земли сельскохозяйственного назначения содержит существенное условие использования земельного участка — выращивание товарной сельскохозяйственной продукции.
Таким образом, в связи с военными действиями арендодатель в любом случае не может осуществлять товарное производство на землях, которые не подконтрольны Украине или находятся на территории возможного столкновения военных формирований. То есть имеет место существенное изменение обстоятельств, которыми стороны руководствовались на момент заключения договора. Ведь ни арендодатель, ни арендатор на момент возникновения договорных правоотношений не могли предвидеть захвата незаконными вооруженными формированиями отдельных районов Донецкой и Луганской областей, наступления террористической угрозы на указанных территориях, что сделало невозможным и опасным осуществление хозяйственной деятельности в этих областях.
В такой ситуации с учетом стандартов делового оборота, а также норм действующего законодательства Украины дальнейшее исполнение арендатором своих договорных обязательств, в частности по уплате арендной платы, при невозможности использования земельного участка и получения дохода от него существенно нарушит интересы арендатора, поэтому является недопустимым.
Все вышеприведенные аргументы служат основанием применения к таким договорным правоотношениям частей 1, 2 статьи 652 ГК Украины, предусматривающих, что в случае существенного изменения обстоятельств, которыми стороны руководствовались при заключении договора, договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон, если иное не установлено договором или не вытекает из сути обязательств. Изменение обстоятельств является существенным, если они изменились настолько, что, если бы стороны могли это предвидеть, они не заключили бы договор или заключили бы его на других условиях.
Невозможность расторжения
Однако арендодатели, органы исполнительной власти не спешат в добровольном порядке прекращать договорные правоотношения и требуют от агропроизводителя уплаты арендной платы. В некоторых случаях внесудебное расторжение договоров аренды земель невозможно вообще, так как арендодатели, например владельцы земельных паев, находящихся на тех же неподконтрольных территориях, по уважительным причинам (пожилой возраст, отсутствие средств и другое) не могут въехать на территорию Украины. В то же время операторы почтовой связи лишены возможности доставлять корреспонденцию на территорию АТО. В таком случае единственным возможным путем прекращения таких правоотношений является обращение в суд с иском о расторжении договора аренды.
Но прежде чем обратиться в суд, необходимо проверить, находится ли земельный участок, являющийся предметом договора аренды, на территории населенного пункта, включенного в перечень территорий, на которых проводится антитеррористическая операция. Этот перечень установлен распоряжением Кабинета Министров Украины об утверждении перечня населенных пунктов, на территории которых осуществлялась антитеррористическая операция, от 2 декабря 2015 года № 1275-р.
Обследование земель
Если же такой земельный участок находится на линии разграничения, то целесообразно обратиться в органы местного самоуправления с просьбой составить акт обследования земель сельскохозяйственного назначения на предмет невозможности проведения полевых работ. В таком акте должно быть указано, что обследованные земельные участки находятся на линии разграничения сил АТО и незаконных вооруженных формирований (то есть непосредственно в зоне проведения активных боевых действий). Возможно, они заминированы или используются для строительства капитальных оборонных сооружений, в связи с чем будет подтверждена невозможность проведения арендатором сельскохозяйственных работ.
Обычно таких доказательств достаточно суду для принятия решения в пользу арендатора и расторжения договора аренды земли.
Однако не все предприятия, работающие по договорным правоотношениям, предметом которых являются земельные участки, расположенные на не подконтрольных Украины территориях, спешат в суд с исковыми заявлениями о расторжении договоров аренды, ведь судебные процессы требуют и времени, и денежных средств. Такие действия необходимо осуществлять своевременно, в противном случае может сложиться ситуация, когда агропромышленный производитель будет уже не истцом, а ответчиком в споре о взыскании задолженности по арендной плате.
ШЕИН Ксения — советник МЮК ALEXANDROV & PARTNERS, г. Киев
© Юридична практика, 1997-2024. Всі права захищені
Кількість адвокатських балів | Вартість |
---|---|
Відеокурс з адвокатської етики | 650 грн |
10 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 2200 грн |
16 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 3500 грн |
8 адвокатських балів (без адвокатської етики) | 1800 грн |
Щодо додаткової інформації
Email: [email protected]
Тел. +38 (050) 449-01-09
Пожалуйста, подождите…