Генеральный партнер 2021 года

Издательство ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРАКТИКА
Главная » Юридическая практика № 10 (1159) » Дорожить о выполнении

Дорожить о выполнении

Рубрика Тема номера
Подготовка корпоративной структуры — далеко не единственное «домашнее задание», которое необходимо выполнить субъектам агробизнеса в преддверии открытия рынка земли

Когда 6 февраля этого года парламент приступил к рассмотрению проекта Закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно оборота земель сельскохозяйственного назначения» (регистрационный № 2178-10), многим (и автору данного материала в том числе) казалось, что снятие действующего уже 19 лет моратория на отчуждение земель сельхозназначения — вопрос нескольких дней. Но реальность оказалась иной, и за первые два сессионных дня Верховная Рада Украины рассмотрела всего 184 поправки из 4018. Принятие законопроекта может сильно затянуться.

Но сомнений в том, что рынок сельхозземель будет открыт в этом году, почти нет. Власть демонстрирует политическую волю сделать это. Уверенность в открытии рынка усиливается наличием решения Европейского суда по правам человека по делу «Зеленчук и Цицюра против Украины» (жалобы № 846/16 и № 1075/16), которым признано нарушение мораторием одного из основоположных прав человека (права собственности). Суд также обязал наше государство принять меры «общего характера» (параграф 150 решения), которые, очевидно, и должны предусматривать отмену моратория. Если мораторий не снимет парламент, рано или поздно суды будут вынуждены смотреть на ситуацию через призму решения Европейского суда по правам человека, исходя из ничтожности установления моратория. Вопрос неминуемо станет ребром — нельзя одновременно применять Конвенцию о защите прав человека и основоположных свобод и правила о моратории.

Несмотря на огромное количество поправок (большинство из них являются просто «законодательным спамом»), представляется маловероятным, что окончательный текст проекта № 2178-10 будет сильно отличаться от текста, подготовленного профильным комитетом парламента ко второму чтению. Этот текст существенно изменился по сравнению с исходным вариантом и стал намного более консервативным. В то же время обеспечивается самое главное — отмена моратория на отчуждение земель сельхозназначения уже в этом году, с 1 октября. Мораторий будет сохранен лишь в отношении сельхозземель на оккупированных территориях.

Только для своих

Покупателями сельхозземель, согласно статье 130 Земельного кодекса (ЗК) Украины в редакции проекта, смогут стать лишь граждане Украины, «юридические лица Украины, созданные и зарегистрированные по законодательству Украины, участниками (акционерами, членами) которых являются только граждане Украины, и/или государство, и/или территориальные общины», территориальные общины, государство. Дополнительно возможность приобретать право собственности на сельхозземли (только в порядке обращения взыскания на заложенное имущество) предоставлено банкам. В этом случае земельные участки должны быть отчуждены на протяжении двух лет с момента приобретения.

В проекте сделана серьезная попытка действительно ограничить доступ иностранного капитала (другими словами, иностранных инвестиций) к аграрному сектору Украины. Закрываются очевидные обходные пути приобретения земли через оборот корпоративных прав. Хотя проектом предусмотрена возможность послабления правил в этом отношении, такая либерализация обусловлена практически невыполнимым в обозримом будущем условием — результатами всеукраинского референдума.

Предусмотрены и ограничения на площадь земель «в одних руках» в размере 10 тыс. гектаров. При этом должны учитываться как земли, которые непосредственно принадлежат лицу, так и земли юридических лиц, в которых ему принадлежит доля (площадь учитывается пропорционально этой доле — часть 2 новой редакции статьи 130 ЗК Украины).

Нарушение требований и относительно личности покупателя, и относительно площади является основанием для признания соответствующей сделки недействительной, а также для конфискации земельного участка (часть 3 новой редакции статьи 130, новая редакция статьи 145 ЗК Украины). Впрочем, то, что названо в проекте «конфискацией», на самом деле является реквизицией, поскольку после реализации земельного участка на торгах вырученная сумма возвращается предыдущему собственнику.

Предусмотрено, что расчеты, связанные с оплатой цены земельных участков, должны осуществляться в безналичной форме (часть 5 статьи 130 ЗК Украины в редакции законопроекта). Интерес представляет и норма, устанавливающая запрет на приобретение права собственности на сельхозземлю по возмездным договорам в случае отсутствия у приобретателя права собственности документов, подтверждающих источник происхождения средств или других активов, за счет которых приобретается такое право. ЗК Украины будет дополнен новым пунктом 22 раздела Х «Переходные положения», согласно которому до 2030 года цена продажи земельных участков сельхозназначения, выделенных в счет земельных паев, не может быть меньше их нормативной денежной оценки.

Возможности и вызовы

Я — убежденный приверженец либеральной модели рынка земель. При этом, на мой взгляд, ограничения, предложенные в окончательной редакции проекта, являются нежелательными, но все же далеко не критичными. Если их принятие необходимо для отмены моратория, то это нельзя назвать чрезмерной платой. Вред от многих ограничений вполне можно минимизировать или даже полностью нивелировать с помощью грамотных решений по структурированию агробизнеса.

Так, одним из таких положений проекта является норма относительно круга юридических лиц, которые могут владеть сельхозземлями на праве собственности. Этот круг сужается даже по сравнению с существующими правилами (статья 82 ЗК Украины), причем даже относительно сельхозземель, на которые сегодня действие моратория не распространяется. В то же время проект разрешает оборот преимущественного права приобретения арендованных земель (новая редакция части 2 статьи 131 ЗК Украины). Очевидно, это позволит арендаторам уступить преимущественное право подконтрольным (в широком смысле) юридическим лицам, которые впоследствии смогут приобрести землю.

Широкие возможности для структурирования бизнеса будет предоставлять право эмфитевзиса. В комбинации с отчуждением земельных участков их одновременная передача на праве эмфитевзиса операционной компании, инвестору или подконтрольной ему компании позволит создать интересные модели ведения агробизнеса.

Современные договорные и корпоративные инструменты в целом позволяют вести эффективный бизнес и без предоставления права собственности на земельный участок непосредственно инвестору. Тем не менее важно, чтобы рынок позволил обеспечить оборот земель, их концентрацию, стабильность землепользования и, в конце концов, уйти от доминирования института аренды земли, который в украинском варианте зарекомендовал себя как довольно нестабильный и рискованный правовой инструмент.

Подготовка корпоративной структуры — далеко не единственное «домашнее задание», которое необходимо выполнить субъектам агробизнеса в преддверии отекрытия рынка земли. Претендуя на получение государственной поддержки и разных видов финансирования, многие будущие покупатели земли должны будут легализовать свою деятельность, вывести бизнес из тени, привести в порядок бухгалтерский и налоговый учет, упорядочить свои активы, оформив земельные участки и недвижимость, которые уже находятся в их пользовании, и т.п. Значительная часть потенциальных покупателей — это «единоличники», которые сегодня действуют практически полностью за рамками правового поля, не регистрируясь как субъекты предпринимательства, не платя налогов, не оформляя используемой земли, реализуя продукцию за наличный расчет и т.д. Очень важно, чтобы перспектива покупки земли стала для этих хозяйств стимулом к легализации. Если все будет сделано правильно, от такой легализации выиграют все, а рынок земли приведет к наиболее желательному для общества результату — появлению прослойки крепких мелких и средних фермеров, которые смогут не просто внести свой серьезный вклад в развитие экономики, но и изменить социальную картину на селе.

Запуск рынка земли откроет возможности для новых или недостаточно развитых в Украине направлений агробизнеса, где необходимы значительные инвестиции в земельные участки и недвижимость, расположенную на них (что целесообразно лишь в случае, если земля находится в собственности). Это сады, виноградники, ягодники, питомники, тепличные хозяйства, хозяйства по выращиванию энергетической древесины, органическому земледелию.

Безусловно, не исключены и некоторые риски — прежде всего риски стабильности существующего землевладения на основе аренды земли. Впрочем, повышение рисков тут на самом деле очень условно — процессы аренды в Украине никогда не характеризовались излишней стабильностью. Действия недобросовестных участников рынка и рейдеров практически никак не сдерживал мораторий; все схемы, которыми пугают общество противники открытия рынка земель, возможны и при наличии моратория.

Важнейший инструмент

Запуск рынка земель, по моему мнению, одно из самых важных событий за все время независимости Украины, способное привести к колоссальным изменениям в экономике и обществе в целом, изменениям, которые создадут на селе класс собственников (вместо сообщества безынициативных получателей арендной платы). При этом, конечно, рынок земель — это лишь инструмент. Использовать его для максимальной пользы для своих клиентов и пользы всего украинского общества — ключевая задача юридического бизнеса.

 

МИРОШНИЧЕНКО Анатолий — старший партнер Юридической группы EUCON, адвокат, проф., д.ю.н., г. Киев

Поделиться

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Подписывайтесь на «Юридическую практику» в Facebook, Telegram, Linkedin и YouTube.

0 комментариев
Встроенные отзывы
Посмотреть все комментарии
Slider

Другие новости

PRAVO.UA

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: