В процедуре обращения взыскания на залоговое недвижимое имущество должников первоочередным является выбор способа такого взыскания. Для решения этого вопроса в первую очередь необходимо обратиться к положениям ипотечного договора, а также нормам Закона Украины «Об ипотеке» (Закон).

Статья 33 Закона предусматривает, что способами обращения взыскания на предмет ипотеки являются: решения суда (реализация на публичных торгах, продажа третьему лицу ипотекодержателем от своего имени), исполнительная надпись нотариуса или договор об удовлетворении требований ипотекодержателя (внесудебное урегулирование). При выборе способа взыскания залогодержатель руководствуется необходимостью получения положительного для себя результата в кратчайшие сроки с минимальными затратами.

С учетом практики, сложившейся по данному вопросу, можно сказать, что таким способом является обретение ипотекодержателем права собственности на предмет ипотеки. Вариант, при котором должником добровольно передается ипотекодержателю залоговое имущество, встречается довольно редко, поэтому мы не будем его рассмат­ривать.

В то же время Закон не содержит прямой нормы, позволяющей ипотекодержателю стать собственником имущества в случае нарушения или невыполнения основного обязательства должником. Статья 36 Закона содержит норму, согласно которой правовым основанием для передачи ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет выполнения основного обязательства является договор об удовлетворении требований ипотекодержателя или соответствующая оговорка в ипотечном договоре.

Очень долго в судебной практике, в том числе и Верховного Суда Украины (постановления Судебной палаты по хозяйственным делам от 22 декабря 2009 года и от 26 января 2010 года) существовала устоявшаяся позиция, согласно которой признание и регистрация права собственности ипотекодержателя на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, на основании решения суда невозможны, поскольку не предусмотрены Законом как один из способов взыскания. При этом суды обращали внимание на то, что обретение права собственности на ипотечное имущество ипотекодержателем возможно лишь в порядке внесудебного урегулирования (статья 37 Закона). В случае же невозможности такого урегулирования ипотекодержатель может обратиться в суд с целью обращения взыскания на предмет ипотеки в порядке статьи 39 Закона, которой предусмотрено обращение взыскания на основании решения суда. При этом суд в своем решении может установить лишь способ реализации ипотечного имущества.

Но уже в ноябре 2010 года Высший хозяйственный суд Украины (постановление от 15 ноября 2010 года по делу № 15/27), рассматривая дело по иску банка «ФК» к ООО «С», пришел к выводу, что действующим законодательством, а именно: статьями 36, 37 Закона, не исключается возможность обращения взыскания на ипотечное имущество путем обретения права собственности на него по решению суда. Как указал при этом суд, в положениях Закона удовлетворение требований ипотекодержателя путем обретения права собственнос­ти на залог приравнивается прежде всего к способу обращения взыскания, который вместе с другими может применяться, если он предусмотрен законом. Поэтому такой способ применим как отдельный вид защиты нарушенного права на основании статьи 16 Гражданского кодекса Украины. Также коллегия судей обратила внимание на необходимость наличия при этом в договоре соответствующей оговорки.

Спустя всего лишь 9 месяцев после принятия постановления от 26 января 2010 года такой же позиции стал придерживаться и Верховный Суд Украины, изложив ее в своем письме, правда, палаты по гражданским делам, от 7 октября 2010 года. Суд обратил внимание на то, что нелогично, когда стороны могут решить вопрос о передаче права собственности во внесудебном порядке, но лишены этого права в судебном порядке, что противоречит статьям 55, 124 Конституции Украины.

Кто же обеспечит однотипность судебной практики, если даже Верховный Суд Украины делает разные заключения, толкуя одну и ту же норму закона? И хотя в нашей стране судебный прецедент не является источником права, с каждым днем судебная практика, особенно судов высших инстанций, все чаще предопределяет принятие решений судами низших инстанций при решении подобных споров.

Таким образом, исходя из изложенного, можно сделать вывод о том, что на Украине существует еще один способ обращения взыскания на залоговое имущество — признание права собственности ипотекодержателя на предмет ипотеки на основании решения суда.

Но после создания такого способа появилось также множество вопросов, а именно: по какой цене ипотекодержатель приобретает право собственности и кто проводит оценку предмета ипотеки, с какого момента он становится собственником залогового имущества и на него возлагаются все обязательства собственника и т.д. На эти вопросы, по-видимому, даст ответ уже новая судебная практика.

ТКАЧУК Александр — юрист ЮК «Алексеев, Боярчуков и Партнеры», г. Киев