5 июля 2003 года Президент Украины подписал Закон Украины «Об ипотеке», который начал действовать с 1 января 2004 года. Предлагаем вниманию читателей анализ положений указанного Закона.

Наиболее существенные изменения, внесенные Законом в ряд нормативных актов, касаются Земельного и Жилищного кодексов. Кроме того, раздел II Закона Украины «О залоге» от 1 января 2004 года утрачивает силу. Законом также предусматривается разработка законопроекта «Об ипотечных ценных бумагах». Эта обязанность возложена на Кабинет Министров Украины.

Что такое ипотека

Ипотека определяется в Законе как вид обеспечения исполнения обязательства недвижимым имуществом, остающимся во владении и пользовании ипотекодателя. В случае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства ипотекодержатель имеет право получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки (преимущество перед другими кредиторами).

Статус недвижимости приобретают, согласно Закону, такие объекты:

— земельные участки;

— объекты, расположенные на земельных участках и неразрывно с ним связанные (то есть их перемещение невозможно без обесценивания и изменения целевого назначения);

— морские и воздушные суда;

— суда внутреннего плавания;

— космические объекты.

Ипотека может возникнуть на основании:

— соответствующего договора;

— решения суда;

— Закона.

Государственная регистрация

Статьей 4 Закона предусмотрена государственная регистрация обременений недвижимого имущества ипотекой. Вместе с тем отсутствие такой регистрации не является основанием для признания договора недействительным. Вследствие несоблюдения данного условия требование ипотекодержателя не будет приоритетным по отношению к требованиям третьих лиц. Обязанность государственной регистрации имущества возложена на ипотекодержателя.

Государственная регистрация осуществляется на основании уведомления ипотекодержателя, содержащего следующие сведения:

— информацию об ипотекодателе и ипотекодержателе;

— описание предмета ипотеки;

— размер основного обязательства;

— срок полного исполнения основного обязательства;

— ссылку на выпуск закладной или ее отсутствие.

Что может быть предметом ипотеки

Закон устанавливает определенные условия для предмета ипотеки. Во-первых, имущество принадлежит ипотекодателю на праве собственности (на праве полного хозяйственного ведения, если это государственное или коммунальное предприятие). Во-вторых, на имущество может быть обращено взыскание. В-третьих, имущество зарегистрировано в установленном законом порядке (например, суда регистрируются в Государственном судовом реестре Украины и в Судовой книге Украины).

Кроме того, предметом ипотеки могут быть объекты незавершенного строительства, при условии, что ипотекодатель сможет документально подтвердить в будущем приобретение права собственности на него. Часть объекта недвижимого имущества может быть предметом ипотеки при условии, что она выделена в натуре и зарегистрирована в качестве объекта права собственности.

Оформление договора

Наиболее распространенным основанием для возникновения ипотеки является заключение ипотечного договора. Сторонами такого договора могут быть:

— ипотекодатель — физическое или юридическое лицо, передающее в ипотеку недвижимое имущество для обеспечения исполнения собственного обязательства или обязательства другого лица перед ипотекодержателем. (Физическое или юридическое лицо, передающее в ипотеку недвижимое имущество для обеспечения исполнения обязательства другого лица — должника, именуется имущественным поручителем.);

— ипотекодержатель — физическое или юридическое лицо, выступающее в качестве кредитора по основному обязательству.

Из содержания статьи 18 Закона следует, что сторонами по договору ипотеки могут быть как резиденты, так и нерезиденты Украины. Однако ими не могут быть обособленные структурные подразделения юридических лиц (то есть филиалы и представительства).

Существенными условиями договора ипотеки являются:

— наименования сторон и сведения о них;

— содержание и размер основного обязательства, срок и порядок его исполнения;

— описание предмета ипотеки, достаточное для его идентификации (для земельных участков — их целевого назначения);

— указание о выпуске закладной или ее отсутствии.

Договор ипотеки может содержать и иные условия, которые стороны сочтут необходимым в него внести (например, стоимость предмета ипотеки, способ обращения взыскания на предмет ипотеки и пр.). На договор ипотеки распространяется общее правило о том, что он считается незаключенным, если стороны не достигли согласия по всем существенным условиям. Договор ипотеки в обязательном порядке подлежит нотариальному удостоверению (часть 1 статьи 18).

Новый Закон разрешает сторонам оговаривать переход к ипотекодержателю права собственности на предмет залога, минуя публичные торги, в случае невыполнения основного обязательства. Таким образом, давний спор о возможности или невозможности прямой передачи права собственности к ипотекодержателю можно считать закрытым.

Закладная как ценная бумага

Закладная — это долговая ценная бумага. Она свидетельствует о безусловном праве ее собственника получить от должника исполнение по основному обязательству, если оно подлежит исполнению в денежной форме, а в случае его неисполнения — о праве обратить взыскание на предмет ипотеки.

По своей правовой природе закладная близка к векселю:

— в случае выдачи закладной прекращаются денежные обязательства должника по основному договору и возникают денежные обязательства платежа по закладной;

— владелец закладной может передавать ее любому лицу путем совершения индоссамента;

— в случае надлежащего исполнения обязательства закладная передается должнику.

Законом предусмотрен также ряд способов рефинансирования, которые может использовать собственник закладной для привлечения дополнительных денежных средств от других лиц. Такими способами являются:

— отчуждение закладной путем совершения индоссамента с компенсацией индоссанту стоимости закладной (при этом в договоре стороны могут самостоятельно согласовать сумму компенсации);

— продажа закладной с обязательством обратного выкупа;

— передача закладной в залог для обеспечения исполнения обязательства перед другими кредиторами;

— эмиссия ипотечных ценных бумаг (ипотечные облигации и сертификаты) и другие способы, не противоречащие Закону.

Изменения в Земельный кодекс

Законом «Об ипотеке» изменяется часть 4 статьи 133 Земельного кодекса Украины, посвященная залогу земельных участков сельскохозяйственного назначения. Как следует из части 1 статьи 133, за физическими и юридическими лицами закрепляется право передавать земельные участки сельскохозяйственного назначения в залог. До внесения изменений часть 4 выглядела следующим образом:

«Залогодержателем земельного участка сельскохозяйственного назначения могут быть только банки, которые соответствуют требованиям, установленным законами Украины».

Поскольку с момента принятия Земельного кодекса (25 сентября 2001 года) таких законов не принимали, действие данной нормы было фактически заблокировано. Отныне (то есть с 1 января 2004 года) редакция части 4 статьи 133 выглядит так:

«Залогодержателем земельного участка сельскохозяйственного назначения могут быть только банки».

В соответствии с Заключительными положениями Земельного кодекса Украины ипотека земельных участков сельскохозяйственного назначения разрешается с 1 января 2005 года. Возможно, это приведет к развитию рынка кредитования сельхозпроизводителей под залог земли.

…в Жилищный кодекс

Жилищный кодекс Украины дополнен новой главой 41 «Пользование жилыми помещениями из фондов жилья для временного проживания». Кроме того, в новой редакции изложена статья 109 Жилищного кодекса «Выселение из жилых помещений». В частности, ею предусмотрено, что обращение взыскания на жилое помещение, переданное в ипотеку, является основанием для выселения всех граждан, в нем проживающих. Намереваясь обратить взыскание на переданное в ипотеку жилое помещение, кредитор направляет письменное требование об освобождении помещения лицам, проживающим в нем. Получив такое требование, граждане обязаны в течение одного месяца добровольно освободить помещение. Если граждане не освобождают помещение добровольно, их принудительное выселение осуществляется на основании решения суда.

В целом существенными новеллами нового Закона «Об ипотеке» являются нормы, регулирующие возможность перехода права собственности на предмет ипотеки к ипотекодержателю, минуя публичные торги, и передачи в ипотеку объектов незавершенного строительства, а также появление института закладной.

КИФАК Александр — директор юридической фирмы «АНК», г. Одесса