Одним из самых популярных видов хозяйственной деятельности является сдача объектов недвижимости в аренду. Этому способствует определенная совокупность факторов, в частности: суть отношений аренды понятна даже неспециалисту в области права, она не требует постоянного оборота крупных сумм денежных средств и, соответственно, не связана с рисками, присущими такому обороту. Также для передачи в аренду приобретается, как правило, относительно ликвидное имущество, которое, в случае необходимости, может быть отчуждено или передано в ипотеку для привлечения дополнительных денежных средств.

Вместе с тем, хозяйственная деятельность по передаче в аренду недвижимости содержит и ряд проблемных моментов, самым очевидным из которых является недобросовестность арендатора и отказ последним платить предусмотренную договором арендную плату.

Расторгнуть вопреки аренде

Как правило, в договорах аренды преду­сматриваются соответствующие оговорки, предоставляющие арендодателю право расторгнуть договор аренды в случае неуплаты арендатором платы в течение определенного периода. Впрочем, и нормы Гражданского кодекса (ГК) Украины предоставляют право арендодателю отказаться от договора аренды, если арендная плата не платится в течение трех месяцев подряд. Однако не все так просто, особенно когда речь заходит о хозяйственном договоре аренды.

Как известно, к ­хозяйственным отношениям применяются нормы ГК Украины с учетом положений Хозяйственного кодекса (ХК) Украины. Часть 1 статьи 188 ХК Украины допускает одностороннее расторжение договора в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом, согласно частям 1, 3 статьи 291 ХК Украины, односторонний отказ от договора аренды не допускается. По требованию одной из сторон договор аренды может быть досрочно расторгнут на основаниях, предусмотренных ГК Украины для расторжения договора найма, в порядке, установленном статьей 188 ХК Украины.

В свою очередь, частями 2—4 статьи 188 ХК Украины предусмотрен досудебный порядок расторжения хозяйственного договора, согласно которому сторона, считающая необходимым расторгнуть договор, должна отправить предложение об этом другой стороне. Та же, в свою очередь, должна уведомить в двадцати­дневный срок о результатах рассмотрения предложения. Только в случае недостижения согласия или неполучения ответа заинтересованная сторона может обратиться в суд. Вместе с тем, несоблюдение указанной выше процедуры не лишает истца права обратиться в суд за защитой своих интересов, поскольку такое право предусмотрено статьей 124 Конституции Украины и не может быть ограничено законом (об этом говорится в информационном письме Высшего хозяйственного суда Украины (ВХСУ) от 15 января 2010 года № 01-08/12 со ссылкой на постановление Верховного Суда Украины от 1 декабря 2009 года № 50/101-08 и решение Конституцион­ного Суда Украины от 9 июля 2002 года по делу № 1‑2/2002).

Договор аренды, заключенный между субъектами хозяйствования, может быть расторгнут на прямо предусмотренных ГК Украины основаниях для расторжения договоров найма соответствующим решением суда. В частности, основания для расторжения договора по инициативе арендодателя предусмотрены статьей 783 ГК Украины. Согласно указанной статье, договор найма может быть расторгнут по требованию наймодателя, если: наниматель пользуется объектом аренды вопреки договору или его назначению; наниматель без разрешения наймодателя передает арендуемое помещение в пользование другому лицу; наниматель своим небрежным поведением создает угрозу повреждения арендуемого объекта; наниматель не приступил к проведению капитального ремонта помещения, если на него была возложена такая обязанность. Кроме того, стоит учитывать положения части 2 статьи 651 ГК Украины, согласно которой договор может быть расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной.

Мнения разошлись

Анализируя основания и порядок расторжения хозяйственного договора аренды, также стоит рассмотреть положения статьи 782 ГК Украины. Указанная статья предоставляет наймодателю право отказаться от договора найма, если наниматель не вносит плату за пользование объектом аренды в течение трех месяцев подряд. При этом договор найма является расторгнутым с момента получения нанимателем уведомления наймодателя об отказе от договора, что корреспондируется с частью 3 статьи 651 ГК Украины, согласно которой, в случае одностороннего отказа от договора в полном объеме или частично, если право на такой отказ установлено договором или законом, он является расторгнутым или измененным.

Стоит учитывать, что к правоотношениям, связанным с арендой государственного и коммунального имущества, суды применяют часть 3 статьи 26 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» как специальную норму. В соответствии с этой нормой основанием для досрочного растор­жения договора аренды по решению суда может быть невыполнение сторонами своих обязательств (без конкретизации таких обязательств).

Что же касается сложившейся практики расторжения хозяйственных договоров аренды судами, то стоит обратить внимание на то, что суды иногда занимают прямо противоположные позиции. Так, в Едином государственном реестре судебных решений (ЕГРСР) можно найти решения ВХСУ, которые как оправдывают применение субъектами хозяйствования статьи 782 ГК Украины (постановление ВХСУ от 17 ноября 2011 года № 12/078-11, номер в ЕГРСР — 19330953), так и отрицают возможность применения указанной статьи при расторжении хозяйственных договоров аренды (постановление ВХСУ от 22 марта 2011 года № 12/53, номер в ЕГРСР — 14635733). При этом, согласно статье 291 ХК Украины, которая является специальной при регулировании правоотношений между субъектами хозяйствования, односторонний отказ от договора аренды не допускается. В таком случае, по нашему мнению, статья 782 ГК Украины не должна применяться между субъектами хозяйствования, так как право на односторонний отказ, предусмотренный указанной статьей, противоречит специальной норме, закрепленной в статье 291 ХК Украины.

В любом случае, учитывая оценочный характер понятия «существенное нарушение договора» и узкий перечень преду­смотренных законодательством оснований для расторжения договора аренды наймодателем, возможной является ситуация, когда суд откажет арендодателю в расторжении хозяйственного договора аренды, несмотря на значительную задолженность арендатора по оплате арендной платы или невыполнение последним других важных для арендодателя условий договора аренды. Более того, расторжение такого договора в судебном порядке может затянуться на продолжительное время, в течение которого недобросовестный арендатор будет продолжать использовать объект недвижимости.

Однако не стоит утверждать, что арендодатель заведомо обречен на существенные убытки в случае недобросовестности арендатора. Учитывая пункт 2 части 2 статьи 291 ХК Украины, где указано, что договор аренды прекращается в случае окончания срока, на который он был заключен, а также часть 4 статьи 284 ХК Украины, согласно которой срок договора аренды определяется по согласию сторон, как альтернативу расторжению договора аренды, в него можно включить оговорку, согласно которой стороны устанавливают сокращенные сроки аренды в случае наступления определенных обстоятельств, предусмотренных таким договором аренды. В договоре аренды также стоит предусмотреть как особый вид обес­печения выполнения обязательств право арендодателя ограничить доступ арендатора к объекту аренды в случае нарушения условий договора до момента их устранения.

КРАВЧЕНКО Роман — старший юрист ЮФ «Центр правового консалтинга», г. Киев,

ОСИНСКИЙ Николай — юрист ЮФ «Центр правового консалтинга», г. Киев

---

Мнение

Обязательства до расставания

Алена БОРИЕВА,
юрист АФ «Династия»

Согласно положениям гражданского законодательства Украины о найме (аренде), договор аренды прекращает свое действие по окончании срока аренды. Если стороны не изъявили желание продлить его, арендатор обязан возвратить арендованное имущество арендодателю.

В том случае, когда договор аренды расторгается досрочно: по взаимному согласию сторон или по требованию одной из них, положения гражданского законодательства Украины устанавливают перечень оснований для расторжения договора аренды с учетом, что если стороны договора аренды являются хозяйствующими субъектами, применяются положения Хозяйственного кодекса Украины.

Расторжение договора аренды означает прекращение прав и обязанностей сторон по договору. Если договор расторгался в судебном порядке, он будет считаться аннулированным с момента вступления в силу решения суда. До момента расторжения договора стороны должны выполнять свои обязательства, поскольку после его расторжения выполнение таких обязательств востребованию не подлежит.