Не имея политической возможности продвигать системные изменения, законодатель радует точечными правками в сфере земельных отношений, которые снимают хоть некоторые проблемные моменты при реализации прав на землю. Внесение изменений вследствие законодательных инициатив другого профиля давно стало нормой украинского законотворчества. Для принятия дерегуляционных норм правильным названием, по мнению законодателей, можно пренебречь, как произошло в случае с Законом Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно дерегуляции в нефтегазовой отрасли» от 1 марта 2018 года № 2314-VIII (Закон). В итоге одновременно с упрощением процедуры оформления права собственности на землю для целей добычи нефти и газа внесен ряд существенных изменений, затрагивающих и общие вопросы землепользования.

 

Без ДПТ

Первым важным общим изменением является дополнение статьи 24 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» перечнем оснований, при наличии которых отсутствие градостроительной документации низшего уровня не становится преградой для передачи прав на земельные участки государственной или коммунальной собственности. Такими случаями, кроме собственно нефтегазодобывающей деятельности, определены: передача земельных участков, на которых расположена частная недвижимость, в аренду или собственность; приватизация гражданами участков, находящихся в их законном пользовании; предоставление участков для линейных объектов транспортной и энергетической инфраструктуры, строительство и эксплуатация оборонных объектов.

Напомним, что запрет на передачу земель государственной и коммунальной собственности в случае отсутствия утвержденного детального плана территории (ДПТ) или плана зонирования на соответствующую территорию вступил в силу с 1 января 2013 года (с приостановлением действия запрета в период с 16 октября 2013 года по 1 января 2015 года). Авторы такого ограничения планировали обеспечить прогнозируемость строительства и его согласованность с градостроительной документацией. На практике процесс сплошного детального планирования длится годами из-за организационных и финансовых вопросов. В итоге отсутствие разработанного ДПТ часто становилось непреодолимой преградой для распоряжения недвижимостью, право собственности на землю под которой не было оформлено, или для строительства инфраструктурных объектов. Поэтому даже частичное снятие Законом таких ограничений будет иметь очень позитивное влияние на земельные отношения и на рынок недвижимости в целом.

 

Личный сервитут

Второе важное изменение, вступившее в силу с принятием Закона, касается расширения оснований для требования права пользования чужим земельным участком. Как известно, выделяют два основных вида сервитута: земельный сервитут — право собственника или пользователя земельного участка на ограниченное пользование чужим соседним участком, и личный сервитут — право конкретного лица на ограниченное пользование чужим участком безотносительно к правам такого лица на землю. До вступления в силу Закона правовое регулирование второго вида, личного сервитута, обеспечивалось одной нормой — частью 1 статьи 100 Земельного кодекса (ЗК) Украины. На практике механизм личного сервитута работал только на договорной основе, то есть при условии наличия согласия сторон на его установление.

Внесенные Законом изменения в статьи 98 и 99 ЗК Украины обеспечили правовые основания любым заинтересованным лицам требовать установления личного сервитута в отношении чужого участка для целей, предусмотренных в статье 99 ЗК. При это уровень заинтересованности сервитуария законом не определен, что дает основания применять наиболее широкое понятие правового интереса, в частности, учитывать толкования и заключения, сделанные Конституционным судом Украины и Европейским судом по правам человека. Поскольку перечень целей, для которых может устанавливаться сервитут, не является исключительным, можно ожидать случаев злоупотребления таким интересом. Поэтому в судебной практике по спорам об установлении личного сервитута предстоит выработать непростые правила определения критериев преобладания интереса на ограниченное пользование землей над правом собственности на такую землю.

 

Для нефти и газа

Закон является важной победой нефтегазодобывающей отрасли, предприятия которой теперь не нуждаются в получении двух разрешительных документов для подтверждения права пользования недрами: акта о предоставлении горного отвода (выдается Гоструда на основании проекта горного отвода) и специального разрешения на пользование недрами (выдается Госгеонедрами). Начиная с 1 апреля 2018 года, даты вступления в силу Закона, право на добычу нефти и газа подтверждается только одним документом — специальным разрешением, которое служит достаточным основанием для получения прав на земельный участок, необходимый для промышленной разработки.

Законом также установлены дополнительные основания для пользования землей в целях добычи углеводородов. Так, после завершения опытно-промышленной разработки месторождения и начала промышленной добычи недропользователь может продолжать пользоваться соответствующим земельным участком на основании соглашения о проведении разведывательных работ, пока не оформит соответствующее право на землю. Более того, Закон предусматривает, что для пользования землей добывающему предприятию достаточно оформить только сервитут, при этом отменяется необходимость изменения целевого назначения земли, если добыча проводится на сельскохозяйственных землях, землях жилищной и общественной застройки, землях лесохозяйственного и промышленного назначения.

В числе важных изменений следует отметить упрощение порядка разработки проектной документации и отмену разрешений Госгеокадастра при необходимости снятия плодородного слоя почвы для целей нефтегазодобычи. В случае если работы по бурению или обустройству нефтяных и газовых скважин будут проходить на землях частной собственности, снятие и перенос плодородного слоя можно осуществить на основании рабочего проекта землеустройства, для разработки которого также какие-либо разрешения госорганов не понадобятся.

 

СОРОКА Михаил — юрист ЮФ Aequo, г. Киев

---

Мнения

­Дорожная карта

Андрей СИВАК, партнер АО «Шкребец и Партнеры»

Ставший Законом № 2314-VIII от 1 марта 2018 года проект № 3096-д является частью «дорожной карты» законодательного обеспечения исполнения Соглашения об ассоциации между Украиной и Европейским Союзом и Европейским сообществом по атомной энергии и их государствами на 2018— 2019 годы. Внесенные изменения действительно в значительной степени способствуют дерегуляции отрасли и были положительно восприняты субъектами рынка.

К сожалению, в принятом варианте законопроекта депутатами не были учтены замечания Главного юридического управления Аппарата Верховной Рады Украины относительно целесообразности более детальной регламентации заключения субъектами, осуществляющими разведывательные работы, соответствующих соглашений с собственниками либо согласования с землепользователями (изменения к статье 97 ЗК Украины).

Также остались без достаточного определения основы разработки и утверждения проектов исследовательско-промышленной разработки, обустройства, инвестиционного проекта (изменения к статьям 35 и 36 Закона Украины «О нефти и газе») с целью обеспечения их дальнейшего детального регулирования подзаконными нормативными актами.

 

Необходимая дерегуляция

Антон ЧИСТИК, младший юрист Gryphon Legal

Принятие Закона о дерегуляции нефтегазовой отрасли Украины произошло как нельзя кстати. Внешнеполитическая обстановка, уменьшение запасов газа, евроинтеграционные амбиции Украины, а также состояние самой отрасли — факторы, которые стали ключевыми для основательного реформирования процедуры получения разрешительных документов для потребностей нефтедобывающего бизнеса.

Главная цель Закона — разрешение проблемы бюрократизации процесса доступа нефтедобывающих компаний к энергетическому потенциалу Украины.

Закон о дерегуляции нефтегазовой отрасли позволит наращивать объемы добычи газа, привлечь иностранные инвестиции в отрасль, а также поспособствует техническому развитию отечественного нефтедобывающего бизнеса.