Статья 33 Закона Украины «Об аренде земли» (Закон) с 2011 года содержит две различные правовые конструкции возобновления договора аренды земли.

Первая из них предусматривает реализацию преимущественного права арендатора перед другими лицами на заключение договора на новый срок. Вторая конструкция заключается в следующем: если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после окончания срока договора аренды и в течение одного месяца после его окончания арендодатель не направляет письмо-уведомление о возражении против возобновления, такой договор считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены предыдущим договором.

Однако наличие в указанной статье двух правовых оснований суды усмотрели не сразу, ведь имеющаяся судебная практика свидетельствует о том, что суды толковали статью по-разному (постановление Высшего хозяйственного суда Украины (ВХСУ) от 18 февраля 2015 года по делу № 911/2522/14, постановление ВХСУ от 10 февраля 2015 года по делу № 914/2842/14) до тех пор, пока правовую позицию по поводу применения указанной статьи не высказал Верховный Суд Украины (постановление от 25 февраля 2015 года по делу № 6-10цс15).

Итак, в любом случае, если срок действия договора аренды подходит к концу, а арендатор намерен пользоваться предоставленным земельным участком, то ему необходимо заранее совершить определенные действия, после чего от него уже не зависит, на каком основании возобновится его договор — по преимущественному праву или автоматически и возобновится ли вообще.

Три сценария

Анализ статьи 33 Закона позволяет сгруппировать ряд условий, при выполнении или наличии которых арендатор может как минимум рассчитывать на возобновление договора арен ды земли:

— границы или целевое назначение земельного участка не изменялись;

— арендатор надлежащим образом исполнял обязательства по условиям договора;

— арендатор сообщил арендодателю о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок и сделал это до истечения срока действия настоящего договора в установленный его положениями срок, но не позднее чем за месяц до его истечения;

— арендатор приложил проект дополнительного соглашения к письму-уведомлению о возобновлении договора.

Дальнейшая судьба договора зависит от арендодателя, чьи действия могут развиваться по одному из трех направлений.

Первый вариант — это активные действия, которые заключаются в рассмотрении в месячный срок направленного арендатором письма-уведомления с проектом дополнительного соглашения, проверке его соответствия требованиям закона, согласовании с арендатором (при необходимости) существенных условий договора и при отсутствии возражений принятии решения о его возобновлении (относительно земель государственной и коммунальной собственности), а также в заключении с арендатором дополнительного соглашения о возобновлении договора.

Таким образом, возобновление договора путем реализации преимущественного права арендатора перед другими лицами на заключение договора аренды земли на новый срок возможно лишь при активном участии арендодателя в этом процессе.

Второй вариант действий арендодателя связан с наличием его возражений против возобновления договора аренды земли. В таком случае арендатору направляется письмо-уведомление о принятом решении и желаемого возобновления договора не происходит, поскольку фактически арендодатель использует предоставленную ему как стороне свободу договора. Вышеуказанные действия и их правовые последствия регулируются нормами частей 1–5 Закона Украины «Об аренде земли». Что важно: указанная правовая конструкция предусматривает принятие соответствующего решения арендодателем как при возобновлении договора, так и при возражении против этого.

И третий вариант — «молчаливое согласие», так называемое бездействие арендодателя, что влечет за собой автоматическое возобновление договора аренды, но вместе с тем требует обязательного заключения дополнительного соглашения, подтверждающего юридический факт возобновления договора. Принятия решения органом исполнительной власти или органом местного самоуправления о возобновлении договора аренды земли (относительно земель государственной или коммунальной собственности) в таком случае не требуется, что является новеллой по сравнению с редакцией нормы до 12 марта 2011 года (постановление ВХСУ от 10 февраля 2015 года по делу № 914/2842/14).

Итак, для автоматического возобновления договора аренды земли на основаниях, предусмотренных частью 6 статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли», необходимо наличие следующих юридических фактов: арендатор продолжает пользование выделенного земельного участка; арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности по договору; отсутствует письменное уведомление арендодателя об отказе в возобновлении договора аренды; стороны заключили дополнительное соглашение о возобновлении договора.

Дополнительное соглашение

Создается впечатление, что «молчаливое согласие» — это наиболее простой способ возобновления договора для арендатора, но именно эта конструкция из-за отсутствия детального регулирования приводит к различным толкованиям и различному правоприменению, вследствие чего возникают многочисленные судебные споры по данному вопросу.

При наличии правовой позиции Верховного Суда Украины все же до конца не понятны многие вопросы, касающиеся в том числе и содержания дополнительного соглашения, прилагаемого к письму-уведомлению о намерении возобновить действие договора. И если дело дойдет до «молчаливого согласия», то арендодателю придется подписать первоначальное соглашение или арендатору по истечении одного месяца отсутствия возражений — подать новый проект соглашения, который будет отображать возобновление на тот же срок и на тех же условиях, что и предыдущий договор.

Следует также обратить внимание на то, что правовая позиция Верховного Суда Украины предусматривает надлежащее выполнение условий договора независимо от основания возобновления договора, хотя до этого в судебной практике были случаи, когда суды указывали, что данное обстоятельство является обязательным только при реализации преимущественного права на возобновление.

Как бы то ни было, арендаторам по истечении срока действия договора необходимо, как уже отмечалось, убедиться, что границы или целевое назначение земельного участка не изменялись, обязательства по условиям договора выполнялись должным образом. В дальнейшем следует уведомить арендодателя о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок в порядке, установленном договором, но не позднее чем за месяц до его истечения, при этом к письму-уведомлению о возобновлении договора нужно приложить проект дополнительного соглашения, условия которого будут предметом рассмотрения арендодателем. Если же в течение месяца после окончания действия договора от арендодателя не последовали возражения, а также если арендатор продолжает пользоваться данным земельным участком, целесообразно подать ему проект дополнительного соглашения, в котором будет указано, что стороны договорились возобновить договор аренды земли на тот же срок на тех же условиях, которые были предусмотрены предыдущим договором. Если же по истечении месячного срока данное дополнительное соглашение стороны не подпишут, то право арендатора на возобновление договора будет считаться нарушенным и подлежать защите в судебном порядке.

Обращаем ваше внимание на то, что в дополнительное соглашение не следует вносить какие-либо условия, которые не касаются возобновления договора на тот же срок и на тех же условиях, поскольку их наличие расценивается судами как новое предложение заключить договор, а не как способ защиты нарушенного права.

Кроме того, иногда истцы (арендаторы) просят суд признать договор аренды возобновленным без требования о признании заключенным дополнительного соглашения, что суды считают также неправильным способом защиты нарушенного права, поскольку такие споры возникают именно из-за неподписания или промедления с заключением такого соглашения, следовательно, удовлетворение исковых требований, заявленных истцом — признание возобновленным договора аренды земельного участка без заключения дополнительного соглашения, — не восстанавливает его нарушенное право (постановление Днепропетровского апелляционного хозяйственного суда от 16 марта 2016 года по делу № 912/4310/15).

 

НИКУЛИЦА Лючия — советник АО «Смирнов, Тарасевич и Партнеры», г. Днепропетровск

---

Комментарии

Прописать условия

 

Михаил СОРОКА, адвокат АФ «Грамацкий и Партнеры»

В абсолютном большинстве случаев приложение арендатором к письму-уведомлению проекта дополнительного соглашения является формальным исполнением требования части 3 статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли», поскольку юридические и земельные отделы соответствующих органов власти имеют свое видение формулировок и структуры дополнительного соглашения, встречные проекты которых предлагают арендатору. Кроме того, почти всегда арендодатель диктует свои изменения или дополнения условий аренды, на что имеет право согласно части 4 статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли».

Условия прилагаемого проекта дополнительного соглашения будут иметь значение в случае «молчаливого несогласия» арендодателя и, как следствие, судебного спора о признании дополнительного соглашения заключенным. Рассматривая именно такую перспективу, необходимо прописывать условия о продлении. Чтобы не усложнять судебное дело, эти условия должны быть предельно лаконичными и учитывать только изменения некоторых фактических обстоятельств, например размера нормативной денежной оценки земельного участка, а также соответствовать актуальному законодательству в сфере земельных отношений, к примеру, относительно минимальной ставки арендной платы.

 

Установить факты

 

Александр АРХИПОВ, старший юрист ЮФ Trusted Advisors

В спорах относительно продления договора аренды земли следует обратить внимание на правовую позицию Верховного Суда Украины в постановлении № 6-219цс14 от 25 февраля 2015 года, где перечислены юридические факты, наличие которых служит основанием для пролонгации договора аренды земли.

Установление судами фактов ненадлежащего исполнения арендатором своих обязанностей по договору, отсутствие или несоблюдение сроков отправки уведомления о намерении воспользоваться преимущественным правом на продление договора аренды, непредоставление с таким уведомлением проекта дополнительного соглашения, а также наличие возражений арендодателя относительно продления договора либо его условий являются основаниями для отказа в удовлетворении иска о продлении договора аренды.

При этом нарушение преимущественного права арендатора на заключение договора аренды имеет место в том случае, если арендодатель заключил договор аренды с новым арендатором при наличии уведомления о намерении воспользоваться преимущественным правом на продление договора аренды предыдущим арендатором, в том числе на тех же условиях либо после отказа в продлении в связи с намерением использовать участок для собственных целей.

Также следует отметить наличие отказов в удовлетворении требований о продлении договора аренды в связи с избранием истцами ненадлежащего способа защиты нарушенного права, в частности, путем принуждения арендодателя к заключению договора аренды либо признания договора действительным.