Приобретение недвижимости, особенно коммерческой, — дело затратное, и нередко покупатели стараются разделить расходы с партнерами или другими предпринимателями. В том числе на условиях дальнейшего возврата «напарником» части уплаченной суммы. Вероятно, в таком случае покупатель, уплативший всю сумму, рассчитывает на получение права частной собственности на весь объект как на некое обеспечение на случай неуплаты части средств вторым из сособственников. Однако такой расчет не верен, если не заключен соответствующий договор займа. Без него можно лишь требовать возврата средств в общем порядке, а в случае удовлетворения судом таких требований — просить исполнения решения путем передачи недвижимости. Или же в договорном порядке. Сам факт уплаты полной суммы за второго из сособственников не лишает его права собственности на недвижимое имущество.

Такой вывод следует из правовой позиции Верховного Суда Украины, изложенной в постановлении от 11 декабря 2013 года по делу № 6-133цс13 по иску гр-на В. к гр-ну О. о признании имущественных прав и исключении стороны из договора.

Исковые требования основаны на том, что в апреле 2005 года гр-ном В. и гр-ном О. с одной стороны как участниками и строительной компанией-застройщиком и банком как управляющей компанией с другой стороны был заключен договор инвестирования в недвижимость и управления имуществом (договор), по которому застройщик обязался своими силами и за счет своих средств построить, ввести в эксплуатацию и передать объект инвестирования участникам в определенных долях, а те в свою очередь — уплатить застройщику денежные средства за объект инвестирования и передать на период строительства приобретенное имущество в доверительную собственность управляющему. Управляющий обязался от своего имени и в интересах участников осуществлять управление имуществом, полученным в доверительную собственность. Объектом инвестирования является группа нежилых помещений первого этажа жилого дома.

Гр-н В., ссылаясь на то, что в последующем именно он внес полную стоимость объекта инвестирования в сумме 1 183 507 грн, просил суд признать за ним все имущественные права на объект инвестирования и исключить из договора инвестирования гр-на О.

Решением Оболонского районного суда г. Киева от 22 января 2010 года исковые требования удовлетворены. Признаны за гр-ном В. имущественные права на объект инвестирования — нежилое встроенное помещение первого этажа жилого дома, исключен из договора инвестирования участник гр-н О., и решен вопрос о распределении судебных расходов.

Решением Апелляционного суда г. Киева от 31 марта 2010 года решение суда первой инстанции отменено и принято новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований, а определением коллегии судей Судебной палаты по гражданским делам Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел (ВССУ) от 24 апреля 2013 года решение суда апелляционной инстанции в части исковых требований о признании имущественных прав отменено и оставлено в этой части в силе решение суда первой инстанции, а в остальном решение апелляционной инстанции оставлено без изменений. То есть фактически за истцом признано право собственности на весь объект инвестирования, поскольку, по мнению кассационного суда, размер долей в праве общей долевой собственности определяется с учетом вклада каждого из сособственников в приобретение имущества.

Не соглашаясь с такой правовой позицией и указывая на примеры иного применения норм материального права кассационным судом в подобных правоотношениях, гр-н О. подал заявление о пересмотре определения ВССУ от 24 апреля 2013 года Верховным Судом.

Заслушав судью-докладчика, исследовав материалы дела и проверив изложенные в заявлении доводы, Судебная палата по гражданским делам ВСУ пришла к выводу, что заявление подлежит удовлетворению на следующих основаниях.

Согласно пункту 2.6 договора, участники обязаны открыть в управляющей компании в пользу застройщика покрытые безотзывные аккредитивы для оплаты по графику приобретения измеримых единиц объекта инвестирования.

Стоимость одной измеримой единицы объекта инвестирования за 1 м2 составляет 4700 грн (с НДС). Сумма аккредитива определяется исходя из количества измеримых единиц и текущей цены одной учетной единицы на дату открытия покрытого безотзывного аккредитива.

В мае 2005 года управляющим переданы в управление участникам измеримые единицы объекта инвестирования: на сумму 358 986 грн и на сумму 824 521 грн.

В этом же месяце истец перечислил на расчетный счет банка денежные средства в сумме 358 986 грн, а также взял в другом банке кредит в размере 138 000 долл. США для оплаты второго объекта инвестирования на сумму 824 521 грн.

ВСУ указал на то, что ВССУ, оставляя в силе решение суда первой инстанции, исходил из того, что в соответствии с частью 2 статьи 357 Гражданского кодекса (ГК) Украины размер долей сторон спора в праве общей долевой собственности на объект строительства должен определяться с учетом вклада каждого из со­соб­ственников в приобретение имущества, а не на основании расчетов между солидарными должниками. Однако при этом суд кассационной инстанции оставил без внимания то, что эта норма применяется только в случае, если размер долей в праве общей долевой собственности не установлен. Но договором были сразу определены доли участников, на что не обратил должного внимания кассационный суд.

Согласно статье 541 ГК Украины, солидарная обязанность или солидарное требование возникают в случаях, установленных договором или законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

В соответствии с частью 1 статьи 544 ГК Украины должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право на обратное требование (регресс) к каждому из остальных солидарных должников в равной доле, если иное не установлено договором или законом, за вычетом доли, приходящейся на него.

Исходя из этого, ВСУ заявление гр-на О. о пересмотре определения ВССУ от 24 апреля 2013 года удовлетворил, настоящее определение отменил, а дело направил на новое кассационное рассмотрение.

Правовой вывод ВСУ по настоящему делу сводится к тому, что исполнение денежного обязательства одним за другого (других) сособственника, чьи доли в праве совместной собственности определены, не может быть основанием для признания за ним права частной собственности на весь предмет договора, а служит лишь основанием для требования о взыскании с другого (других) сособственника уплаченных за него сумм.