Заключительные положения Земельного кодекса Украины от 25 октября 2001 года обязали Кабинет Министров Украины разработать ряд законопроектов, касающихся разных сфер земельных правоотношений. Эти законопроекты имеют первостепенное значение для развития рынка земли, который, согласно Кодексу, начнет функционировать с 1 января 2005 года. О них и пойдет речь. Некоторые из этих актов уже существуют в виде законов.

Новое в законодательстве

Закон Украины «Об оценке земель» принят Верховным Советом Украины 11 декабря 2003 года. Основная цель этого акта — защита законных интересов государства и других субъектов правоотношений в вопросах оценки земель, а также информационное обеспечение налогообложения и рынка земель. Закон определил несколько видов оценки земель, среди которых — бонитировка грунтов (сравнительная оценка качества грунтов), экономическая (оценка земли как природного ресурса, средства производства в сельском и лесном хозяйствах и как пространственного базиса в общественном производстве по показателям характиризующим продуктивность земель, эффективности их использования и доходность с единицы площади) и денежная оценки. Последняя, в свою очередь, подразделяется на экспертную денежную (результат определения стоимости земельного участка и связанных с ним прав) и нормативную денежную (капитализированный рентный доход с земельного участка). Под методом оценки земель понимается способ определения стоимости объекта оценки, последовательность оценочных процедур которого дает возможность реализовать определенный методологический подход.

Субъектами оценочной деятельности в этой сфере являются: органы исполнительной власти и местного самоуправления, осуществляющие управление в указанной сфере; юридические и физические лица, заинтересованные в проведении оценки земельных участков; а также юридические и физические лица — субъекты хозяйствования, получившие соответствующие лицензии в установленном законом порядке. Юридические лица — субъекты оценочной деятельности подразделяются на два вида. Одни имеют в своем составе оценщиков по экспертной денежной оценке земель и получили лицензию на проведение землеоценочных работ. Другие получили лицензию на проведение работ по землеустройству. Что касается физических лиц — субъектов землеоценочной деятельности, то они должны получать квалификационное свидетельство оценщика по экспертной денежной оценке земель и лицензию на проведение землеоценочных работ. Оговорено, что оценщиком по экспертной денежной оценке земель не может быть лицо, имеющее судимость за корыстные преступления, если эта судимость не погашена и не снята в установленном законом порядке.

Обязательные случаи проведения денежной оценки земель определяются статьей 13 данного Закона. В то же время законодатель наложил некоторые ограничения на проведение экспертной денежной оценки земель. А именно: земельные участки, подлежащие такой оценке, принадлежат субъекту оценочной деятельности или оценщикам, работающим в его составе; заказчик состоит в родственной связи с оценщиком или руководством субъекта хозяйствования; право собственности на земельный участок, подлежащий оценке, принадлежит учредителям или участникам субъекта оценочной деятельности.

Также определены основания для проведения оценки земель и периодичность проведения такой оценки. Основанием для бонитировки грунтов, экономической оценки земель и нормативной денежной оценки земель является решение органа исполнительной власти или местного самоуправления. Нормативная денежная оценка может проводиться на основании договора, заключаемого заинтересованными лицами в установленном законом порядке. Бонитировка грунтов на землях сельскохозяйственного назначения проводится не реже одного раза в 7 лет, экономическая оценка этой же категории земель проводится не реже одного раза в 5—7 лет. Нормативная денежная оценка земель сельскохозяйственного назначения должна осуществляться не реже одного раза в 5—7 лет, а несельскохозяйственного назначения — не реже одного раза в 7—10 лет. Все эти разновидности оценки земель производятся юридическими лицами, получившими лицензию на проведение работ по землеустройству.

Финансирование работ по оценке земель может проводиться за счет Государственного бюджета Украины, местных бюджетов, средств собственников, пользователей земель и других источников, не запрещенных законом.

Законопроект «О рынке земли»

На рассмотрении Верховного Совета Украины находится законопроект «О рынке земли», также предусмотренный Заключительными положениями Земельного кодекса. Его принятие обосновывается необходимостью решения проблем, связанных с оборотом земельных участков на Украине. Среди таких моментов — переход права собственности на земельные участки между субъектами рынка земли на основании закона, их собственного волеизъявления или решения суда. Задачей законопроекта является регулирование отношений на рынке земли. Оно осуществляется с целью создания условий для развития открытого, прозрачного, инвестиционно привлекательного земельного рынка на Украине, реализации прав субъектов рынка земли на распоряжение земельными участками, находящимися в их собственности, а также обеспечения защиты прав субъектов рынка земли.

В соответствии с законопроектом все соглашения о переходе права на земельный участок заключаются на общих основаниях, определенных гражданским законодательством и законодательством о рынке земли. Ценовая политика относительно земельных участков осуществляется исходя из свободы в ее определении, однако этот принцип не касается участков государственной и коммунальной собственности, продажа которых не может осуществляться по цене ниже их денежной оценки. Право собственности у приобретателя земельного участка по договору возникает после получения его собственником государственного акта и его государственной регистрации. Недействительными признаются условия договора купли-продажи земельного участка, устанавливающие право продавца земельного участка выкупить земельный участок обратно по собственному желанию или ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельный участок третьими лицами.

Законопроект предлагает закрепить преимущественное право выкупа земельного участка, пребывающего в частной собственности, за органами исполнительной власти или местного самоуправления, на территории которых расположен этот земельный участок. Этот выкуп осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности. Некоторые особенности устанавливаются для земель сельскохозяйственного назначения — право собственности в данном случае распространяется и на граждан, постоянно проживающих на территории, где располагается земельный участок. Это не касается случаев отчуждения доли в общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, участники которой имеют преобладающее право купли перед лицами, упомянутыми выше.

Согласно нормам законопроекта, собственники объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках государственной и коммунальной собственности, имеют исключительное право на приобретение в собственность этих участков. Основной принцип законопроекта — принадлежность наследует судьбу главной вещи. Земельный участок, как правило, является главной вещью.

Отдельный раздел законопроекта посвящен непосредственному регулированию порядка проведения земельных торгов, прописанному также в главе 21 Земельного кодекса Украины. Согласно законопроекту, к продаже на земельных торгах привлекаются исключительно земельные участки государственной и коммунальной собственности в случаях, предусмотренных законопроектом. Участки частной собственности продаются на торгах в случаях конфискации и обращения взыскания. Последний раздел проекта посвящен вопросам рынка земли, а также подробно определяет основания и порядок прекращения права собственности на земельный участок.