Недостроенный частный дом — это как чемодан без ручки: и нести тяжело, и бросить жалко. Видимо, есть в незамысловатой шутке риелторов «За один построенный дом два недостроенных дают» доля сермяжной правды. Звонкое слово «недострой» режет слух не только торговцев объектов недвижимости, но с недавних пор и юристов-практиков. И если у первых недостроенное строение вызывает уныние в связи с малой перспективностью продажи, то у вторых есть немало аргументов, почерпнутых из нормативных актов и подтверждающих несовершенство отечественного законодательства.

Но обо всем по порядку. Чтобы иметь полную картину существующего мира недостроя, достаточно открыть карту Украины, найти любой населенный пункт подальше от водоемов и крупных городов, обозначенный под значком «село» или «деревня». Поверьте, посетив выбранное место, вы точно найдете с десяток недостроенных строений, которые и домами назвать нельзя. Очевидно, что осилить дальнейшее финансирование строительства своего жилья для некоторых украинцев становится не по карману. С экономической точки зрения, это плохо, даже очень плохо. С правовой — хуже некуда. Те, кто не успел продать свой недострой, теперь не могут рассчитывать даже на малую сумму. Просто в законодательстве появилась новая норма, в результате чего владельцы недостроенных домов стали заложниками своего имущества.

Революционная 331-я

Законодателям понадобилось немало времени, прежде чем они проголосовали за новые положения, в корне изменившие имущественные отношения в части частных жилых строений. Новый Гражданский кодекс Украины (ГК) дает почву для раздумий не только юристам-практикам, но и людям, далеким от юриспруденции.

Проанализируем для начала одну статью ГК, а именно — 331-ю. Я склонен считать, что в ней содержится множество противоречий. В безапелляционной форме пункт 2 статьи утверждает, что право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента завершения строительства. Если же договором или законом установлено принятие недвижимого имущества в эксплуатацию, право собственности возникает с момента его приема в эксплуатацию. Если же право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, то оно возникает с момента такой регистрации. Таким образом, право собственности на созданное недвижимое имущество, в данном случае — на дом, возникает с момента завершения строительства.

Однако статья 182 ГК прямо устанавливает, что право собственности подлежит государственной регистрации со времени возникновения права собственности на такое имущество. Никаких исключительных вариантов Кодекс не предусматривает. Таким образом, в самом пункте 2 статьи 331 ГК возникают противоречия, а именно: абзац 1 данного пункта противоречит абзацу 3. Это означает, что по общему правилу право должно возникать с момента государственной регистрации.

Еще одно противоречие содержится в абзаце 2 пункта 2 этой же статьи. В ней определен момент возникновения права собственности на недвижимые объекты в тех случаях, когда после окончания его возведения договор или закон предполагает принятие недвижимого имущества в эксплуатацию. Здесь же указывается, что в таком случае право собственности возникает с момента принятия имущества в эксплуатацию. Но, как было сказано ранее, поскольку все недвижимое имущество подлежит регистрации, то моментом возникновения права собственности считается момент государственной регистрации.

Поэтому у нас есть все основания полагать, что указанные противоречия норм могут создать реальные трудности их правового применения. Резюмируя все вышесказанное, конкретизируем лишь некоторые пробелы: неопределенность момента возникновения права собственности относительно объекта недвижимости, который требует как государственной регистрации, так и принятия в эксплуатацию, в той ситуации, когда эти моменты не совпадают.

Как в такой ситуации поступить неискушенному в юридических тонкостях владельцу недостроя, оказавшемуся между Сциллой и Харибдой? Конечно, можно проявить недюжинную смекалку, поставив в бетонной коробке тумбочку, табуретку, и потом пригласить комиссию по приему в эксплуатацию. Но никаких последствий, кроме улыбки, это не вызовет. Проблему тумбочкой не решить…

Впрочем, та же революционная статья 331 ГК подсказывает выход из, казалось бы, тупиковой ситуации. В пункте 4 этой статьи говорится о том, что по заявлению заинтересованного лица суд может признать его собственником недостроенного недвижимого имущества, если будет установлено, что часть работ, не выполненных согласно проекту, является незначительной. Таким образом, в исключительном случае суд может признать право собственности на недостроенный дом.

В случае если вы решите испытать судьбу и обратиться в суд, вам как заинтересованному лицу необходимо предоставить суду соответствующее заявление. Но имейте в виду, что оставшаяся часть невыполненных строительных либо отделочных работ, выполнявшихся в соответствии с проектной документацией, должна быть незначительной. Но и здесь встречаются подводные камни отечественного законодательства. Как трактовать понятие «является незначительной»? Совершенно очевидно, что каждый человек самостоятельно может определить степень незначительности при оценке собственного недостроенного дома. В Кодексе не содержится определения размера такой «незначительной части». Законодатель дает возможность домыслить юрис­там. Однако при возникновении спорных вопросов домыслам, как известно, в судебных заседаниях грош цена.

Надо полагать, что в каждом конкретном случае суд по своему усмотрению оценивает, можно ли считать ту или иную недвижимую вещь незаконченным строительством и, соответственно, возникает у лица право собственности на материалы или на недвижимую вещь.

Регистрируем недвижимость в реестре

Регистрация прав собственности на объекты недвижимого имущества — это внесение записи в Реестр прав собственности на недвижимое имущество в связи с возникновением, существованием или прекращением права собственности на недвижимое имущество, которое осуществляет бюро технической инвентаризации (БТИ) по местонахождению недвижимого имущества на основании право­устанавливающих документов.

В соответствии со статьей 182 ГК порядок государственной регистрации права собственности на недвижимость устанавливается законом.

Однако до принятия такого Закона регистрация осуществляется на основании Временного положения о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимость (Временное положение), утвержденного приказом Министерства юстиции Украины № 7/5 от 7 февраля 2002 года.

В нем, в частности, отмечено следующее.

Согласно пункту 1.3 Временного положения, государственную регистрацию прав  собственности на недвижимость осуществляют предприятия БТИ в пределах определенных административно-территориальных единиц.

В соответствии с пунктом 1.6 Временного положения регистрации подлежат права собственности только на объекты недвижимости, строительство которых завершено и принято в эксплуатацию в установленном порядке, при наличии материалов технической инвентаризации, подготовленных тем БТИ, которое проводит регистрацию права собственности на эти объекты.

На основании пункта 6.1 данного документа оформление права собственнос­ти на объекты недвижимости осуществляется с выдачей свидетельства о праве собственности:

а) местными органами исполнительной власти, органами местного само­управления:

— физическим лицам и юридическим лицам на новопостроенные, перестроенные или реконструированные объекты недвижимости при наличии акта о праве собственности на землю или решения об отведении земельного участка для этой цели и при наличии акта комиссии о принятии объекта и вводе его в эксплуатацию.

Руководствуясь пунктом 6.2 Временного положения, подготовку документов для выдачи свидетельств о праве собственнос­ти могут по поручению органов местного самоуправления, местной государственной администрации и других органов в соответствии с законодательством проводить БТИ.

Изложена позиция законодателя и в отношении инвентаризации. Так, в соответствии с пунктом 2.5 Временного положения, если заявление о регистрации прав собственности на недвижимость направляется не позднее чем через двенадцать месяцев после возникновения этого права, то объект не подлежит повторной технической инвентаризации. Если срок подачи заявления нарушен, то регистрации прав собственности должна предшествовать техническая инвентаризация объектов. В дополнение к предыдущему положению пункт 3.6 Временного положения разъясняет, что регистрация прав проводится после технической инвентаризации объекта, права относительно которого подлежат регистрации.

При этом в Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины № 127 от 24 мая 2001 года, сказано, что «технической инвентаризации подлежат объекты (в соответствии с разделом 2 всех форм собственности, расположенные на земельных участках (по отдельным почтовым адресам), независимо от того, построены они в соответствии с оформленными документами или самовольно: дома, включая пристройки и надстройки, общественные и производственные здания, хозяйственные здания и сооружения» (пункт 3.1 Инструкции).

Таким образом, обратившись в БТИ за регистрацией права собственности на объект недвижимости, приобретенный без оформления земли и ввода в эксплуатацию и в последующем реконструированный, вы можете быть уверены, что получите отказ.

Ввод в эксплуатацию

Процедура ввода в эксплуатацию жилого частного дома — история памятная и поучительная для тех, кто ее прошел. И это при том, что этот вопрос регулируют несколько нормативно-правовых актов. В частности, речь идет об известной статье 331 ГК, законах Украины «Об архитектурной деятельности» и «Об основах градостроительства».

Положения Закона Украины «Об архитектурной деятельности», в частности, предваряют механизм введения в эксплуатацию объекта. Статья 4 Закона устанавливает перечень работ, связанных с созданием объекта недвижимости. Их успешное выполнение даст владельцу этого объекта реальный шанс ускорить процедуру ввода в эксплуатацию и, безусловно, сэкономить время и деньги. В перечень необходимых документов входит подготовка исходных данных на проектирование, осуществление в необходимых случаях предпроектных работ, в том числе мероприятий по охране вновь выявленных при строительных работах объектов, имеющих художественное, историческое, этнографическое и научное значение, поиск архитектурного решения, разработка и согласование проекта, выполнение рабочей документации для строительства. А также непосредственное строительство (это может быть новое строительство, реконструкция, реставрация, капитальный ремонт) объекта архитектуры, архитектурно-строительный контроль и авторский надзор при выполнении строительных работ, принятие сооруженного объекта в эксплуатацию.

Так, пункт 3 статьи 18 Закона Украины «Об основах градостроительства» указывает на порядок введения в эксплуатацию объектов строительства: «завершенные строительством объекты подлежат приемке в эксплуатацию в порядке, установленном КМУ. Эксплуатация не принятых в установленном законодательством порядке объектов запрещается». КМУ своим постановлением «О Порядке принятия в эксплуатацию завершенных строительством объектов» № 1243 от 22 сентября 2004 года определил перечень завершенных объектов строительства:

«Принятие в эксплуатацию завершенных строительством объектов заключается в подтверждении государственными приемочными комиссиями готовности к эксплуатации объектов нового строительства, реконструкции, реставрации, капитального ремонта строений и сооружений как жилищно-общественного, так и производственного назначения, инженерных сетей и сооружений, транспортных магистралей, отдельных очередей пусковых комплексов, их инженерно-технического оснащения в соответствии с утвержденной в установленном порядке проектной документацией, нормативными требованиями, исходными данными на проектирование» (пункт 1.1 постановления КМУ).

Пункт 17 этого постановления устанавливает условия принятия в эксплуатацию завершенного объекта недвижимости. Принятие в эксплуатацию объекта осуществляется при условии закладки проектной документации в страховой фонд документации, что подтверждается соответствующим актом, выданным Государственным департаментом страхового фонда документации.В иске отказать!

Путь, который предстоит пройти будущему собственнику частного дома от разрешения на строительство до регистрации и признания права собственности на свою недвижимость, розами не выстлан. Учитывая препятствия на пути к получению соответствующих разрешений, согласований, правоустанавливающих документов, некоторые предприимчивые граждане сначала самовольно строят дом, а уже потом через суд пытаются получить право собственности на эту недвижимость. Неизвестно, конечно, какой метод наименее затратный, но интересен правовой аспект: судебная практика по делам о так называемом узаконивании, или «узаконке» (жаргонное словечко, не так давно появившееся в разговорной речи юристов) самовольно построенного объекта недвижимости без соответствующей утвержденной проектной документации, весьма и весьма неоднозначна. Официальных разъяснений высших судебных органов по этому поводу нет.

Интересны положения статьи 376 ГК, регулирующей правоотношения, возникающие при самовольном строительстве. В соответствии с пунктом 2 данной статьи лицо, осуществившее или осуществляющее самовольное строительство недвижимого имущества, не приобретает право собственности на него.

Часть 3 этой же статьи разъясняет право собственности на самовольно построенное недвижимое имущество, которое может быть по решению суда признано за лицом, осуществившим самовольное строительство на земельном участке, который не был ему отведен для этой цели, при условии предоставления земельного участка в установленном порядке лицу под уже построенное недвижимое имущество.

Также часть 5 статьи 376 ГК предусмат­ривает, что по требованию собственника (пользователя) земельного участка суд может признать за ним право собственности на недвижимое имущество, самовольно построенное на нем, если это не нарушает права других лиц.

Безусловно, каждый конкретный случай требует детального анализа и изучения ситуации. Но, как показывает судебная практика, суды, как правило, занимают позицию отнюдь не в пользу лица, решившего обойти закон и узаконить незаконно (простите за каламбур) возведенное строение. И в иске о признании права собственности на самовольно построенный объект, как правило, отказывают.

Изучив положения, мы приходим к выводу, что все вышеизложенное свидетельствует о том, что право собствен­ности на объект самовольного строительства может возникать исключительно по решению суда в случае оформления права на землю. Признание права собственнос­ти судом в порядке, предусмотренном статьей 376 ГК, возможно после ввода в эксплуатацию недвижимости в установленном законодательством порядке. Возможным является только признание права собственности на материалы и оборудование.

Заветная приватизация

Согласно статье 4 Закона Украины «Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства» от 14 сентября 2000 года с изменениями и дополнениями, решения о приватизации объектов незавершенного строительства принимаются Фондом государственного имущества Украины, его региональными отделениями, органами приватизации в Автономной Республике Крым на основании перечня объектов, подлежащих приватизации. При приватизации объекта незавершенного строительства вместе с земельным участком решение о приватизации такого объекта органы приватизации принимают совместно со специально уполномоченным органом исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов или его органами на местах.

Обратите внимание на то обстоятельство, что приватизировать объекты незавершенного строительства можно лишь при определенных условиях. Так, скажем, обязательными условиями приватизации объектов незавершенного строительства являются: установление срока завершения строительства объекта незавершенного строительства; запрещение отчуждения объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором расположен этот объект, до завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию; обеспечение требований экологической безопасности, охраны окружающей природной среды при достройке и дальнейшем вводе в эксплуатацию объекта приватизации. В случае невозможности завершения строительства в установленные сроки при наличии соответствующих обоснований сроки завершения строительства могут быть изменены по решению органа приватизации и органа местного самоуправления, о чем заключается дополнительный договор (статья 19 Закона Украины «Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства»).

В случае невыполнения условий, указанных в настоящей статье, договор купли-продажи подлежит расторжению в установленном законодательством порядке. При этом покупатель, с которым расторгнут договор купли-продажи, возвращает объект приватизации в государственную собственность по акту приемки-передачи, а также возмещает государству убытки, причиненные невыполнением условий договора.

Будущим собственникам уютного коттеджа еще раз напомню: прежде чем приступить к строительству дома, тысячу раз подумайте и соразмерьте свои возможности. В противном случае вы можете стать заложником своего имущества…

СЕРГЕЕВ Роман — юрисконсульт ОАО «Одессаоблэнерго», г. Одесса