Частью 1 статьи 1 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» (Закон) предусмотрено, что этот Закон регулирует: организационные отношения, связанные с передачей в аренду имущества государственных предприятий, учреждений и организаций, предприятий, основанных на имуществе, принадлежащем Автономной Республике Крым или находящемся в коммунальной собственности (предприятия), их структурных подразделений и другого отдельного индивидуально определенного имущества, находящегося в государственной и коммунальной собственности; имущественные отношения между арендодателями и арендаторами относительно хозяйственного использования государственного имущества, имущества, принадлежащего Автономной Республике Крым или находящегося в коммунальной собственности.

Часть 1 статьи 10 Закона содержит исчерпывающий перечень существенных условий договора аренды. Данная норма почти полностью дублирует часть 1 статьи 284 Хозяйственного кодекса (ХК) Украины. Из положений указанных статей следует, что  в случае аренды государственного и коммунального имущества сторонам необходимо обязательно (!) включить в договор все перечисленные в Законе существенные условия, поскольку в противном случае такой договор с учетом частей 2, 3 статьи 180 ХК Украины и частей 1, 5 статьи 203, части 1 статьи 215, части 1 статьи 638 Гражданского кодекса (ГК) Украины суд может признать недействительным.

Отсутствие единообразной практики

Если говорить о заключении договора на аренду имущества частной собственности, существует мнение, что ссылаться на отсутствие в данных договорах существенных условий, характерных для договоров аренды государственного и коммунального имущества, неуместно, поскольку действие Закона на такие правоотношения не распространяется.

Проанализировав большое количество судебных решений, размещенных в Едином государственном реестре судебных решений, я сделал вывод, что по результатам рассмотрения соответствующей категории споров высшие судебные инстанции, как ни странно, по-разному подходят к решению данного вопроса.

Свидетельством того является постановление Высшего хозяйственного суда Украины (ВХСУ) от 27 июля 2010 года по делу № 3/101 по кассационной жалобе арендодателя на постановление Киевского апелляционного хозяйственного суда от 9 июня 2010 года, согласно которой было отменено решение суда первой инстанции и отказано в первичном иске на основании установления факта незаключения договора аренды.

Жалобщик считает, что предусмотренные статьей 284 ХК Украины и статьей 10 Закона такие существенные условия договора аренды, как индексация арендной платы, страхование арендатором арендованного имущества и порядок его восстановления, не являются обязательными для субъектов права частной собственности, чье имущество становится объектом аренды, за исключением случаев, когда арендаторами выступают государственные предприятия. Арендодатель, которому объект аренды принадлежит на праве частной собственности, и арендатор не являются государственными или коммунальными предприятиями, а потому указанные выше нормы на спорные правоотношения сторон не распространяются.

По результатам рассмотрения данной кассационной жалобы ВХСУ вынес постановление о ее удовлетворении на основании следующего. На спорные правоотношения, возникшие между сторонами в отношении аренды имущества, которое является объектом права частной собственности, распространяется действие норм ГК Украины, чем опровергается ошибочная ссылка апелляционного суда на статью 284 ХК Украины в обоснование вывода о незаключении договора аренды.

Ведь, согласно статьям 6, 627 ГК Украины, стороны свободны в заключении договора, выборе контрагента и определении условий договора с учетом требований этого Кодекса, других актов гражданского законодательства, обычаев делового оборота, требований разумности и справедливости.

В соответствии со статьей 628 ГК содержание договора составляют условия (пункты), определенные на усмотрение сторон и согласованные ими, и условия, которые являются обязательными согласно актам гражданского законодательства.

Вместе с тем предусмотренные статьей 284 ХК Украины существенные условия договора аренды не являются обязательными для субъектов права частной собственности, чье имущество становится объектом аренды, за исключением случаев, когда арендаторами выступают государственные предприятия (пункт 2 части 4 статьи 1 этого Закона). Объект аренды по договору принадлежит арендодателю на праве частной собственности. В свою очередь, арендатор также не является государственным или коммунальным предприятием.

Таким образом, кассационная инстанция посчитала ошибочным применение апелляционным судом норм статьи 284 ХК Украины в спорных арендных правоотношениях с участием негосударственных (некоммунальных) хозяйствующих субъектов. Как показывает системный анализ содержания части 1 статьи 1 и части 2 статьи 14 ГК Украины и части 3 статьи 180 ХК Украины, истец (арендодатель) и ответчик (арендатор) не могут быть принуждены к определению в договоре аренды других существенных условий, предусмотренных статьей 284 ХК Украины и присущих отношениям аренды государственного или коммунального имущества (часть 1 статьи 10 Закона).

Вместе с тем, как уже было указано выше, в реестре судебных решений есть постановления ВХСУ, содержащие противоположное мнение. При этом ВХСУ, обосновывая свое решение, кроме прочего также ссылается на правовую позицию ВСУ по этому поводу.

Так, по результатам рассмотрения кассационной жалобы по делу № 21/552-20/365, в которой арендодатель (истец), ссылаясь на требования статьи 21 Закона, просил суд внести изменения в договор аренды частного недвижимого имущества путем увеличения размера ежемесячной платы за аренду, ВХСУ принял 24 октября 2007 года постановление, в котором согласился с применением к данным правоотношениям требований Закона на таких основаниях.

31 июля 2001 года стороны заключили договор аренды. Размер ежемесячной арендной платы установили в сумме не менее 13 520 грн. В дальнейшем истец предлагал внести изменения в договор, увеличив размер ежемесячной арендной платы до 75 918,50 грн с НДС, а также установив право арендодателя пересматривать и изменять размер арендной платы ежегодно. Эти предложения ответчик отклонил.

В части 4 статьи 1 Закона указано, что аренда имущества других форм собственности может регулироваться положениями этого Закона, если другое не предусмотрено законодательством и договором аренды. Судом апелляционной инстанции установлено следующее: «другое», то есть условие, что стороны в своих правоотношениях не руководствуются нормами указанного Закона (постановление ВСУ по делу № 12/330-11/495 от 12 августа 2003 года), в спорном договоре аренды отсутствует. Следовательно, доводы жалобщика, что действие этого Закона не распространяется на правоотношения сторон, безосновательны. Суд апелляционной инстанции правильно указал, что к спорным отношениям сторон могут быть применены нормы данного Закона. В частности, это касается применения статьи 21 Закона «Изменение размеров арендной платы».

Апелляционный суд пришел к выводу, что в связи с изменениями условий налогообложения истец обязан перечислять в государственный бюджет Украины значительно больше, чем получает прибыли от спорного договора аренды помещения, что не соответствует цели его заключения — получению прибыли. Спорный договор аренды в редакции 2001 года нарушает соотношение имущественных интересов сторон и лишает истца того, на что он рассчитывал при заключении договора.

Из сути договора аренды не следует, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона — арендодатель (истец). Согласно статье 759 ГК Украины, по договору аренды наймодатель передает имущество в пользование за плату на определенный срок. Полученная сумма арендной платы должна дать возможность покрытия расходов наймодателя по содержанию имущества и получения дохода.

Таким образом, кассационная инстанция пришла к выводу, что суд апелляционной инстанции правильно применил к спорным правоотношениям статью 21 Закона, в которой в качестве основания для изменения арендной платы указано «изменение цен и тарифов», а также статью 652 ГК Украины.

Аналогичная правовая позиция по применению норм Закона к правоотношениям, связанным с арендой имущества частной формы собственности, также изложена в постановлении ВХСУ от 25 января 2011 года по делу № 15/194д/10.

Применительно к частному имуществу

Как видим, в настоящее время судебными инстанциями, в том числе и высшими, еще окончательно не выработан единый подход к такой категории дел, как применение норм Закона к правоотношениям по аренде частного имущества, поскольку по аналогичным делам выносятся совершенно противоположные решения. Такая позиция суда, по моему личному мнению, порождает множество лишних споров, и требуется время для их урегулирования, а также материальные и моральные ресурсы. Кроме того, неоднозначность судебных решений дает возможность заинтересованным лицам использовать данную несогласованность с корыстной целью.

С учетом этого, а также с целью минимизации рисков, связанных с тем, что одна из заинтересованных сторон сможет в будущем обжаловать соответствующий договор в судебном порядке либо попытаться внести в него те или иные изменения, предлагаю сторонам данного договора на основании требований статьи 5 Закона еще на стадии его заключения (а если соответствующий договор уже заключен, то путем подписания дополнительного соглашения к нему) прописать следующее предостережение: «Стороны договорились, что на правоотношения по данному договору действие Закона не распространяется».

 

ДИДЕНКО Роман — директор ЮК «Дипломат-Плюс», г. Днепропетровск