В сентябре 2014 года Президент Украины Петр Порошенко презентовал «Стратегию-2020», назвав 62 реформы, которые необходимо осуществить Украине для вступления в ЕС. Одной из них является земельная реформа. Традиционно основные баталии разворачиваются вокруг отмены моратория на продажу земель сельхозназначения. Наряду с этим в земельном законодательстве существует немало других ограничений, которые препятствуют развитию бизнеса и служат источником коррупции.

К ним следует отнести существующий порядок оформления прав на землю, состоящий из многочисленных разрешительных процедур. Их прохождение требует значительного времени и расходов, что отталкивает потенциальных инвесторов от вложения средств в украинскую экономику. При этом зачастую такие бюрократические процедуры лишены всякого практического смысла, становясь лишь помехой для предпринимателей.

Аренда земли под объектом недвижимости

Согласно части 2 статьи 120 Земельного кодекса (ЗК) Украины, если объект недвижимости расположен на земельном участке, находящемся в пользовании продавца, в случае приобретения права собственности на объект недвижимости к новому собственнику переходит право пользования земельным участком, на котором он расположен, в том же объеме и на тех же условиях, что были у предыдущего землепользователя. В соответствии со статьей 7 Закона Украины «Об аренде земли» договором, предусматривающим приобретение права собственности на недвижимость, прекращается договор аренды земельного участка в части аренды предыдущим арендатором.

То есть законом установлено, что заключение договора купли-продажи объекта недвижимости служит основанием для замены стороны в договоре аренды соответствующего земельного участка. Однако, согласно части 1 статьи 124 ЗК Украины, передача в аренду земельных участков, находящихся в государственной или коммунальной собственности, осуществляется путем заключения договора аренды земельного участка.

Таким образом, именно договор аренды, а не договор купли-продажи недвижимого имущества является правоустанавливающим документом, подтверждающим право аренды земельного участка. Договор купли-продажи недвижимого имущества может быть только основанием для заключения соответствующего договора аренды земельного участка. Поэтому после приобретения недвижимости инвестор вынужден проходить всю процедуру заключения договора аренды земли фактически с нуля. На практике такое оформление может занимать до полутора лет.

От оформленного надлежащим образом права аренды земли зависит возможность получить разрешение на работы по строительству или реконструкции объектов недвижимости. Урегулированность вопроса аренды земельного участка — важная предпосылка для получения инвестором финансирования в банковских учреждениях. Безусловно, потенциальные инвесторы анализируют данные вопросы, и ситуация с процедурой оформления аренды земли не способствует притоку инвестиций.

На мой взгляд, решение этой проблемы находится в юридической плоскости. В том случае, когда земельный участок надлежащим образом сформирован, при смене собственника недвижимого имущества, расположенного на таком участке, отсутствует необходимость каждый раз проходить полную процедуру переоформления договора аренды. В связи с этим полагаю целесообразным внести изменения в действующее законодательство, согласно которым договор, предусматривающий переход права собственности на объект недвижимости, должен быть достаточным основанием для регистрации новым владельцем права аренды земельного участка, на котором расположен этот объект недвижимости.

Согласно части 6 статьи 120 ЗК Украины, существенным условием договора, предусматривающего приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, является кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с приобретением права собственности на эти объекты. Такой информации достаточно для регистрации права аренды на нового владельца. Заключение договора аренды, соответственно, не должно быть обязательным и возможно по соглашению сторон.

Смена арендатора

В соответствии с частью 1 статьи 124 ЗК Украины передача в аренду земельных участков, находящихся в государственной или коммунальной собственности, осуществляется, в частности, на основании решения соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления путем заключения договора аренды.

По тем или иным причинам договор аренды может быть досрочно прекращен, а земельный участок передан в пользование другому лицу. В таком случае новому арендатору нужно заново получать решения соответствующего органа и подписывать новый договор аренды. Выше уже отмечалось, что это довольно длительный процесс.

В определенных случаях это оправданно: например, в случае изменения целевого назначения земельного участка или увеличения срока аренды. Однако если изменение касается только смены арендатора (при условии сохранения целевого назначения земельного участка и установленного срока аренды), прохождение процедуры заново, очевидно, не является необходимым.

Например, если местный совет принял решение о передаче в аренду земельного участка на 49 лет, в течение этого срока договор аренды при необходимости может перезаключаться с различными арендаторами, и это не требует принятия в каждом случае нового решения. Орган государственной власти и местного самоуправления уже дал согласие на передачу в аренду соответствующего земельного участка на определенный срок за установленную плату. Новое решение может приниматься после окончания срока, на который земельный участок передается в аренду, и/или в случае изменения целевого назначения земельного участка. 

В связи с этим предлагаю внести изменения в действующее законодательство, согласно которым смена арендатора земельного участка (при условии сохранения целевого назначения земельного участка и в пределах ранее установленного срока аренды) осуществляется в упрощенном порядке. Заключение нового договора аренды (внесение изменений в существующий договор) в отношении нового арендатора осуществляется на основании ранее принятого (первоначального) решения о передаче земельного участка в аренду.

Наследие социализма

Затронутые выше вопросы — лишь небольшая часть проблем в земельной сфере. Нормы украинского земельного законодательства зачастую противоречивы и отличаются от тех подходов, которые соответствуют общепринятой европейской практике.

Так, одним из краеугольных камней в земельных правоотношениях является вопрос о том, чьи права приоритетнее: собственника земельного участка или собственника недвижимости, расположенной на земельном участке? В большинстве развитых стран приоритет остается за собственником земли. На мой взгляд, этот подход является оптимальным и в полной мере учитывает специфику земли как объекта права собственности.

Частично эта точка зрения находит свое подтверждение и в нормах действующего законодательства. Согласно статье 373 Гражданского кодекса (ГК) Украины, право собственности на земельный участок распространяется на поверхностный (почвенный) слой в границах этого участка, на водные объекты, леса, многолетние насаждения, которые находятся на нем, а также на пространство, имеющееся над и под поверхностью участка, высотой и глубиной, которые необходимы для возведения жилых, производственных и других зданий и сооружений. Также собственник земельного участка имеет право требовать освобождения участка от имущества третьих лиц (в том числе и объектов недвижимости, которые препятствуют ему в реализации права собственности на земельный участок (статья 391 ГК Украины).

Однако на практике большее распространение получил подход о приоритете права собственности на недвижимость. Статья 120 ЗК Украины предусматривает, что к лицу, которое приобрело жилой дом, здание или сооружение, переходит право собственности на земельный участок. Если жилой дом, здание или сооружение размещены на земельном участке, предоставленном в пользование, то в случае их отчуждения к приобретателю переходит право пользования той частью земельного участка, на которой они размещены, и частью участка, которая необходима для их обслуживания. Аналогичные нормы закреплены и в статье 377 ГК Украины.

Такая ситуация является следствием советской правовой системы. Напомним, что во времена СССР земля фактически была исключена из гражданского оборота. Таким образом, владение объектом недвижимости имело определяющее значение. В современных экономических реалиях этот подход неэффективен и только дезориентирует инвесторов. На мой взгляд, одним из результатов земельной реформы должно быть устранение имеющихся противоречий и четкое закрепление приоритета права собственности на землю.

Выводы

Предложенные выше изменения позволят упростить процедуру оформления права аренды земли, устранив чрезмерное вмешательство в хозяйственную деятельность. Важным является также и общее реформирование земельного законодательства, ориентированное на нормы, действующие в Европейском Союзе.

Обращения о внесении изменений в действующее законодательство были направлены бизнес-омбудсмену Альгирдасу Шемете, а также в Комитет Верховного Совета по вопросам аграрной политики и земельных отношений. Предложенные изменения нацелены на облегчение условий для ведения бизнеса на территории Украины и улучшение инвестиционной привлекательности нашей страны.

 

КИФАК Александр — управляющий партнер ЮФ «АНК», адвокат, г. Одесса

 

---

Комментарии

Единого мнения нет

 

Инна РУДНИК, юрист ЮФ «Лавринович и Партнеры»

Несовершенное законодательство, регулирующее вопрос оформления аренды земельного участка при приобретении недвижимости, является основной причиной споров о принудительном заключении договоров аренды. На законодательном уровне норма об «автоматическом переходе права аренды» так и остается декларативной. Законодатель все чаще обращает внимание на необходимость внесения соответствующих изменений. Последняя из инициатив (проект № 1680) находится на стадии доработки и, вполне возможно, будет принята в ближайшее время.

Тем не менее единого мнения среди юристов в вопросе приоритетности права собственности на участок над правом собственности на недвижимость или наоборот нет. С одной стороны, статья 120 Земельного кодекса Украины предусматривает переход прав на земельный участок в случае приобретения жилого дома, здания или сооружения. Однако объекты недвижимости не ограничиваются вышеуказанным перечнем, а в ситуации с арендой право пользования возникает только после заключения соответствующего договора с собственником, что в случае нежелания или бездействия такого собственника осуществить без помощи суда невозможно. Кроме того, статья 79 Земельного кодекса Украины закрепляет за собственником участка право на пространство над и под его поверхностью на высоту и глубину, необходимые для возведения зданий, что косвенно свидетельствует о первостепенности права собственности на землю по отношению к праву собственности на недвижимость.

 

Регистрация права аренды

 

Максим  БАЛАЦЕНКО, юрист ЮК FCLEX

В действительности существующая процедура оформления права аренды земельного участка не слишком уж обременительна для сторон. При условии соблюдения регистратором сроков, предусмотренных законодательством, соответствующее право может быть зарегистрировано без проблем и довольно быстро — в течение 14 рабочих дней. Вопрос в другом: стоит ли вообще оставлять регистрацию права аренды именно как вещного права с внесением записи в государственный реестр? По нашему мнению, существующее положение вещей приводит к тому, что более классические «вещные» титулы права пользования землей (эмфитевзис, суперфиций) на практике практически не распространены. В то же время участники гражданского оборота, по сути, лишены возможности оформить аренду именно как право обязательственное.

Тем не менее главная проблема сегодняшнего состояния земельной реформы лежит в плоскости вопросов не только (и не столько) аренды, но и моратория на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения. Его отмена, между прочим, прямо повлияет и на арендные правоотношения.

 

Отголосок прошлого

Михаил СОРОКА,

адвокат АФ «Грамацкий и Партнеры»

 

Существующее в украинском законодательстве правило, которое рассматривает земельный участок принадлежностью здания (статья 120 ЗК Украины, статья 377 ГК Украины), считаем отголоском коммунистической доктрины права собственности, когда не существовало частного права на землю, но разрешалась личная собственность физических лиц на индивидуальные дома. Вследствие этого недвижимость и ее оборот имели большее значение, чем земельный участок, который в любой момент могли «урезать» без согласия пользователя.

Частично как фактическое последствие той же советской эпохи (существование недвижимости без прав на землю под ней), частично в связи с большой распространённостью всевозможных схем узаконивания недвижимость без оглядки на земельные отношения, правило о «следовании земли за недвижимостью» во многих случаях привело к сложно разрешимым спорам между собственниками недвижимости и земли под ней. Фактически, единственной нормой законодательства, которая регулирует похожие отношения, является статья 417 ГК Украины. Зная небольшое желание судов применять аналогию закона, остается рассчитывать на понимание законодателем необходимости определения алгоритма для вывода участков из коллизий, в которые их «завела» недвижимость.