Новые правила регистрации прав на недвижимое имущество, вступившие в силу 1 января 2013 года, вызвали у аграрного сообщества немало вопросов. Для поиска ответов на наиболее острые из них редакция газеты «Юридическая практика» совместно с газетой «Агропрофи» 22 мая с.г. в рамках ХХV Международной выставки «АГРО-2013» провела конференцию «Регистрация прав на землю: новые правила для агробизнеса». Генеральным партнером мероприятия выступил Международный правовой центр EUCON.

Аренда под микроскопом

Во вступительном слове адвокат, управляющий партнер Международного правового центра EUCON и модератор первой сессии Ярослав Романчук отметил важность объединения усилий всех сторон данных правоотношений для решения проблем в сфере регистрации прав на землю.

Партнер юридической фирмы «Антика» Александр Буртовой остановился на правовых аспектах регистрации вещных прав на земельные участки как объекты недвижимого имущества с учетом специфики земель сельскохозяйственного назначения. Юрист напомнил, что в настоящее время государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется не Государственным земельным агентством Украины и Бюро технической инвентаризации, а органами Министерства юстиции, в частности, Государственной регистрационной службой Украины и ее территориальными органами, а также нотариусами (при оформлении сделок с недвижимым имуществом). «Однако информация из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество не всегда автоматически передается в Государственный земельный кадастр», — констатировал Александр Буртовой.

Об особенностях государственной регистрации прав аренды на землю государственной и коммунальной собственности рассказал партнер юридической компании Jurimex Александр Шишканов. «Государственная регистрация прав аренды земли может осуществляться только после регистрации права собственности государства и территориальных общин на соответствующие земли», — объяснил г-н Шишканов. Кроме того, в случае вступления в силу Закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно усовершенствования порядка государственной регистрации вещных прав на земельные участки государственной и коммунальной собственности в связи с их разграничением» от 14 мая с.г. № 158-VII порядок отвода таких земельных участков и регистрация права аренды на них упростятся.

Партнер юридической фирмы «Ильяшев и Партнеры» Максим Копейчиков отметил важность вопроса о трансформации земельных паев в земельные участки и регистрации прав на них, отдельно остановившись на последствиях таких преобразований для арендодателей и арендаторов. «Увы, законодатель не определил временные рамки для перевода земельных паев в земельные участки», — заметил юрист. Для того чтобы обеспечить права арендатора при трансформации пая в земельный участок, стоит подписывать предварительный договор аренды. При этом такие договоры должны быть удостоверены нотариусом.

Судьи Высшего хозяйственного суда Украины (ВХСУ) рассказали о нюансах судебной практики в земельных спорах. Так, судья ВХСУ Евгений Першиков проанализировал ситуацию, сложившуюся по вопросу юрисдикции земельных споров. «Проблема подсудности будет актуальна до тех пор, пока законодатель не разграничит компетенцию хозяйственного и административного судопроизводства», — считает судья.

Немало вопросов судебной практики возникает относительно продления договоров аренды. Судья ВХСУ Мальвина Данилова подчеркнула, что если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после окончания срока договора аренды и в течение месяца не получает письмо-сообщение арендодателя о возражении против возобновления договора аренды земли, такой договор считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены предыдущим договором. При этом уполномоченный орган исполнительной власти или местного саморегулирования не должен принимать новое решение о подписании дополнительного договора аренды. Также стоит помнить, что вносить изменения в дополнительный договор аренды земли нельзя, в таком случае необходимо подписывать новое соглашение.

Земельный груз

Не обошли вниманием участники конференции и вопросы сохранения за аграриями статуса плательщика фиксированного сельскохозяйственного налога (ФСН) и специального режима налогообложения НДС (спецрежим НДС). В частности, старший юрист Международного правового центра EUCON, адвокат Владимир Бевза обратил внимание на риски, связанные с проведением налоговыми органами проверок, в ходе которых выявляются недостатки оформления земельной документации или отсутствие права пользования земельными участками. «Для плательщиков это может стать причиной осуществления налоговыми органами самостоятельного расчета удельного веса стоимости сельскохозяйственных товаров, следствием чего является доначисление денежных обязательств за соответствующий период и исключение из спецрежима НДС», — отметил г-н Бевза. Плательщики ФСН, в свою очередь, могут быть лишены соответствующей регистрации, а также права находиться на этом налоге и в следующем году.

В свою очередь юрист ЮФ ILF Марина Братух напомнила, что последствием незарегистрированных договоров аренды земельных участков для агропроизводителей — плательщиков ФСП или применяющих спецрежим НДС могут стать не только увеличение налоговых обязательств и потеря соответствующего статуса, но и штрафные санкции, административная и уголовная ответственность. Ссылаясь на письмо Высшего административного суда Украины (ВАСУ) от 28 декабря 2012 года № 2614/12/13-12, г-жа Братух указала, что «функции контроля над соблюдением земельного законодательства не закреплены за налоговыми органами, поэтому последние не могут применять налоговые санкции за нарушение этих норм».

Возвращаясь к теме регистрации земель, Ярослав Романчук отметил, что Законом Украины «О Государственном земельном кадастре» был создан единый государственный реестр прав на землю. При этом кадастр «оголил» существующие проблемы в этой сфере. Так, возникают ошибки в технической документации относительно установки (восстановления) границ земельного участка в натуре (на местности). «Для решения этого вопроса необходимо внести в Государственный земельный кадастр сведения о земельных участках, право собственности на которые возникло до 2004 года», — считает советник юридического бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и Партнеры» Олег Бойчук. В таких случаях также необходимо присвоить кадастровый номер участку, право собственности на который не зарегистрировано, но на котором расположен дом, с зарегистрированным правом собственности.

Начальник регистрационной службы Главного управления юстиции в г. Киеве Ярослав Андриенко согласился, что сегодня существуют некоторые проблемы, связанные с процедурой регистрации, в первую очередь — в столице Украины. «Проблемы возникли из-за того, что в выписках о регистрации прав на земельные участки часто не указана форма собственности: частная, государственная или коммунальная», — подчеркнул г-н Андриенко. Кроме того, во многих правоустанавливающих документах некорректно обозначено целевое назначение земли. Многие землеприобретатели при подготовке проекта землеустройства максимально подстраивали целевое назначение под свои экономические нужды.

Особый интерес у участников конференции вызвал вопрос о порядке утверждения проекта землеустройства, обеспечивающего эколого-экономическое обоснование севооборотов и упорядочение угодий. Как заметила управляющий партнер Международного аудиторского союза, советник по правовым вопросам Международного правового центра EUCON, модератор второй сессии конференции Лариса Врублевская, тема утверждения проектов землеустройства относительно севооборота стала особо актуальной в связи со вступлением в силу новой редакции статьи 55 Кодекса об административных правонарушениях. Согласно этой норме, за использование в товарном сельхозпроизводстве земельных участков площадью более 100 гектаров предусмотрена административная ответственность.

Партнер юридической фирмы «София» Александр Поливодский отметил, что с 1 января с.г. наличие проекта землеустройства является обязательным. Его отсутствие влечет за собой административную ответственность, а процедура оформления севооборота непосредственно связана с вопросами регистрации прав на землю. «Кроме того, установлена административная ответственность за отклонение от утвержденных в установленном порядке проектов землеустройства и использование земельных участков без утвержденных проектов севооборота», — акцентировал внимание Александр Поливодский. Уже сейчас можно говорить, что вопрос севооборота стал дополнительной административной проблемой в деятельности сельскохозяйственных производителей.

Его поддержал первый заместитель председателя Аграрного союза Украины (АСУ) Василий Ярошовец: «Аграрный союз совместно с Национальной академией наук Украины уже направили в правительство предложения по устранению пробелов в земельном законодательстве». Также г-н Ярошовец указал, что множество сельхозпредприятий обращается в АСУ с вопросами относительно проектов севооборота, поскольку в условиях нестабильных земельных отношений такие проекты необходимо переоформлять в новом порядке. Поэтому есть надежда, что законодатель отсрочит административную ответственность за отсутствие проектов севооборота хотя бы до начала 2016 года.

Безусловно, на конференции был рассмотрен весьма узкий круг проблемных вопросов, касающихся регистрации прав на землю, но всестороннее обсуждение — это первый шаг к решению проблемы в целом.

---

Комментарии

Информационные процедуры

Ярослав АНДРИЕНКО,
начальник регистрационной службы Главного управления юстиции в г. Киеве

Как и любая сфера правоотношений, регистрация прав на землю имеет свои недостатки, связанные с внедрением нового порядка государственной регистрации. Один из них — проблемы доступа государственного регистратора к информации из Государственного земельного кадастра Украины. Государственный регистратор сегодня не может в онлайн-режиме ознакомиться с информацией из земельного кадастра в порядке, предусмотренном действующим законодательством, а должен направлять запрос через реестр вещных прав кадастровому регистратору. Тот, в свою очередь, после получения и рассмотрения запроса или высылает выдержку с информацией, если она содержится в кадастре, или сообщает об отсутствии данных. Эта процедура обычно занимает три дня, хотя в начале года были некоторые проблемы, связанные с неполным объемом информации в Государственном земельном агентстве, непосредственно по г. Киеву. Для устранения такого рода недостатков сегодня функционирует постоянная рабочая группа, состоящая из представителей Государственной регистрационной службы и Государственного земельного агентства.

Севооборот по плану

Василий ЯРОШОВЕЦ,
первый заместитель Аграрного союза Украины

Перед участниками земельного рынка стоят вопросы, требующие немедленного решения. Ведь, несмотря на внесенные изменения, рынок продолжает работать на принципах, заложенных еще советским законодателем. Изменить сложившуюся ситуацию возможно только путем усовершенствования отечественной нормативно-правовой базы.

В первую очередь необходимо пересмотреть вопрос относительно проектов землеустройства, обеспечивающих эколого-экономическое обоснование севооборотов и упорядочение угодий. Обязанность товаропроизводителя сельхозпродукции не отступать от согласованных проектов в условиях нестабильных земельных отношений только усугубляет положение аграриев на рынке. Кроме того, такая норма позволяет недобросовестным представителям Государственной инспекции сельского хозяйства Украины привлекать к ответственности товаропроизводителей, если те все-таки отошли от утвержденного проекта севооборота.

Взаимодействие без ошибок

Игорь СЛАВИН,
начальник департамента Государственного земельного кадастра Государственного земельного агентства Украины

Очень важный аспект вопроса регистрации земель сельскохозяйственного назначения связан с паями. В течение последних восьми лет на Украине выполнялся проект Всемирного банка по выдаче правоустанавливающих документов на земельные участки в обмен на сертификаты на земельные доли (паи). На сегодня практически все сертификаты были обменены на государственные акты. И только те акты, от получения которых по разным соображениям отказались, остались невыданными. Договоры аренды соответствующих земельных участков должны заключаться обязательно на основании таких документов.

Относительно взаимодействия, которое существует в настоящее время между Государственным земельным кадастром (ГЗК) и Государственным реестром вещных прав на недвижимое имущество, можно сказать следующее. Общий механизм регистрации выглядит сейчас так: в ГЗК регистрируется земельный участок с присвоением ему кадастрового номера, далее эта информация подается в электронном виде в реестр прав. Соответственно, осуществляется и обратная связь.

Таким образом, обеспечивается обмен информацией между двумя центральными базами данных. На данный момент это происходит автоматически и без существенных ошибок.