Генеральный партнер 2020 года

Издательство ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРАКТИКА
Главная » Выпуск №45 (933) » Без суда и последствия

Без суда и последствия

Обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке — эффективная стратегия удовлетворения имущественных требований к должнику

Одним из самых эффективных и действенных способов обеспечения исполнения обязательства является ипотека, поскольку кредитор получает материальные гарантии исполнения обязательства, а возможная реальная угроза потери недвижимого имущества стимулирует его надлежащее исполнение должником.

Преимущество внесудебного способа обращения взыскания на предмет ипотеки состоит в том, что ипотекодержатель может получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки без обращения в суд.

Самое распространенное основание для возникновения ипотечных правоотношений — договор, заключаемый в письменной форме и подлежащий нотариальному удостоверению.

Согласно Закону Украины «Об ипотеке», ипотекодержатель вправе удовлетворить свои требования по основному обязательству путем обращения взыскания на предмет ипотеки в случаях:

— неисполнения или ненадлежащего исполнения должником основного обязательства;

— возбуждения производства по делу о восстановлении платежеспособности ипотекодателя или признании его банкротом или при ликвидации ипотекодателя;

— нарушения ипотекодателем обязанностей, установленных ипотечным договором.

В соответствии с частью 1 статьи 37 Закона Украины «Об ипотеке» основанием для регистрации права собственности ипотекодержателя на ипотечное имущество путем внесудебного урегулирования являются договор об удовлетворении требований ипотекодержателя или соответствующая оговорка в ипотечном договоре, которая приравнивается к такому договору по своим правовым последствиям.

При этом договором или оговоркой должна быть предусмотрена передача ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет исполнения основного обязательства в порядке, установленном статьей 37 Закона Украины «Об ипотеке».

Особенности госрегистрации

Процедура проведения государственной регистрации прав на имущество, которое является предметом ипотеки, установлена Законом Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» и Порядком государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений (Порядок), утвержденным постановлением Кабинета Министров Украины от 17 октября 2013 года № 868.

Пунктом 46 указанного Порядка предусмотрено, что для проведения государственной регистрации права собственности на основании договора ипотеки, содержащего оговорку об удовлетворении требований ипотекодержателя, заявитель предоставляет:

— документы, подтверждающие возникновение, переход и прекращение прав на недвижимое имущество (в том числе ипотечный договор);

— копию письменного требования об устранении нарушений, присланную ипотекодержателем ипотекодателю и должнику, если он отличается от ипотекодателя, в которой указывается краткое содержание нарушенного обязательства, требование об исполнении нарушенного обязательства не менее чем в 30­дневный срок и предупреждение об обращении взыскания на предмет ипотеки в случае неисполнения такого требования;

— документ, подтверждающий завершение 30­дневного срока с момента получения ипотекодателем и должником, если он отличается от ипотекодателя, письменного требования ипотекодержателя в случае, когда более длительный срок не указан в письменном требовании;

— закладную (если ипотечным договором предусмотрена ее выдача).

При этом следует обратить внимание на то, что наиболее распространенными основаниями для отмены в судебном порядке решения государственного регистратора о государственной регистрации прав ипотекодержателя на недвижимое имущество как предмета ипотеки, являются:

— направленные ипотекодержателем требования об устранении нарушений без описи вложения (постановление от 4 декабря 2014 года № 820/18563/14 Харьковского окружного административного суда);

— неполучение ипотекодателем требования ипотекодержателя об устранении нарушения основного обязательства не позднее чем в 30­дневный срок (постановление от 10 октября 2014 года № 817/2240/14 Ровенского окружного административного суда).

Таким образом, невозможность вручения соответствующего требования ипотекодателю и должнику (если он отличается от ипотекодателя) и последующего подтверждения такого вручения делает технически невозможным дальнейшую процедуру обращения взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке.

Препятствия для регистрации

Одним из распространенных оснований для отказа в регистрации перехода права собственности на ипотеку к ипотекодержателю является наличие обстоятельств, при которых в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество содержится запись о наложении ареста на ипотечное имущество, которая была внесена до подачи ипотекодержателем заявления о государственной регистрации прав на ипотечное имущество.

Безосновательной выглядит позиция, согласно которой зарегистрированная ипотека отменяет все другие обременения, наложенные как судом, так и исполнительной службой, и все другие обременения регистратор вообще не должен учитывать (постановление от 28 октября 2014 года № 826/9098/14 Киевского апелляционного административного суда).

Разъяснение о возможности снятия ареста с залогового имущества содержится в обобщении судебной практики Верховного Суда Украины «Анализ судебной практики применения судами законодательства, регулирующего ипотеку как залог недвижимого имущества», согласно которому действующим законодательством не предусмотрен запрет наложения ареста на имущество, являющееся предметом ипотеки. Вместе с тем арест с имущества или средств может быть снят по решению суда.

Также в последнее время препятствием для регистрации права собственности на ипотечное имущество во внесудебном порядке может стать применение моратория согласно Закону Украины «О моратории на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного в качестве обеспечения кредитов в иностранной валюте» от 3 июня 2014 года № 1304­VII (постановление от 10 декабря 2014 года № 826/17722/14 Окружного административного суда г. Киева).

Стоит обратить внимание на то, что наличие зарегистрированного запрета отчуждения недвижимого имущества, наложенного нотариусом при удостоверении договора ипотеки, на основании которого происходит переход права собственности на предмет ипотеки от ипотекодателя к ипотекодержателю, а также зарегистрированных после государственной регистрации ипотеки прав или требований других лиц на переданное в ипотеку недвижимое имущество, не является основанием для отказа в проведении государственной регистрации права собственности ипотекодержателя (определение от 27 января 2015 года № 826/10423/14 Высшего административного суда Украины).

Довольно распространенной ошибкой ипотекодержателя при отказе государственного регистратора в совершении регистрационных действий является обращение в суд с требованием об обязательстве государственного регистратора совершить такие действия, зарегистрировать право собственности и т.п.

Сложившаяся судебная практика указывает на то, что исковые требования об обязательстве государственного регистратора зарегистрировать право собственности и внести соответствующие записи в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество являются формой вмешательства в дискреционные полномочия государственного регистратора и выходят за пределы задач административного судопроизводства, а потому удовлетворению не подлежат (постановление от 30 августа 2013 года № 826/12459/13­а Окружного административного суда г. Киева).

С другой стороны, в случае безосновательного отказа в совершении регистрационных действий со стороны государственного регистратора довольно перспективным выглядит исковое требование о признании решения государственного регистратора противоправным с отменой такого решения об отказе (постановление от 8 октября 2015 года № К/800/65605/14 Высшего административного суда Украины).

Таким образом, обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке является перспективной стратегией удовлетворения имущественных требований к должнику, эффективная реализация которой может существенно сэкономить время и деньги ипотекодержателя (особенно с учетом новых ставок судебного сбора), однако прокладывание такого пути требует неукоснительного соблюдения всех предусмотренных действующим законодательством формальностей и адекватного, юридически взвешенного реагирования на препятствия, которые могут возникнуть при такой внесудебной процедуре.

 

ЛЕГЕЙДА Иван — управляющий партнер PLP Law Group, г. Киев

 

Поделиться

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Подписывайтесь на «Юридическую практику» в Facebook, Telegram, Linkedin и YouTube.

0 комментариев
Встроенные отзывы
Посмотреть все комментарии
Slider

Содержание

Акцент

Частое обвинение

Государство и юристы

сТОП рейтинга

Государство и юристы

Новости законотворчества

Принят за основу проект Трудового кодекса

Предлагается ограничить возможность обращения взыскания на жилье

Утверждено новое положение об МВД в контексте создания полиции

Государство и юристы

Исправленному вверить

Лоббираторный инструмент

Неделя права

Новости из-за рубежа

Deutsche Bank оштрафован за нарушение санкций США

Неделя права

Люстрация уже во ВСЮ

Спич от судей

Реакционная политика

Неделя права

Новости из-за рубежа

Аргентина выплатит кредиторам более 6 млрд долл. США

Новости из зала суда

Судебная практика

Суд апелляционной инстанции отменил оправдательный приговор по «делу Мельника»

Приказ о проверке ООО «Александровка-Агро» незаконен

Новости юридических фирм

Частная практика

Dentons, Dacheng, Gadens и Rodyk & Davidson планируют объединиться

Юристы МПЦ EUCON защитили интересы компании «Стандарт»

АО «Гесторс» предоставило правовую помощь ОАО «Гомельстекло»

АК «Коннов и Созановский» отстояла интересы клиента при регистрации товарного знака

Отрасли практики

Без суда и последствия

Подсудный набор

Иск оправдан

Рабочий график

СТРАНИЦА ИЗ ЕЖЕНЕДЕЛЬНИКА ЮРИСТА

КАЛЕНДАРЬ на неделю

Тринадцатый съезд

Репортаж

Проведение на пять

Решения недели

Судебная практика

Рекомендация отменена

Реализация товара истца

Опасная продукция

Самое важное

Налоги на призы и выигрыши

Интеллектуальный актив

Делу — время

Альтернативные источники

Судебная практика

Перезагрузка корпуса

Судебная практика

Судебные решения

Срок действия поручительства не является сроком защиты нарушенного права

Судебная практика

Узкий подход

Несущая реконструкция

Взыскать из-под земли

Правила наличия

Должность обвязывает

Судебная практика

Судебные решения

О субъекте преступления, предусмотренного статьей 368 Уголовного кодекса Украины

О нюансах оспаривания договора уступки права требования имущественных прав, находящихся в залоге

Споры о приведении самовольно реконструированного объекта в прежнее состояние подлежат рассмотрению в порядке гражданского судопроизводства

Тема номера

Заняться сортом

Блок-рост

Оказать слияние

Военный сбор

Животноводческие формы

Частная практика

Одни на всех

Другие новости

PRAVO.UA

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: