Право застройщика многоквартирного жилого дома, строящегося с привлечением средств в виде долевого участия в строительстве с дальнейшим приобретением права собственности на квартиру, по собственному усмотрению передавать недостроенный объект в ипотеку, подкрепленное правовыми позициями судов, вызвало широкий резонанс у многих участников рынка недвижимости. В частности, напомним, такой правовой позиции придерживался Высший специализированный суд Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел (ВССУ), указавший в решении от 31 октября 2012 года, что лицо, передав деньги на строительство квартиры в многоквартирном доме, до момента сдачи такого дома в эксплуатацию не имеет ни имущества, ни имущественных прав на него как таковых (подробнее читайте «Застроенное внимание», «Юридическая практика», № 1-2 (784-785) от 1 января 2013 года).
Однако вскоре на ошибочность такого вывода указал Верховный Суд Украины (ВСУ), который постановлением от 30 января 2013 года отказал в отмене решения ВССУ от 7 марта 2012 года по подобному делу, которым ВССУ фактически оставил в силе решение суда первой инстанции с противоположными правовыми выводами.
Итак, на примере настоящего дела и последнего постановления ВСУ предлагаем детально рассмотреть суть правоотношений при долевом участии в строительстве и пределы права каждого из участников на долю в будущем многоквартирном доме.
28 июля 2005 года гр-н З. и гр-ка О. заключили договор строительного подряда с ООО «Э» на строительство двухкомнатной квартиры. Согласно договору, заказчики должны были в течение трех банковских дней осуществить стопроцентную предоплату, что они и сделали 3 августа 2005 года. В дальнейшем стороны неоднократно подписывали дополнительные соглашения, которыми изменили объект строительства (номер квартиры) и срок введения дома в эксплуатацию.
В июле 2011 года гр-н З. и гр-ка О. обратились в суд с иском к ООО «Э» и ПАО «К» (банк) о признании договора ипотеки имущественных прав частично недействительным и обязательстве совершить действия.
На такой шаг заказчиков побудили действия подрядчика, который 12 сентября 2007 года заключил кредитный договор с ПАО «К», впоследствии обеспеченный имущественными правами на квартиры в строящемся жилом доме в соответствии с договором ипотеки от 18 сентября 2007 года. В частности, ООО «Э» передал в ипотеку имущественные права на получение в собственность строящейся недвижимости, включая имущественные права на квартиру, которая строится для истцов. В договоре ипотеки четко предусматривалось, что после завершения строительства и получения правоустанавливающих документов на указанное недвижимое имущество предметом ипотеки будут квартиры, имущественные права на которые по этому договору являются предметом ипотеки.
В иске гр-н З. и гр-ка О. указали, что поскольку средства за объект строительства ими были уплачены полностью, они являются владельцами (собственниками) имущественных прав на оговоренную квартиру, и ООО «Э» не имело права распоряжаться их имущественными правами путем передачи их в ипотеку. На этом основании истцы просили суд признать недействительным договор ипотеки в части передачи имущественных прав на спорную квартиру, а также обязать нотариуса снять запрет на отчуждение недвижимого имущества (имущественных прав на квартиру), изъять запись из Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества и изменить запись в Государственном реестре ипотек об обременении ипотекой имущественных прав на указанную квартиру.
Решением Святошинского районного суда г. Киева от 7 сентября 2011 года, оставленным без изменений определением Апелляционного суда г. Киева от 12 января 2012 года исковые требования удовлетворены частично, а именно: признан недействительным договор ипотеки в части передачи в ипотеку имущественных прав на квартиру, строительство которой оплатили истцы. Определением ВССУ от 7 марта 2012 года ПАО «К» было отказано в открытии кассационного производства по его кассационной жалобе.
Не соглашаясь с такой позицией судов, банк обратился в Верховный Суд Украины с заявлением о пересмотре указанного определения кассационного суда на основании неодинакового применения норм материального права, повлекшего принятие разных по содержанию судебных решений в подобных правоотношениях, в котором просил отменить определение ВССУ и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование своего заявления банк предоставил ряд решений кассационного суда, в которых, по его мнению, по-другому применены нормы материального права, а именно: статья 583 Гражданского кодекса (ГК) Украины, часть 2 статьи 5 Закона Украины «Об ипотеке» и статьи 1 и 5 Закона Украины «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах».
По результатам рассмотрения указанного заявления ВСУ принял постановление об отказе в его удовлетворении. При этом Судебная палата по гражданским делам ВСУ исходила из следующего.
Согласно статье 575 ГК Украины, ипотекой является залог недвижимого имущества, которое остается во владении залогодателя или третьего лица. Частью 1 статьи 576 ГК Украины предусмотрено, что предметом залога может быть какое-либо имущество (вещь, ценные бумаги, имущественные права), которое может быть отчуждено залогодателем и на которое может быть обращено взыскание. При этом залогодателем, в силу части 2 статьи 583 ГК Украины, может быть собственник вещи, лицо, которому принадлежит имущественное право, а также лицо, которому собственник вещи (имущественного права) передал вещь (имущественное право) с правом ее залога.
По предписаниям статей 1 и 5 Закона Украины «Об ипотеке» в редакции, действовавшей на момент заключения договора ипотеки, залог имущественных прав на недвижимость, строительство которой не завершено, регулировался правилами, определенными этим законом. В частности, предметом ипотеки может быть объект незавершенного строительства или другое недвижимое имущество, которое станет собственностью ипотекодателя после заключения ипотечного договора при условии, что ипотекодатель может документально подтвердить право приобретения им в собственность соответствующего недвижимого имущества в будущем.
При этом ВСУ указал, что понятие «ипотека имущественных прав» и регулирование соответствующих правоотношений в этом законе отсутствуют. Более того, его статья 5 на момент возникновения правоотношений вовсе не определяла имущественные права как предмет ипотеки.
В то же время имущественные права на объект незавершенного строительства отнесены к предмету ипотеки Законом Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства», которым были внесены изменения и в Закон «Об ипотеке».
Только Закон Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности на Украине» дает определение понятию «имущественные права», которые могут быть оценены как любые имущественные права, связанные с имуществом, но отличающиеся от права собственности (включая право владения, распоряжения и пользования и другие специфические права, как то: право на осуществление деятельности, использование природных ресурсов и прочее) и права требования.
Имущественные права на недвижимость, являющуюся объектом строительства (инвестирования), не относятся к вещным правам на чужое имущество, поскольку объектом этих прав не выступает «чужое имущество», а также не являются правом собственности, поскольку объект строительства (инвестирования) не существует на момент установления ипотеки, в связи с чем не может существовать и право собственности на него.
Таким образом, имущественное право, которое можно определить как «право ожидания», является составляющей частью имущества как объекта гражданских прав. Имущественное право — это ограниченное вещное право, по которому собственник этого права наделен определенными, но не всеми правами собственника имущества, и которое удостоверяет его правомочность получить право собственности на имущество или иное вещное право на соответствующее имущество в будущем.
Статья 5 Закона «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах» устанавливает, что ипотека возникает в соответствии с этим законом и Законом Украины «Об ипотеке» относительно недвижимого имущества, объектов незавершенного строительства и имущественных прав на недвижимость, строительство которой не завершено.
Ипотекодателем по договору ипотеки имущественных прав на недвижимость, строительство которой не завершено, может быть застройщик — лицо, организовывающее сооружение недвижимости для собственных потребностей или для передачи ее в собственность другим лицам, или лицо, собственностью которого станет эта недвижимость после завершения строительства.
Правовой анализ норм указанных выше законов приводит к выводу, что имущественное право, которое является предметом ипотечного договора, — это обусловленное право приобретения в будущем прав собственности на недвижимое имущество (право под отлагательным условием), которое возникает, когда выполнены определенные, но не все правовые предпосылки, необходимые и достаточные для приобретения вещного права.
В пересматриваемом деле заказчики выполнили свои денежные обязательства по договору строительного подряда, полностью уплатив стоимость объекта строительства, то есть совершили действия, направленные на возникновение юридических фактов, необходимых и достаточных для получения права требования перехода права собственности на объект строительства или приобретения имущественных прав на этот объект.
Именно на таком выводе основывался и ВССУ, отказывая банку в открытии кассационного производства, и правомерно исходил из того, что имущественные права на соответствующую квартиру в недостроенном жилом доме, стоимость которой была уплачена заказчиком по договору подряда, в соответствии с положениями Закона Украины «Об ипотеке» в редакции, действовавшей на время возникновения спорных правоотношений, не могли быть предметом залога, и ООО «Э» неправомерно передало в ипотеку указанные имущественные права, а поэтому договор ипотеки, заключенный с нарушениями требований части 2 статьи 583 ГК Украины и статьи 5 Закона Украины «Об ипотеке» в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора, является недействительным в силу статей 203 и 205 ГК Украины.
© Юридична практика, 1997-2024. Всі права захищені
Кількість адвокатських балів | Вартість |
---|---|
Відеокурс з адвокатської етики | 650 грн |
10 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 2200 грн |
16 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 3500 грн |
8 адвокатських балів (без адвокатської етики) | 1800 грн |
Щодо додаткової інформації
Email: [email protected]
Тел. +38 (050) 449-01-09
Пожалуйста, подождите…