Земельные правоотношения являются одними из наименее урегулированных на законодательном уровне. С одной стороны, по этому вопросу существует большое количество нормативных актов, с другой — нормы этих актов зачастую не соответствуют реальным общественным отношениям, а содержащиеся в них пробелы и коллизии обуславливают непрозрачность, коррумпированность механизмов управления земельными ресурсами.
Агропромышленный сектор страны в большей мере зависит от состояния регулирования земельных отношений. В условиях перманентной земельной реформы, при непрофессиональном управлении отраслью отечественные аграрии показывают впечатляющие показатели роста. На сегодня АПК является одной из самых привлекательных отраслей для инвестирования на Украине.
Однако за внешне оптимистичными цифрами урожаев, надоев и т.д. скрываются конкретные проблемы использования земли для сельскохозяйственных целей. Несмотря на их актуальность и повсеместное обсуждение, они не только не устраняются, но и пополняются новыми вопросами.
Один из таких проблемных вопросов — регистрация договоров аренды земли и права аренды земли, с которых начинается деятельность любого сельхозпроизводителя. Несмотря на обязательность регистрации права пользования на недвижимость, установленную статьей 4 Закона Украины «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их обременений», на сегодня право аренды земли не регистрируется. А ведь часть 3 статьи 3 указанного закона прямо предусматривает, что права на недвижимое имущество, которые подлежат регистрации, возникают с момента проведения такой регистрации. И данная норма не относится к порядку регистрации прав, то есть является материальной, а потому действует уже сегодня, а не с 1 января 2013 года, как разъяснил Минюст Украины в письмах от 18 октября 2010 года № 12873-0-26-10-19, от 20 апреля 2011 года № 248-0-2-11.
Не намного лучше ситуация и с регистрацией договоров аренды земли, которая является обязательной в силу требований статьи 18 Закона Украины «Об аренде земли». На данный момент такая регистрация осуществляется территориальными органами Госземагентства Украины в соответствии с двумя документами. Это приказ Госкомзема «Об утверждении Инструкции о порядке составления, выдачи, регистрации и хранения государственных актов на право частной собственности на землю, право коллективной собственности на землю, право собственности на землю и право постоянного пользования землей, договоров на право временного пользования землей (в том числе на условиях аренды) и договоров аренды земли» от 4 мая 1999 года № 43 и постановление Кабинета Министров Украины «Об утверждении порядка ведения Поземельной книги и Книги записей о государственной регистрации государственных актов на право собственности на земельный участок и на право постоянного пользования земельным участком, договоров аренды земли» от 9 сентября 2009 года № 1021 (постановление № 1021). На практике вся процедура государственной регистрации договора аренды может занимать от нескольких месяцев до года и больше.
Основной причиной затягивания регистрации является непоследовательность проведения земельной реформы, техническая и методологическая неподготовленность к ее внедрению, вследствие чего украинские крестьяне стали собственниками земель, распаеванных КСП частично без присвоения участкам кадастровых номеров, без открытия поземельных книг, с неправильно установленными границами участков и т.д. Поэтому сейчас в силу требований постановления № 1021 при регистрации договора аренды соответствующему земельному участку сначала присваивается кадастровый номер, открывается поземельная книга, осуществляется регистрация земельного участка, если такие действия не были выполнены ранее. Непосредственно сама процедура регистрации излишне усложнена, требует сканирования всего пакета документов, направления данных в государственный земельный кадастр и т.д. Ситуацию усугубляет ненадлежащее кадровое и техническое обеспечение территориальных органов Госземагентства.
Однако отметим, что с 1 января 2012 года вступят в силу изменения в Гражданский кодекс (ГК) Украины и Закон Украины «Об аренде земли», которые упразднят необходимость государственной регистрации договоров аренды земли.
Серьезной проблемой является вынужденное использование агропроизводителями земельных участков, собственники которых не получили государственные акты или умерли, а их наследники не приняли землю в наследство. По данным Министерства аграрной политики и продовольствия Украины, площадь таких земель на Украине достигает 2,5 млн га.
В соответствии с общими положениями ГК Украины и Закона Украины «Об аренде земли» арендатор имеет право использовать только земельные участки, которые пребывают в его пользовании. В случае если в пределах поля есть неарендованные участки, в том числе собственники которых умерли и которые не были приняты в наследство, сельхозпроизводитель должен выделить в натуре (на местности) границы принадлежащих ему участков и обрабатывать только их. Однако в таком случае теряется экономическая целесообразность обработки поля, ведь в отдельных регионах доля частных сельскохозяйственных земель без собственников достигает 40 %, и расположены такие участки в пределах поля в «шахматном» порядке.
Статья 1285 ГК Украины предусматривает возможность передачи нотариусом или органом местного самоуправления имущества, которое входит в состав наследства, в управление в случае отсутствия наследника или исполнителя завещания.
В соответствии со статьей 1276 ГК Украины суд может признать наследство выморочным по заявлению органа местного самоуправления в случае отсутствия наследников, их устранения от наследования, непринятия ими наследства или отказа принять наследство.
На практике указанные нормы почти не используются относительно земель сельскохозяйственного назначения, и аграрии вынуждены использовать такие земельные участки без правоустанавливающих документов.
Законопроект «О рынке земель», который принят Верховным Советом Украины в первом чтении 9 декабря 2011 года, предполагает возможность признания выморочными земельных участков сельхозназначения за пределами населенных пунктов с передачей их в государственную собственность. В последующем такие государственные земли в пределах одного поля могут быть объединены в один земельный участок путем составления проекта консолидации. В этой процедуре заложен риск для сельхозпроизводителя, который арендует большинство земельных участков в пределах поля. Ведь с момента передачи судом земельных участков в государственную собственность до их консолидации такие участки не могут использоваться иначе, как на основании договора аренды, заключенного по результатам земельных торгов. При этом длительность процедуры подготовки к проведению земельных торгов, возможность победы в торгах лиц, которые не имеют реальных целей обрабатывать землю, не только создает вероятность временного выведения из сельхозоборота значительных площадей земли, но и возможность потери земельных активов агропроизводителями.
С 2008 года вступили в силу изменения в Земельный кодекс (ЗК) Украины, в соответствии с которыми продажа земель государственной и коммунальной собственности и прав на них осуществляется только путем проведения земельных торгов. Однако отсутствие отдельного закона о порядке проведения земельных торгов практически парализовало первичный рынок земли, в первую очередь сельскохозяйственного назначения. В условиях повышенного спроса на сельхозземли это привело к распространению разного рода полулегальных способов оформления прав на землю. Например, отдельные местные государственные администрации и советы начали проводить земельные торги на основании утвержденных ими же временных положений, что полностью противоречит части 5 статьи 137 ЗК Украины. На необходимость урегулирования порядка проведения земельных аукционов исключительно на уровне закона неоднократно обращал внимание Конституционный Суд Украины в решениях по делам № 1-46/2008 от 11 ноября 2009 года, № 5-рп/2005 от 22 сентября 2005 года, № 14-рп/2000 от 13 декабря 2000 года.
Вопрос использования сельхозземель государственной собственности актуален для каждого агропроизводителя, который арендует землю частной собственности. Ведь в процессе распаевания земель КСП практически на каждом поле предусматривались проектные полевые дороги для обеспечения прохода собственников к принадлежащим им участкам. В случае если все или часть участков обрабатываются отдельно, проектные полевые дороги могут быть вынесены в натуру (на местность).
Сегодня такие дороги находятся в государственной собственности. До 2008 года они передавались в аренду сельхозпроизводителям в общем порядке. Однако арендаторы, которые не успели заключить договоры аренды земли под проектными полевыми дорогами, при обработке полей частной собственности вынужденно осуществляют самовольный захват таких государственных земель. Следствием этого может быть привлечение руководителя сельхозпредприятия к административной или уголовной ответственности с взысканием в пользу государства ущерба от захвата земли. Учитывая, что проектные полевые дороги «паутиной» покрывают большинство полей, отказ от их использования приведет к невозможности полноценного использования земельного массива.
В свете изложенных выше фактов, учитывая и другие многочисленные проблемы землепользования, большие надежды относительно совершенствования земельного законодательства возлагаются на завершающий этап земельной реформы. Если Закон Украины «О Государственном земельном кадастре» от 7 июля 2011 года можно в целом оценить позитивно, то принятие Закона Украины «О рынке земель» в очередной раз отложено, и его возможный регулирующий эффект пока трудно предугадать. Соответствующий законопроект, внесенный народным депутатом Украины Калетником Г.Н. и уже принятый в первом чтении, является доработанной версией правительственного проекта. Но и он содержит в себе много внутренних противоречий, неточностей, пробелов и в целом не отвечает интересам большинства агропроизводителей и крестьян. Участники рынка и эксперты придерживаются позиции, что целью земельной реформы является не столько снятие моратория на продажу сельскохозяйственных земель, сколько создание комплекса условий для динамичного развития аграрного и иных секторов экономики, в том числе путем устранения существующих на сегодня препятствий.
ШИШКАНОВ Александр — партнер ЮК Jurimex, г. Киев
Юрий СИВОВНА,
юрист АК «Правочин»
Комментируя вопрос неурегулированных земельных отношений, хотелось бы коснуться проблемы не столько юридической, сколько социальной. В частности, речь идет об уровне правовой образованности жителей сельской местности и их экономическом положении.
Ни для кого не секрет, что многие жители села заключают договоры аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения. Вероятно, что многие селяне согласны были бы их продать, однако в связи с введенным мораторием на отторжение таких земель селяне лишены возможности продать свою землю. Поэтому для того, чтобы получить хотя бы какую-то выгоду от своей собственности, землевладельцы передают эту землю в аренду.
Проблема заключается в том, что очень многие не знают нюансов заключения и исполнения договоров аренды земельных участков. В свою очередь, этим довольно часто умышленно пользуются арендаторы, всячески нарушая права арендодателей. Так, к примеру, автору известны случаи, когда арендодатели отказывались от пролонгации очередного договора аренды и сообщали арендатору о расторжении договора, однако земля продолжала использоваться арендаторами против воли собственников.
При этом собственник земли до конца не знает своих законных прав и часто не может эффективно противостоять нарушениям со стороны арендатора. Кроме того, учитывая низкий уровень доходов населения сельской местности, многие арендодатели соглашаются на всякого рода «кабальные» для себя условия передачи земли в аренду в обмен на просто смешную сумму арендной платы, которая, по мнению селян, хоть как-то помогает им выжить в нынешних условиях.
Татьяна КРУТЬ,
адвокат АФ «Династия»
Сегодня на рынке земли существует достаточно плотный сегмент землепользователей — это частные предприниматели или же фермеры, обрабатывающие до 1000 га земель. В свою очередь земли, которые находятся у них в пользовании, — это паи граждан, которые по размерам, в зависимости от региона, составляют от 2 до 10 га. Также часть земель таким землепользователям передается от местных администраций или сельских советов.
Согласно статье 20 Закона Украины «Об аренде земли», заключенный договор аренды земли подлежит государственной регистрации. Право аренды земельного участка возникает со дня государственной регистрации этого права в соответствии с законом, регулирующим государственную регистрацию вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений.
Согласно пункту 4 Временного порядка ведения государственного реестра земель, утвержденного приказом Госкомзема Украины от 2 июля 2003 года № 174, государственная регистрация договора аренды земли осуществляется путем внесения записей регистрации в книгу регистрации. Ее делает оператор (регистратор) структурного подразделения государственного предприятия «Центр государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам» (Центр ГЗК), в пределах полномочий которого находится земельный участок.
Для внесения данных в книгу регистраций, то есть для регистрации договора в Центре ГЗК, на каждый договор аренды арендатора с арендодателем необходимо изготовить обменный файл в формате ХМL, а также сделать поземельную книгу. Указанные электронные файлы по законодательству должны создаваться непосредственно подразделениями Госкомзема в установленные сроки и бесплатно. Однако на практике изготовление таких документов в общем порядке занимает огромное количество времени, либо при этом допускаются ошибки для того, чтобы за их исправлениями опять-таки приходили в те же управления ГЗК.
Таким образом, для оперативного и правильного изготовления вышеуказанных необходимых файлов арендатор выкладывает в среднем от 300 до 800 грн. Кроме того, если земельный участок передается в аренду от местных советов или администраций, то еще до заключения договора аренды необходимо заказать разработку технической документации на земельный участок, что также существенно бьет по карману арендатора и требует достаточно немалого количества времени.
Подытоживая, отметим, что на данный момент обращение в управления государственного земельного кадастра для мелких арендаторов земель выливается либо в бесплатную бесконечную тяжбу с целью зарегистрировать договор аренды, либо в быстрые оперативные действия по изготовлению необходимых документов с облегчением кармана землепользователя на немалую сумму.
Юрий РАДЬКО,
юрист ЮФ «Астерс»
Учитывая то, что на данный момент действительно отсутствуют законодательные акты, устанавливающие процедуру проведения публичных земельных торгов, и подавляющее большинство договоров аренды земель сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности заключены без их проведения, существует реальный риск того, что любые арендные правоотношения на Украине, вступившие в силу после 2008 года, могут быть прекращены путем признания договоров недействительными.
Мы знакомы с целым рядом судебных решений, по которым признавались недействительными: а) решения государственных органов и органов местного самоуправления о заключении договоров аренды земли без проведения публичных торгов либо б) сами договоры аренды земли, заключенные без проведения публичных торгов. В то же время, даже в случае проведения публичных торгов их легитимность иногда оспаривается в суде, так как порядок торгов должен устанавливаться законом.
Таким образом, сложилась «патовая ситуация» для землепользователей, когда, к примеру, прокуратура обращается в суд о признании арендных договоров недействительными, тем самым полностью блокируя деятельность сельхозпроизводителей и нанося им существенные материальные убытки. В более выгодной ситуации в этом плане находятся пользователи неистребованных земельных долей (паев), так как требование проведения торгов на их аренду не распространяется.
В связи с этим рекомендуется все же принять в целом проект Закона Украины «О рынке земель», где, хотя и с большими недостатками, но все же прописан порядок проведения публичных земельных торгов на Украине.
© Юридична практика, 1997-2024. Всі права захищені
Кількість адвокатських балів | Вартість |
---|---|
Відеокурс з адвокатської етики | 650 грн |
10 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 2200 грн |
16 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 3500 грн |
8 адвокатських балів (без адвокатської етики) | 1800 грн |
Щодо додаткової інформації
Email: [email protected]
Тел. +38 (050) 449-01-09
Пожалуйста, подождите…