Когда заемщик просит банк дать ему кредит, он, как правило, рассчитывает на то, что сможет воспользоваться этими средствами и вернуть их точно в оговоренные кредитным договором сроки с процентами. Поэтому готов и обеспечение предоставить самое что ни на есть серьезное, в том числе и вполне ликвидную недвижимость, дескать, все равно долг погашу, а обременение не ограничивает возможность ею пользоваться по назначению и в личных целях.

Однако, если бы так было в жизни, на рассмотрение в суды не поступало бы столько споров, вытекающих из исполнения договоров кредита, поручительства, ипотеки или относительно обжалования их законности. В том числе и относительно правомерности регистрации права собственности на предмет ипотеки за ипотекодержателем в случае неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства. Именно с такими спорами сталкиваются суды в последнее время все чаще.

Стоит отметить, что пока споры, которые слушаются по правилам административного судопроизводства — предметом обжалования являются действия бюро технической инвентаризации (БТИ), — разрешаются в пользу ипотекодержателей. А вот хозяйственные суды, считающие, что в данном случае спор касается права собственности на имущество, больше склонны поддерживать позицию ипотекодателя.

Перед Судебной палатой по административным делам Верховного Суда Украины стоял вопрос о пересмотре решения кассационного суда, законности действий БТИ по регистрации права собственности за ипотекодержателем на основании только оговорки в ипотечном договоре, и она в своем постановлении от 18 сентября 2012 года пришла к следующим выводам.

В мае 2011 года в суд обратилось физическое лицо — предприниматель гр-ка А. (ФЛП) с иском к КП «БТИ» (БТИ) о признании противоправными действий БТИ относительно государственной регистрации прав и отмене государственной регистрации права собственности за Банком (третье лицо по делу) ипотечного имущества, включающего домовладение и земельный участок.

В обоснование исковых требований ФЛП заявила, что регистрация права собственности на это имущество осуществлена ответчиком без соблюдения требований Временного положения о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденного приказом Министерства юстиции Украины № 7/5 от 7 февраля 2002 года (Положение), а именно: без правоустанавливающих документов, на основании которых проводится регистрация прав собственности на объекты недвижимого имущества, согласно перечню их приложения № 1 к пункту 2.1 Положения.

Постановлением Окружного административного суда Автономной Республики Крым от 3 июня 2011 года в удовлетворении исковых требований было отказано. Севастопольский апелляционный административный суд постановлением от 26 октября 2011 года решение суда первой инстанции отменил и принял решение об удовлетворении исковых требований. А Высший административный суд Украины, в свою очередь, определением от 21 февраля 2012 года постановление апелляционного суда отменил, оставив в силе постановление суда первой инстанции.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, с чем позже согласился ВАСУ, исходил из того, что пунктом 8.4.3 договора ипотеки было предусмотрено право Банка как ипотекодержателя обратить взыскание на предмет ипотеки согласно действующему законодательству Украины в случае, если к моменту наступления срока исполнения обязательств, обеспеченных ипотекой по этому договору, они не будут выполнены или будут выполнены ненадлежащим образом. Кроме того, пунктом 11.3.1 этого же договора определено право ипотекодержателя обратить взыскание на предмет ипотеки согласно оговорке об удовлетворении требований путем передачи ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет исполнения основного обязательства в порядке, установленном статьей 37 Закона Украины «Об ипотеке». Собственно, во исполнение этих положений по заявлению Банка БТИ и осуществило регистрацию права собственности на домовладение, переданное Банку в ипотеку: несколько домов площадью 1113,3 м², 1071,3 м², 425 м², бассейн площадью 289,4 м², площадку 177 м² вместе с земельным участком площадью 0,0673 га, — в качестве обеспечения исполнения обязательства по договору об открытии кредитной линии.

Не согласившись с правильностью такой правовой позиции кассационного суда и ссылаясь на неодинаковое применение им норм материального права, повлекшее принятие разных решений по одинаковым делам, ФЛП гр-ка А. подала заявление о пересмотре определения ВАСУ от 21 февраля 2012 года Верховным Судом Украины.

В приложенном к заявлению определении кассационного суда правовым основанием для регистрации права собственности ипотекодержателя на предмет ипотеки был договор об удовлетворении требований ипотекодержателя, Ипотечная оговорка не является основанием для регистрации такого права.

Суд указал, что Законом Украины «О предотвращении влияния мирового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства» (Закон), вступившим в силу 14 января 2009 года, были внесены изменения в статью 37 Закона об ипотеке, которыми ипотечная оговорка была уравнена по правовой силе с договором об удовлетворении требований ипотекодержателя путем передачи права собственности на предмет ипотеки в счет исполнения обязательства, обеспеченного ею, и включена в число правовых оснований для регистрации права собственности ипотекодержателя на предмет ипотеки.

В этом деле кассационный суд сделал вывод, что оговорка в ипотечном договоре об удовлетворении требований ипотекодержателя, если такой договор был заключен до вступления в силу Закона, не является правовым основанием регистрации права собственности на предмет ипотеки, поскольку (как и договор ипотеки) не была предусмотрена упомянутым выше приложением № 1.

В деле, решение по которому пересматривается, ВАСУ пришел к противоположному выводу, указав, что, согласно статье 37 Закона об ипотеке (на момент возникновения правовых отношений), правовым основанием передачи ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет исполнения основного обязательства является договор об удовлетворении требований ипотекодержателя, которым, в силу части 2 статьи 36 Закона об ипотеке, также считается соответствующая оговорка в ипотечном договоре.

Разрешая вопрос об устранении неодинакового применения судом кассационной инстанции норм права, ВСУ отметил следующее.

Часть 1 статьи 36 Закона об ипотеке (на момент заключения ипотечного договора) предусматривала право сторон на внесудебное разрешение вопроса об обращении взыскания на предмет ипотеки на основании договора ипотеки, содержащего соответствующую оговорку об удовлетворении требований ипотекодержателя, или отдельного договора об удовлетворении его требований. А статья 37 этого же Закона уравнивает договор и оговорку в правовой силе.

Новая редакция статей 36, 37 Закона об ипотеке не изменяет установленный ранее порядок внесудебного урегулирования обращения взыскания на предмет ипотеки и основания перехода права собственности на него к ипотекодержателю, а только уточняет их.

По мнению ВСУ, анализ норм не дает оснований для вывода, что Законом ограничен круг ипотечных договоров с оговоркой об удовлетворении требований кредитора, на основании которых за ипотекодержателем может быть зарегистрировано право собственности на предмет ипотеки, только договорами, заключенными после вступления Закона в силу.

Исходя из этого, ВСУ признал правильным вывод ВАСУ в оспариваемом определении, в связи с чем отказал ФЛП гр-ке А. в удовлетворении ее заявления.