Одним из ключевых факторов, препятствующих функционированию на Украине полноценного и прозрачного земельного рынка, является отсутствие надлежащего правового регулирования, прежде всего, базового Закона «О рынке земель».

Принятие отмеченного закона является одним из обязательных условий для снятия моратория на продажу земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Также требует урегулирования на законодательном уровне вопрос проведения земельных торгов, поскольку Земельным кодексом Украины (статьи 127, 134—138) определены только основные принципы проведения земельных торгов, и установлено, что порядок их проведения должен регулироваться отдельным законом. Гражданским кодексом Украины (статья 591) и Законом Украины «Об ипотеке» (статьи 43—48) установлены соответствующие положения относительно проведения торгов и порядок подготовки проведения публичных торгов и определения начальной цены. Но отмеченные положения регулируют лишь общие правила проведения земельных торгов и не устанавливают системную последовательность их осуществления. Отсутствует унифицированный подход, что негативно сказывается на функционировании земельного рынка на Украине.

Ныне на рассмотрении парламента находятся два альтернативных законопроекта «О рынке земель» (рег. № 2143 и № 2143-1), внесенные Кабинетом Ми­нистров Украины и народными депутатами — членами профильного парламентского Комитета по вопросам аграрной политики и земельных отношений соответственно.

Правительственный законопроект, как указано в Пояснительной записке к нему, направлен на правовое регулирование вопросов, связанных с организацией и функционированием рынка земель на Украине, путем определения правовых и экономических принципов рыночного оборота земельных участков, установления порядка продажи земельных участков и прав на их аренду на земельных аукционах, установления экономико-экологических и правовых ограничений относительно оборота земель сельскохозяйственного назначения с целью предотвращения спекулятивных операций и монополизации рынка земель сельскохозяйственного назначения, оптимизации сельскохозяйственного землепользования при обороте земельных участков, определения эффективного собственника земли. Этот законопроект устанавливает принципы государственной политики в данной сфере, определяет субъектов и объекты рынка земель, полномочия органов, которые осуществляют продажу земельных участков, регламентирует порядок продажи земельных участков и прав на них, в частности, по результатам земельных аукционов и так далее.

При этом в законопроекте значительное внимание уделено организации и процедуре проведения земельных аукционов. Это оправдано, учитывая актуальность и важность этого вопроса для создания эффективного механизма продажи земельных участков, в первую очередь государственной и коммунальной собственности. Однако другие вопросы функционирования рынка земель на Украине, которые не касаются конкурентных принципов приобретения земель, в проекте отображены недостаточно. По мнению экспертов Главного научно-экспертного управления Верховного Совета Украины, в проекте необходимо больше внимания уделить определению принципов формирования рынка земель (создание инфраструктуры рынка земель, консалтинговых и риелторских компаний) и основных элементов механизма регулирования рынка земель (мониторинг рынка земельных участков, налогообложение доходов, полученных от операций на рынке земель, установление ограничений на оборот отдельных земельных участков и тому подобное). В проекте также следует учесть, что приобретение земельных участков может происходить не только вследствие их продажи, но и путем заключения других гражданско-правовых соглашений (например, дарения или мены). Кроме того, отдельные аспекты приобретения права на земельные участки регулируются в той или иной степени действующими нормативными актами (Гражданским кодексом Украины, Земельным кодексом Украины и другими). Иными словами, необходимо согласовать между собой положения всех нормативных актов — как действующих, так и разрабатываемых. При этом Главное научно-экспертное управление приходит к заключению, что законопроект № 2143 может быть принят в первом чтении за основу, а дорабатывать его будут в профильном комитете.

Авторы альтернативного «комитетского» законопроекта № 2143-1 предложили комплексный подход к урегулированию украинского рынка земель. В частности, в этот проект закона включены нормы, которыми предлагается урегулировать особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения, установив максимальные и минимальные размеры таких земельных участков, требования к покупателям, требования к обороту мелиорируемых и деградированных земель, запрет на смену целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения. Кроме того, предлагается урегулировать оборот земель государственной, коммунальной и частной собственности и порядок продажи земельных участков на земельных торгах, а также определить полномочия органов исполнительной власти и органов местного самоуправления при регулировании рынка земель. Законопроектом, в частности, предполагается четкое размежевание полномочий органов исполнительной власти и местного самоуправления относительно отчуждения земельных участков государственной и коммунальной собственности. Предлагается предоставить преимущественное право на приобретение земель сельскохозяйственного назначения органам местного самоуправления, государственной власти и арендаторам. А с целью предупреждения составления между продавцом и покупателем договора дарения, которым фактически скрывается договор купли-продажи, проектом предполагается ограничить сферу применения договора дарения лишь в случаях отчуждения земель сельскохозяйственного назначения только членами семьи и близкими родственниками.

Отметим, что этому законопроекту еще предстоит пройти экспертизу. Но, независимо от вынесенного заключения, несомненно одно — Закон «О рынке земель» является одним из наиболее востребованных и актуальных.