Реформа правосудия — важный шаг на пути утверждения принципа верховенства права в Украине, обеспечение которого должно основываться на принципах предсказуемости судебных решений, разумных ожиданий и сбалансированности системы механизмов формирования согласованной судебной практики. Формирование устойчивой судебной практики предусматривает наличие научной базы, руководствуясь которой, судья при разрешении спора и принятии соответствующего акта аргументирует правовую позицию.

Одним из таких проблемных вопросов правоприменения является порядок обращения взыскания на ипотечное имущество в соответствии с требованиями Закона Украины «Об ипотеке» (Закон).

 

Фабула дела

В связи с неисполнением заемщиком обязательств по кредитному договору банк использовал право на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества и обратил взыскание на предмет ипотеки по ипотечному договору путем совершения нотариусом исполнительной надписи на ипотечном договоре. В рамках исполнительного производства предмет ипотеки описали и наложили арест, провели его оценку и в соответствии с Законом Украины «Об исполнительном производстве» и Законом Украины «Об ипотеке» передали государственному предприятию «СЕТАМ» для реализации на электронных торгах.

Несмотря на то что публичные торги по продаже принадлежащего должнику недвижимого имущества, находившегося в ипотеке АО «Ощадбанк», были признаны несостоявшимися из-за отсутствия допущенных участников, банк в порядке части 1 статьи 49 Закона Украины «Об ипотеке» приобрел предмет ипотеки путем зачета свои обеспеченных требований в счет цены недвижимого имущества.

Должник — Tactical business LLP — обратился в Хозяйственный суд г. Киева с иском к АО «Ощадбанк» о взыскании денежных средств. Исковые требования обоснованы тем, что при реализации права ипотекодержателя по ипотечному договору банк приобрел право собственности на предмет ипотеки, в связи с чем у него появилась обязанность в силу предписаний статьи 37 Закона возместить превышение 90 % стоимости такого имущества над размером обеспеченных им требований, право на получение которого было приобретено истцом на основании заключенного с ООО «ТЛК» Арктика» договора об уступке права требования от 26 мая 2017 года.

Таким образом, спорный вопрос возник в контексте применения установленной процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки требований в соответствии с одной из двух статей Закона: либо статьи 37, либо статьи 49.

Согласно части 3 статьи 33 Закона, обращение взыскания на предмет ипотеки осуществляется на основании: а) решения суда; б) исполнительной надписи нотариуса; в) по договору об удовлетворении требований ипотекодержателя. Указанные способы имеют свои особенности, поэтому каждый порядок обращения взыскания урегулирован отдельно.

 

Договорное исполнение

Договорный порядок приобретения ипотекодержателем права собственности на предмет ипотеки (по согласию (с подписью) ипотекодателя) предусмотрен статьей 37 Закона.

Так, ипотекодержатель приобретает предмет ипотеки в собственность по стоимости, определенной на момент такого приобретения на основании оценки предмета ипотеки субъектом оценочной деятельности. В случае приобретения права собственности на предмет ипотеки ипотекодержатель обязан возместить ипотекодателю превышение 90 % стоимости предмета ипотеки над размером обеспеченных ипотекой требований ипотекодержателя.

Если цена продажи определяется сторонами самостоятельно в договоре, ее размер может не соответствовать действительной ситуации на рынке недвижимости, и баланс интересов участников таких отношений компенсируется путем применения правила «возмещение 90 %». Следовательно, возмещение ипотекодателю превышения 90 % стоимости — черта, характерная для договорного порядка обращения взыскания на залоговое имущество.

 

С помощью нотариуса

Отличается от договорного способа обращения взыскания на предмет ипотеки взыскание на основании исполнительной надписи нотариуса. Согласно части 1 статьи 41 Закона, реализация предмета ипотеки, на который обращается взыскание по решению суда или по исполнительной надписи нотариуса, проводится, если иное не предусмотрено решением суда, путем продажи на публичных торгах, в том числе на электронных, в рамках процедуры исполнительного производства, предусмотренной Законом Украины «Об исполнительном производстве» с соблюдением требований Закона «Об ипотеке».

Из анализа мотивировочной части судебного акта Хозяйственного суда г. Киева от 9 ноября 2017 года по делу № 910/10059/17 следует, что по обращению банка частным нотариусом были совершены исполнительные надписи, согласно которым предложено в счет частичного погашения просроченной задолженности обратить взыскание на предмет ипотеки по ипотечному договору. Данные исполнительные надписи предъявлены АО «Ощабданк» к исполнению. В рамках исполнительного производства спорное имущество было выставлено на продажу на электронных торгах с определенной датой их проведения, однако торги не состоялись.

АО «Ощадбанк» обратилось к госисполнителям с заявлением о приобретении нереализованного предмета ипотеки в порядке статьи 49 Закона, заявив о своем желании приобрести нереализованное на публичных торгах спорное недвижимое имущество путем частичного зачета своих обеспеченных требований в счет цены такого имущества.

 

Конфликт процедур

Итак, АО «Ощадбанк» при обращении взыскания на предмет ипотеки с целью удовлетворения требований банка по кредитному договору и в счет погашения задолженности применило другой (внедоговорной), отличный от установленного статьей 37 Закона «Об ипотеке», способ обращения взыскания на предмет ипотеки, предусматривающий принудительное обращение взыскания на ипотеку на основании исполнительной надписи нотариуса.

При применении такого способа обращения взыскания на ипотечное имущество используется процедура проведения публичных торгов, для которого применяется другой механизм ценообразования. В частности, согласно части 1 статьи 57 Закона Украины «Об исполнительном производстве», определение стоимости имущества должника осуществляется по взаимному согласию сторонами исполнительного производства. В случае если стороны исполнительного производства, а также залогодержатель в 10-дневный срок со дня вынесения исполнителем постановления об аресте имущества должника не достигли согласия относительно стоимости и письменно не уведомили исполнителя об определенной ими стоимости имущества, исполнитель самостоятельно определяет стоимость имущества должника по рыночным ценам, действующим на день определения стоимости.

Аналогичные положения предусмотрены в части 2 статьи 43 Закона Украины «Об ипотеке», согласно которой начальная цена продажи предмета ипотеки устанавливается решением суда или по соглашению между ипотекодателем и ипотекодержателем, а в случае отсутствия согласия — на основании профессиональной оценки, при этом начальная цена продажи имущества не может быть ниже 90 % его стоимости, определенной с помощью оценки.

В отличие от договорного порядка, в котором цена определяется по договоренности сторон, в данном случае объективность ценообразования коррелируется имеющимся спросом из-за активного участия покупателя в торгах.

Если имущество не приобретено на электронных торгах за установленную цену, это свидетельствует о «тишине рынка» и несоответствии цены продажи. Разумным балансом интересов участников ипотечных правоотношений в таком случае выступает правило статьи 49 Закона Украины «Об ипотеке».

Так, согласно части 4 статьи 45 Закона, если ни один участник не зарегистрировался на торгах или, если предмет ипотеки не был продан, публичные торги признаются несостоявшимися.

Согласно части 1 статьи 49 Закона, в течение десяти дней со дня объявления публичных торгов несостоявшимися ипотекодержатели и другие кредиторы должника имеют право приобрести предмет ипотеки по начальной цене путем зачета своих обеспеченных требований в счет цены имущества. В этом случае приобретение предмета ипотеки ипотекодержателем оформляется протоколом и актом о реализации предмета ипотеки в порядке, установленном статьей 47 Закона.

 

Выводы

Процедура передачи права собственности ипотекодержателю предмета ипотеки, предусмотренная статьями 37 и 49 Закона «Об ипотеке» дифференцирована. Положения статьи 37 Закона применяются к случаям договорного способа обращения взыскания на предмет ипотеки. Требования части 1 статьи 49 Закона подлежат применению к внедоговорному порядку приобретения права собственности на предмет ипотеки, в частности, путем проведения электронных торгов.

Отличия указанных способов обращения взыскания на предмет ипотеки заключаются в самостоятельности оснований применения таких процедур и особенностях самих процедур.

Эти отличия дают основания утверждать, что правоотношения, урегулированные статьей 37 Закона, и правоотношения, урегулированные статьей 49 Закона, не являются подобными. Следовательно, предписание части 3 статьи 37 Закона о возмещении ипотекодателю превышения 90 % стоимости предмета ипотеки над размером обеспеченных ипотекой требований ипотекодержателя может иметь место только в случае обращения взыскания на предмет ипотеки на основании договора, заключение которого предусмотрено в этой статье.

Таким образом, частичное заимствование элементов механизма обращения взыскания на имущество, закрепленных соответствующими статьями законодательного акта (правило возмещения 90 %), является ошибочным.

К слову, решением Хозяйственного суда г. Киева от 9 ноября 2017 года по делу № 910/10059/17 исковые требования должника к АО «Ощадбанк» о взыскании денежных средств в размере 124 329 937 грн удовлетворены.

Надеемся, что дальнейшая судебная реформа, уже на уровне судей первой и апелляционной инстанции, приведет к разрушению практики по формированию судами правовой позиции, отличной от привычного академического правопонимания.

 

КОСТРУБА Анатолий — профессор кафедры гражданского права учебно-научного юридического института ГВУЗ «Прикарпатский национальный университет имени Василия Стефаника», член научно-консультативного совета при Верховном Суде, доцент, д.ю.н., г. Ивано-Франковск