Можно однозначно говорить о том, что земельные участки, то есть земля, сегодня остаются наиболее надежным объектом инвестирования, ажиотаж на покупку которого не подлежит никакой оценке. Однако благодаря приватизации нынче все-таки существует возможность и простым смертным приобрести в собственность земельные участки без каких-либо финансовых затрат в рамках номиналов таких земельных участков, указанных в статье 121 Земельного кодекса Украины (ЗК).

Вот так и случилось с одним гражданином Украины, который, придерживаясь положений земельного законодательства, подал заявление в местный совет о выделении ему земельного участка в размерах, указанных в статье 121 ЗК. Рассмотрев на ближайшей сессии заявление этого человека, совет принял решение о выделении ему земельного участка, но, к сожалению, ему так и не удалось получить акт о праве собственности в связи со смертью.

На основании этого возник вопрос о наследовании этого земельного участка, а ситуация осложнялась тем, что наследодатель не успел оформить завещание.

Согласно статье 1218 Гражданского кодекса Украины (ГК), в наследство включаются все права и обязанности, принадлежащие наследодателю на момент открытия наследства и не закончившиеся в результате его смерти. Именно на основании этой статьи ГК возник основной вопрос «Является ли решение совета о выделении земельного участка гражданину (а не свидетельство о праве собственности на земельный участок) документом, ­порождающим право наследодателя на земельный участок?». То есть речь идет о моменте возникновения права собственности на земельный ­участок.

Согласно статье 373 ГК, право собственности на землю (земельный участок) приобретается и реализуется в соответствии с Законом. Таким Законом в данном случае является Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и его ограничений» (Закон о госрегистрации). Согласно статье 2 этого Закона, государственная регистрация вещных прав на недвижимое имущество и его ограничений (государственная регистрация прав) — это официальное подтверждение государством фактов возникновения, перехода и прекращения вещных прав на недвижимое имущество, сопровождаемое внесением данных в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество и его ограничений.

Также, на основании статьи 18 Закона о госрегистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество проводится на основании заявления правовладельца (правоприобретателя), сторон (стороны) договора, по которому возникло вещное право, или уполномоченных ими (ею) лиц.

Исходя из этих положений, можно утверждать, что право на земельный участок у наследодателя возникает не с момента государственной регистрации, а с момента принятия решения советом о выделении земельного участка. Момент возникновения права подтверждается тем, что в указанной статье 2 Закона говорится об официальном подтверждении государством уже возникшего вещного права, а в статье 18 — не просто о гражданине или физическом/юридическом лице, а о правовладельце, то есть о лице, которое уже имеет соответствующее право. Более того, в указанной ситуации имеется волеизъявление обеих сторон, которое выражается со стороны наследодателя — в подаче заявления, а со стороны местного совета — в принятии соответствующего позитивного решения.

Это вполне отвечает положению статьи 1218 ГК, что дает возможность включить в наследство земельный участок уже на основании решения местного совета. Но включить в наследство еще не означает приобрести право на этот земельный участок. Ведь, согласно статье 125 ЗК, право собственности на земельный участок возникает после получения его собственником документа, удостоверяющего право собственности и его государственную регистрацию.

Таким образом, возникает следующий вопрос «Как наследникам получить право собственности на земельный участок, регистрация которого не была закончена?».

Так, по дальнейшему алгоритму действий наследников, предусмотренному ГК, они могут принять наследство или отказаться от наследования. Если они все-таки принимают наследство, то, согласно статье 1297 ГК, они должны обратиться к государственному нотариусу за выдачей свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество. Ведь именно на основании свидетельства о праве на наследство наследники осуществляют регистрацию права собственности на земельный участок, которое, согласно части 2 статьи 1299 ГК, возникает с момента государственной регистрации.

Исходя из этого, вероятнее всего, что государственный нотариус откажет в выдаче свидетельства, основываясь на том, что нет правоустанавливающего документа, а потому такой земельный участок не может быть включен в наследственную массу.

В таком случае единственным возможным вариантом приобретения права собственности на земельный участок является подача иска. При этом должны быть надлежащим образом сформированы исковые требования наследников:

1) исковое требование о включении земельного участка в наследственную массу;

2) исковое требование о признании права на наследство земельного участка;

3) исковое требование признать наследников правоприобретателями прав на земельный участок (это должно в дальнейшем помочь с госрегистрацией прав на ­недвижимость);

4) исковое требование обязать нотариуса выдать соответствующие свидетельства.

При грамотной аргументации и обосновании иска свидетельства будут получены, что в дальнейшем не должно создать проблем с государственной регистрацией.

В приложении № 1 к Временному положению о порядке регистрации права собственности на недвижимое имущество, утвержденному Приказом Минюста от 7 февраля 2002 года № 7/5, указан исчерпывающий перечень правоустанавливающих документов, на основании которых осуществляется регистрация прав собственности на такое имущество. Из этого перечня нас интересует только один, а именно: свидетельство о праве на наследство, выданное государственным нотариусом, на основании которого мы ставит точку в этом вопросе.

На практике также может возникнуть другая, не совсем стандартная и неадекватная ситуация с наследованием земельного участка. Так, в процессе наследования земельного участка наследники, которые являются детьми наследодателя, получили у государственного нотариуса свидетельства о праве на наследство. Но вот незадача — женщина (мачеха), с которой их отец жил в гражданском браке, предъявляет иск о признании за ней части наследственного имущества (земельного участка и дома, который на нем расположен), и для обеспечения удовлетворения исковых требований суд налагает арест на имущество.

Ситуация осложнялась тем, что стороны полностью не доверяли друг другу, а потому предложить какую-то альтернативную схему, удовлетворяющую обе стороны, было достаточно сложно. Более того, арест не давал возможности завершить регистрацию прав на недвижимость (в том числе дом, который юридически не был оформлен), заявитель (истец) не соглашался на денежную компенсацию и хотел обязательного выделения ему части земельного участка (что могло бы значительно упростить решение конфликта), производство по делу по инициативе суда было разделено на два производства (заявление об установлении факта проживания одной семьей мужчины и женщины и основной иск о разделе имущества). Попытки все-таки объединить в одно производство наткнулись на статью 116 ГПК, а заинтересованные лица по заявлению о признании права по своим психологически-субъективным соображениям никак не хотели, чтобы в альтернативном (мирном) решении спора фигурировала хотя бы ссылка на то, что заявитель является членом их семьи.

Но, несмотря на ряд негативных факторов, альтернатива, которая устраивала бы обе стороны, все-таки возможна, причем не в единственном варианте.

Так, согласно пункту 9 постановления Пленума ВСУ от 24 июня 1983 года № 4 «О практике рассмотрения судами Украины дел о наследовании», отказ от наследства в пользу других привлеченных к наследованию наследников допускается только на протяжении шести месяцев со дня открытия наследства. После окончания этого срока не может быть увеличена часть в наследстве по той причине, что кто-нибудь из наследников отказывается от наследства в пользу других наследников. В таких случаях лицо, принявшее наследство, вправе передать право на все или часть полученного по наследству имущества другому наследнику на основании гражданских соглашений: договоров купли-продажи, дарения, мены.

Таким образом, можно использовать варианты, когда заключается:

1) мировое соглашение, на основании которого закрываются производства по обоим делам. Одним из условий является обязательное заключение договора дарения;

2) предварительный договор дарения части земельного участка (сам договор дарения является неотъемлемой частью предварительного договора) или договор дарения с отлагательным условием. На основании части 2 статьи 719 ГК договор дарения недвижимости подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Можно воспользоваться вариантом, когда тоже заключается мировое соглашение, но при этом истец дополняет свои исковые требования еще одним — о признании недействительными свидетельств о праве на наследование недвижимого имущества. На основании решения суда осуществляется госрегистрация земельного участка, что дает возможность наследникам получить государственные акты на свои части и благополучно выращивать на унаследованных участках картошку.

Относительно дома желательно подать отдельный иск, которым обязать БТИ зарегистрировать дом, регистрация которого также была начата наследодателем, но не была закончена в связи с его смертью, из-за чего работники БТИ отказывали в регистрации наследникам.

В целом, это только малая часть вопросов, возникающих при приобретении права собственности на недвижимость. Как показывает практика, несмотря на все негативы судебного разбирательства на Украине, оно все-таки является во многих случаях спасательным жилетом для ряда нестандартных ситуаций и позволяет «обналичить» недвижимость ее наследникам.

КЛИМЧУК Олег — юрист МЮК «Александров и Партнеры», г. Киев