Леонид АНТОНЕНКО,
Александр КИФАК
Специально для «Юридической практики»

В настоящий момент особо актуальна проблема уплаты земельного налога покупателем промышленной недвижимости — физическим лицом.

У большинства из этих лиц возникает вопрос, с какого момента возникает обязанность по уплате земельного налога у нового собственника здания промышленного назначения.

Законодательство однозначного ответа на него не содержит. Противоречие порождается прямым содержанием статьи 15 Закона «О плате за землю» и применением этой статьи на практике органами налоговой службы и судами. Согласно статье 15, обязанность уплачивать налог возникает с момента перерегистрации прав собственности (или пользования) на земельный участок с прежнего собственника (пользователя) на нового. В налоговой практике, однако, момент возникновения обязанности уплачивать земельный налог не связывается с моментом возникновения права собственности на земельный участок. Такой вывод обосновывается, прежде всего, позицией Государственной налоговой администрации Украины и Высшего хозяйственного суда Украины: «Отсутствие оформленного документа, удостоверяющего право на земельный участок, не освобождает землепользователя от уплаты земельного налога» (письмо ГНАУ от 19 ноября 1997 года № 9335; письмо ВАСУ от 7 февраля 2000 года № 01-8/48).

Лучшим выходом в этой ситуации было бы урегулировать вопрос уплаты земельного налога в договоре купли-продажи здания.

Во-первых, в договоре следует определить границы земельного участка, который переходит в собственность покупателю вместе с находящимся на земельном участке зданием. Во-вторых, следует оговорить момент, с которого покупатель принимает на себя обязанность уплачивать земельный налог. Продавец в свою очередь должен заверить покупателя, что он уплатит полностью земельный налог, вплоть до даты вступления в силу договора купли-продажи здания.

Такой способ урегулирования нам представляется оправданным, поскольку для целей налогообложения имеет значение момент, когда землепользователь фактически приступил к использованию земельного участка, а не когда он переоформил документы на землю. Под фактическим использованием, на наш взгляд, следует понимать вступление покупателем в право собственности на расположенную на земельном участке недвижимость.

В случае если продавец здания не является собственником земельного участка, значит, он использовал этот земельный участок либо на основании договора аренды, либо на основании акта о постоянном пользовании на землю (либо без основания, что тоже в ряде случаев не исключается). Передать эти права покупателю продавец не в состоянии, поскольку распоряжаться ими может лишь первоисточник — государство или местный совет.

Однако ответ на вопрос о моменте, с которого новый собственник должен уплачивать земельный налог, остается открытым, поскольку, как уже сказано, документальное переоформление прав на землю не влияет на возникновение обязанности уплачивать налог.

Предлагаем вашему вниманию алгоритм исчисления налога (для земель населенных пунктов).

Расчет суммы налога осуществляется по следующей формуле:

Н = S х ДО х 0,01,

где Н — сумма налога; S — площадь земельного участка; ДО — денежная оценка; 0,01 — ставка налога.

Некоторые комментарии в отношении элементов расчета

Если следовать букве закона, то площадь земельного участка, за который необходимо уплачивать налог, определяется исходя из данных государственного земельного кадастра. Кадастр включает данные о регистрации права собственности, информацию о количестве и качестве земель, о денежной оценке земель. Однако вся эта информация поступает в него не скоро. Между моментом вступления в право собственности на здание и моментом занесения информации в кадастр могут пройти месяцы, а то и годы. Кроме того, инвентаризация многих земель на Украине не завершена, и информация по отдельным земельным участкам вообще не занесена в кадастр. В ряде случаев налоговые органы пытаются определить площадь земельного участка на основании данных городского Бюро технической инвентаризации. Суды понимают, что эти данные не является надлежащим источником доказывания, однако, идя навстречу интересам бюджета, готовы использовать информацию о площади земельных участков из любого, заслуживающего доверия, источника.

Наша рекомендация состоит в том, чтобы оговаривать площадь земельного участка в договоре купли-продажи здания. Если продавец отчуждает какую-то часть целостного имущественного комплекса, то для целей расчета его земельного налога от той площади, с которой налог уплачивался ранее, будет отнята площадь, указанная в договоре. Сумма земельного налога окажется перераспределенной между продавцом и покупателем, и бюджет будет получать от двух плательщиков ту же сумму, которую он получал ранее от одного. Если продавец отчуждает все недвижимые объекты, расположенные по какому-либо адресу, то вопрос решается проще: покупатель будет уплачивать земельный налог с той же площади, с которой его уплачивал продавец. Эту площадь желательно отразить в договоре.

Однако следует принять во внимание, что денежная оценка проводится не всегда. В данной статье мы исходим из того, что участок находится в Одессе, и что денежная оценка земли в Одессе проведена. В случае если денежная оценка земли не проведена, расчет земельного налога производится иначе.

На величину оценки, в свою очередь, влияют:

— местонахождение населенного пункта;

— функциональное использование земли, определяющееся на основании данных городского управления земельных ресурсов.

Верховный Суд Украины в деле № 28/41 от 27 января 2004 года поддержал формальный подход в вопросе определения функционального назначения земельного участка. Даже если землепользователь использует находящееся на земельном участке здание в коммерческих целях, например, сдает в аренду под офисы, а в справке управления земельных ресурсов значится, например, земельный участок промышленного назначения, то ВСУ полагает, что налог должен рассчитываться исходя из данных справки, а не фактического использования.

Денежная оценка подлежит ежегодной индексации на индекс инфляции. В 2002—2004 годах индексация не производилась в связи с тем, что индекс инфляции не превышал 1 % в год.

Корректировку денежной оценки на индекс инфляции следует отличать от коэффициентов индексации, ежегодно устанавливающиеся законом о Государственном бюджете. Эти последние применяются в отношении тех земель, денежная оценка которых не проведена.

При размещении на объектах природоохранного, оздоровительного и рекреационного назначения налог рассчитывается в особом порядке, цель которого — увеличить размер налога. Поэтому владельцы, скажем, ресторана, расположенного на территории исторического заповедника, уплатят налог по повышенным ставкам.

Хотим обратить внимание читателей «ЮП» на то, что порядок уплаты налога физическим и юридическим лицом отличается.

Согласно статье 14 Закона «О плате за землю», юридические лица самостоятельно исчисляют сумму земельного налога и представляют расчет ежегодно по состоянию на 1 января до 1 февраля в соответствующую ГНИ. Отчетным периодом по налогу на землю для юридических лиц, как разъясняет ГНАУ, следует считать 1 месяц.

Что же касается граждан (в том числе использующих землю для нужд предпринимательской деятельности), то для них начисление земельного налога производится налоговым органом до 1 мая с выдачей плательщику до 15 июля текущего года платежного уведомления об уплате налога. Это означает, что граждане не предоставляют налоговые декларации и, следовательно, не согласуют налоговые обязательства в порядке, установленном Законом № 2181 «О порядке погашения задолженности налогоплательщиком перед бюджетами и государственными целевыми фондами», о чем и говорит налоговое разъяснение, утвержденное приказом ГНАУ от 9 сентября 2002 года № 423.

Земельный налог гражданами уплачивается равными частями до 15 августа и 15 ноября (статья 17 Закона).

Ответственность граждан в отношении земельного налога регулируется Законом № 2181. Однако нормы Закона, устанавливающие ответственность за несвоевременную подачу деклараций, не применяются.

Ответственность гражданина наступает в том случае, когда сумма налога, указанная в упомянутом платежном уведомлении, не будет уплачена в течение установленных предельных сроков. Гражданин имеет право обжаловать сумму налога, указанную в уведомлении.