Одним из распространенных оснований для обжалования договоров ипотеки является отсутствие согласования передачи в залог объекта недвижимости, имеющего архитектурную или историческую ценность, с органом охраны культурного наследия.

Ссылаясь на формальные нарушения специального порядка распоряжения объектом культурного наследия и требований статьи 203 Гражданского кодекса Украины, должники зачастую успешно освобождали предмет ипотеки от обременений. Используемая схема уклонения ипотекодателей от ответственности не могла не привлечь внимание ВСУ.

На общем заседании хозяйственной и гражданской палат ВСУ 1 июня 2016 года было рассмотрено дело № 3­449гс16 относительно неодинакового применения статьи 18 Закона Украины «Об охране культурного наследия» (Закон) в качестве основания для недействительности договора ипотеки (с текстом решения можно ознакомиться на стр. 30). По результату рассмотрения ВСУ сформулировал ряд важных и интересных правовых выводов.

Во­первых, ВСУ указал, что отсутствие согласования с органом охраны культурного наследия еще не является безусловным и самостоятельным основанием для недействительности договора. Основанием для такого вывода послужила правовая природа договора залога. Суд посчитал, что право пользования и владения остаются у залогодателя, а право распоряжения не передается банку, а только ограничивается условиями договора. С учетом вышеуказанного ВСУ пришел к выводу, что требования статьи 18 Закона не нарушены.

Во­вторых, вопрос согласования передачи правомочностей собственника с уполномоченным органом подлежит разрешению на этапе обращения взыскания на предмет ипотеки и последующего перехода права собственности, а не в ходе заключения обеспечительного договора. Следовательно, иск подан преждевременно, а нарушения прав не произошло.

В­третьих, ВСУ отдельно указал, что судом в исковом производстве подлежит защите нарушенное право лица, которое обратилось с иском. Поскольку исковые требования мотивированы отсутствием согласования с контролирующим органом, то лицом, уполномоченным на обращение с иском, на данном основании является исключительно контролирующий орган, права которого были нарушены. Иск должника или залогодателя, поданный на основании нарушения процедуры согласования, по мнению ВСУ, не подлежит удовлетворению ввиду отсутствия нарушенных прав.

В результате ВСУ вывел из игры еще одну схему уклонения должников от ответственности и подтвердил недостаточность только формальных недостатков для недействительности договоров.

КИЦЕНКО Денис — к.ю.н., партнер МЮФ Integrites, г. Киев