Генеральный партнер 2020 года

Издательство ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРАКТИКА
Главная » Выпуск №36 (454) » Арендные парадоксы: анализ практики

Арендные парадоксы: анализ практики

Вопрос расторжения договоров найма (аренды) государственного и коммунального имущества является достаточно сложным и противоречивым, особенно учитывая его различное нормативное толкование в Гражданском кодексе Украины (ГК) и Законе Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» (Закон). Впоследствии несовершенное нормативное толкование приводит к проблемам в правоприменительной практике, что негативно отражается на процессе выработки единого подхода к разрешению вопросов расторжения договоров найма (аренды) государственного и коммунального имущества на тех или иных основаниях.

Вопросов возникает множество. Например, является ли основанием для расторжения договора найма (аренды) государственного и коммунального имущества в судебном порядке несвоевременное внесение нанимателем (арендатором) платы за пользование имуществом с просрочкой в 1 день или просрочка на такой же непродолжительный срок выполнения обязательств относительно страхования имущества? Может ли быть расторгнут в судебном порядке договор найма (аренды) государственного или коммунального имущества на основании невыполнения нанимателем (арендатором) своих обязанностей по договору, если на момент обращения в суд такие нарушения устранены? В рамках этой статьи, учитывая судебную практику, сформировавшуюся по вопросам расторжения договоров найма (аренды), попробуем осветить некоторые аспекты этой проблемы.

Анализируя действующее законодательство, регулирующее вопрос расторжения договоров найма (аренды), сразу следует отметить наличие в нем общих и специальных норм.

Общими нормами можно назвать статьи главы 53 ГК «Заключение, изменение и расторжение договора», а именно статью 651 ГК, согласно которой изменение или расторжение договора допускается лишь по соглашению сторон, если другое не установлено договором или законом.

То есть ГК определяет общее правило: расторжение договора по соглашению сторон. И это в целом отвечает принципам гражданского права Украины. В то же время часть 3 той же статьи 651 ГК устанавливает, что в случае одностороннего отказа от договора в полном объеме или частично, если право на такой отказ установлено договором или законом, договор является соответственно расторгнутым или измененным.

Следовательно, допускается и фактически одностороннее расторжение договора через механизм отказа от него, однако лишь в случаях, предусмотренных законом или договором. В качестве примера можно назвать статью 782 ГК. Она устанавливает право арендодателя отказаться от договора найма и требовать возвращения вещи, если наниматель не вносит плату за пользование вещью на протяжении трех месяцев подряд.

Отдельно и более обстоятельно следует остановиться на специальных нормах действующего законодательства, регламентирующих непосредственно расторжение договоров найма (аренды). Такими нормами являются статьи 783, 784 ГК, статья 291 Хозяйственного кодекса Украины (ХК), а также статья 26 Закона. Сравнительный анализ упомянутых норм действующего законодательства свидетельствует о наличии разных подходов к определению оснований для расторжения договоров аренды.

Так, в соответствии со статьей 783 ГК арендодатель имеет право требовать расторжения договора найма, если:

1) наниматель пользуется вещью вопреки договору или назначению вещи;

2) наниматель без разрешения арендодателя передал вещь в пользование другому лицу;

3) наниматель своим небрежным поведением создает угрозу повреждения вещи;

4) наниматель не приступил к проведению капитального ремонта вещи, в то время как эта обязанность была возложена на него.

Существует также норма, предоставляющая право нанимателю требовать расторжения договора аренды в случаях, если:

1) арендодатель передал в пользование вещь, качества которой не отвечают условиям договора и назначению вещи;

2) арендодатель не выполняет своих обязанностей относительно проведения капитального ремонта вещи.

В то же время, согласно части 3 статьи 26 Закона, договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор аренды может быть досрочно расторгнут по решению арбитражного суда (на данный момент — хозяйственного суда) в случае невыполнения сторонами своих обязательств и по другим основаниям, предусмотренным законодательными актами Украины.

Таким образом, в норму специального закона, непосредственно регулирующего вопрос расторжения договоров государственного и коммунального имущества (Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества») заложен более широкий, хотя и не конкретизированный объем оснований, которые могут быть использованы для расторжения таких договоров. Такими основаниями являются, с одной стороны, невыполнение договорных обязательств (то есть содержащихся в договоре и сформированных с учетом существенных условий договора аренды (статья 10 Закона)), а с другой — предусмотренные законом, в первую очередь, ГК.

В правоприменительной практике возникает целый ряд проблем, связанных с невыполнением сторонами именно договорных обязательств и расторжением по этим основаниям заключенного договора аренды государственного и коммунального имущества. Наиболее распространенным основанием для расторжения договора найма (аренды) является невнесение платы за пользование вещью. В этом случае при отсутствии соглашения сторон договор может быть расторгнут в судебном или внесудебном порядке.

Возможность фактически автоматического внесудебного расторжения договора предусмотрена статьей 782 ГК через механизм отказа от договора. Однако упомянутый механизм может быть использован лишь в случае невнесения платы за пользование вещью на протяжении трех месяцев подряд. В других случаях невнесения платы используется судебный порядок разрешения спора о расторжении договора аренды (найма), этот же порядок должен применяться и в случае иного невыполнения стороной своих обязательств по договору (например, отсутствие страхования имущества, несоблюдение пожарной безопасности арендованного имущества и тому подобное).

Судебная практика по вопросам расторжения договоров найма (аренды) государственного и коммунального имущества объемна, но достаточно противоречива, особенно в период до и после вступления в силу ГК и ХК.

В качестве примера следует обратить внимание на постановление Верховного Суда Украины (ВСУ) от 17 сентября 2002 года, в котором основанием для одностороннего расторжения договора аренды признано нарушение сроков страхования арендованного имущества (имущество застраховано арендатором после обращения арендодателя в суд). В мотивировочной части упомянутого постановления суд сослался на часть 3 статьи 26 Закона.

При аналогичных фактических обстоятельствах дела (нарушение сроков страхования арендованного имущества) Высший хозяйственный суд Украины (ВХСУ) в постановлении от 31 марта 2005 года признал правомерным отказ в иске о расторжении договора найма (аренды). В мотивировочной части постановления суд сослался на то, что на момент вынесения решения по делу судом первой инстанции имущество арендатором застраховано, нарушения условий договора устранены, а потому основания для расторжения договора отсутствуют. Особо следует отметить, что постановлением ВСУ от 26 мая 2005 года отказано в возбуждении кассационного производства по пересмотру постановления ВХСУ от 31 марта 2005 года.

Таким образом, следует сделать вывод об изменении позиции ВСУ относительно несоблюдения сроков невыполнения обязательств по договору найма (аренды) как основания для его растор­жения.

Анализ судебной практики ВХСУ и ВСУ последних двух лет подтверждает очень интересную, но в той же мере и парадоксальную мысль о возможности выполнения нанимателем (арендатором) своих обязательств по договору, в частности, относительно страхования имущества, непосредственно перед обращением наймодателя (арендодателя) в суд с иском о расторжении договора найма (аренды) государственного или коммунального имущества (например, на стадии отсылки наймодателем (арендодателем) нанимателю (арендатору) предложения о расторжении договора в соответствии с требованиями статьи 188 ХК). Таким образом, на момент принятия решения по делу нарушение условий договора относительно страхования будет устранено, что при отсутствии фактов невыполнения других условий договора и исходя из сложившейся судебной практики влечет за собой отказ в иске о расторжении такого договора.

С другой стороны, следует отметить возможность использования такой схемы лишь в том случае, если за время, когда арендованное имущество не было застраховано, последнему не был нанесен вред (пожар, наводнение, действия определенных лиц и тому подобное). Существует большая вероятность удовлетворения иска со ссылкой на пункт 2 статьи 651 ГК, согласно которой договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной.

Очевидным является тот факт, что нанесение вреда имуществу и отсутствие при этом его страхования может толковаться судом как существенное нарушение условий договора независимо от выполнения арендатором своих обязательств на момент вынесения решения по делу.

Невзирая на кажущуюся парадоксальность судебной практики относительно оснований расторжения договора аренды государственного и коммунального имущества, следует признать, что она имеет под собой правовое обоснование, а также является весьма логичной.

Так, в соответствии со статьей 15 ГК каждое лицо имеет право на защиту своего гражданского права в случае его нарушения, непризнания или оспаривания. Согласно пункту 1 статьи 16 ГК, каждое лицо имеет право обратиться в суд за защитой своего личного неимущественного или имущественного права и интереса.

Аналогичная по содержанию норма содержится и в статье 1 Хозяйственного процессуального кодекса Украины. Так, предприятия, учреждения, организации, другие юридические лица (в том числе иностранные), граждане, которые осуществляют предпринимательскую деятельность без создания юридического лица и в установленном порядке приобрели статус субъекта предпринимательской деятельности, имеют право обращаться в хозяйственный суд согласно установленной подведомственности хозяйственных дел за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и охраняемых законом интересов, а также для применения предусмотренных этим Кодексом мер, направленных на предотвращение правонарушений.

На основании вышеупомянутых норм законов можно прийти к выводу о приобретении права обращения в суд лишь за защитой гражданских прав в случае их нарушения, непризнания или оспаривания.

Но если на момент принятия решения по делу обязательства сторон по договору аренды полностью выполнены, право арендодателя не может считаться нарушенным, следовательно, подлежать защите в судебном порядке.

Более того, следует обратить внимание на лексическую конструкцию части 3 статьи 26 Закона. Ее анализ свидетельствует о том, что основанием для расторжения договора является длящийся во времени процесс невыполнения обязательств по договору аренды, то есть на момент принятия решения по делу нарушение прав истца должно продолжаться. Таким образом, если к моменту вынесения решения по делу нарушение обязательств по договору устранено, то отсутствуют и основания для удовлетворения иска.

Отдельно стоит остановиться на вопросах процедуры расторжения договоров найма (аренды). Указанная процедура предусмотрена статьей 188 ХК. В соответствии со статьей 188 ХК сторона договора, которая считает необходимым изменить или расторгнуть договор, должна послать предложение об этом второй стороне по договору. Сторона договора, которая получила предложение об изменении или расторжении договора, в двадцатидневный срок после получения предложения уведомляет вторую сторону о результатах его рассмотрения. Если стороны не достигли согласия относительно изменения (расторжения) договора или в случае отсутствия ответа в установленный срок с учетом времени почтового оборота, заинтересованная сторона имеет право передать спор на рассмотрение суда.

Таким образом, соблюдение указанной процедуры является необходимой предпосылкой для обращения в суд с иском о расторжении договора аренды государственного или коммунального имущества.

Этим же путем идет и ВХСУ, отменяя судебные акты предыдущих судебных инстанций, постановленные без исследования вопросов соблюдения сторонами процедуры расторжения договора аренды (например, постановления ВХСУ от 22 февраля 2005 года и 25 октября 2005 года), поскольку, по мнению суда, отсутствие факта обращения в порядке статьи 188 ХК свидетельствует об отсутствии спора между сторонами, то есть факта нарушения или оспаривания прав и охраняемых Законом интересов.

Таким образом, подводя итоги, следует отметить, что в нормативном регулировании вопроса о расторжении договоров найма (аренды) государственного и коммунального имущества в ГК и в Законе существуют некоторые отличия. Объем оснований для расторжения таких договоров по Закону широк, хотя и не детализирован. Фактически редакция части 3 статьи 26 данного Закона позволяет ставить вопрос о расторжении договора в случае просрочки внесения арендной платы или заключения договора страхования с опозданием даже на один день. Формально это является нарушением договора и, опять-таки формально, основанием для расторжения договора в судебном порядке. Однако, думаю, отмеченную норму Закона следует применять в совокупности с нормами ГК и, в первую очередь, статьи 651, в каждом конкретном случае исследуя критерий существенности нарушения договора аренды контрагентами. При этом следует учитывать объем нанесенного вреда, не позволяющий пострадавшей стороне получить ожидаемое при заключении договора, а также степень вины ответчика в ненадлежащем выполнении договорных обязательств.

Полагаю, лишь оценив все факторы в совокупности, суд может вынести обоснованное и справедливое решение по делу.

ОНИЩЕНКО Александр — адвокат, управляющий партнер АК «Правочин», г. Киев

Поделиться

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Подписывайтесь на «Юридическую практику» в Facebook, Telegram, Linkedin и YouTube.

0 Comments
Встроенные отзывы
Посмотреть все комментарии
Slider

Содержание

Государственная практика

Статус государственных служащих

Деловая практика

Институт инвестирования со стопроцентным согласием

Законодательная практика

Улучшение погашения долгов

Зарубежная практика

Взгляд на арбитраж в Китае

Историческая практика

А помнишь, как все начиналось?

«Нет повести печальнее на свете…»

Комментарии и аналитика

Арендные парадоксы: анализ практики

«Безразмерная катастрофа» или «методический беспредел»?

Неделя права

Конкуренция на таможне

Десантник, историк, глава АМКУ?

Много шума из ничего

Затянувшийся перерыв

Онлайн против Оффлайна

Сан-Франциско — Днепропетровск

Реестр событий

Минюст защищает Гаранта

В Минюсте новые «старые» кадры

Депутат или мэр?

К умным или к красивым?

Судебная практика

Реформа как причина для судебного спора

Судебные решения

Об отказе выполнения кредитных обязательств

О санкциях за несвоевременное выполнение договора

Тема номера

Почем нынче украинские банки?

Как «снять урожай» на «поле чудес»

Частная практика

Под одну гребенку...

Другие новости

PRAVO.UA

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: