1 сентября с.г. вступил в силу Указ Президента Украины «О безотлагательных мерах по защите собственников земельных участков и земельных долей (паев)» № 725/2008 от 19 августа 2008 года. Настоящим Указом внесены изменения в статью 1 Указа Президента Украины № 92 от 2 февраля 2002 года в части увеличения размера платы за аренду сельскохозяйственных земель и земельных паев с 1,5 % от стоимости земельного участка до 3 %.
Но не стоит в связи с этим сельхозпредприятиям и фермерам, арендующим земли у физических лиц, впадать в панику и в спешном порядке вносить изменения в действующие договоры аренды земельных участков и земельных паев. Прежде всего потому, что в силу положений статьи 654 Гражданского кодекса Украины изменение договора совершается в той же форме, что и изменяемый договор, если иное не установлено договором или законом либо не следует из обычаев делового обращения.
Учитывая то, что согласно статье 18 Закона Украины «Об аренде земли» от 6 октября 1998 года (Закон об аренде земли) договор аренды земли вступает в силу после его государственной регистрации, изменения, вносимые в данный договор, также вступают в силу после их государственной регистрации. Причем в том же порядке, что и сами договоры, без каких-либо упрощений и поблажек. В том, что регистрация договоров аренды земли является крайне хлопотным и длительным делом, многие уже успели убедиться на собственном опыте. А это значит, что быстро внести изменения в договоры аренды в части увеличения размера арендной платы вряд ли удастся, особенно если количество арендодателей составляет тысячу и более человек.
Кроме того, не стоит забывать о том, что Указы Президента Украины являются подзаконными актами и обладают меньшей юридической силой, нежели законы Украины. Тем более, если и Указ, и Закон регулируют одинаковые правоотношения.
В соответствии с частью 6 статьи 93 Земельного кодекса Украины отношения, связанные с арендой земли, регулируются законом, а именно: Законом об аренде земли. Настоящий Закон является специальным и обладает приоритетом над другими нормативно-правовыми актами, касающимися указанной сферы правоотношений.
Согласно части 2 статьи 21 Закона об аренде земли, размер, форма и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды земли. Кроме того, такая же норма содержится и в статье 19 Закона Украины «О плате за землю» от 3 июля 1992 года.
Следовательно, порядок установления размера арендной платы четко определен Законом. В результате чего в этом вопросе следует руководствоваться положениями специальной нормы Закона об аренде, а не указами Президента Украины № 725/2008 от 19 августа 2008 года и № 92 от 2 февраля 2002 года. Такого же мнения придерживается и Государственный комитет Украины по земельным вопросам (Госкомзем) в своем письме № 14-11-11/2770 от 13 апреля 2005 года. Более того, аналогичным образом мотивировано и определение Верховного Суда Украины от 12 декабря 2007 года.
К тому же в упомянутом письме Госкомзем отмечает, что Указ Президента необходимо лишь принимать во внимание с развитием на перспективу. В письме же № 1417-2-Ко1291/6647 от 20 октября 2003 года Госкомзем и вовсе высказал мнение, что предусмотренная Указом норма минимальной платы за аренду земельных участков носит исключительно рекомендательный характер.
Кстати, среди руководителей сельхозпредприятий, фермерских хозяйств и некоторых юристов бытует мнение, что на аренду земельных долей (паев) действие Закона об аренде земли не распространяется. А потому для случаев аренды паев требования Указа обязательны. Но это далеко не так, поскольку положения абзаца 1 раздела ІХ «Переходные положения» данного Закона говорят об обратном: граждане — собственники сертификатов на право на земельную долю (пай) до выделения им в натуре (на местности) земельных участков имеют право заключать договоры аренды земель сельскохозяйственного назначения с соблюдением требований этого Закона.
КОВАЛЬ Александр — юрист, г. Харьков
© Юридична практика, 1997-2024. Всі права захищені
Кількість адвокатських балів | Вартість |
---|---|
Відеокурс з адвокатської етики | 650 грн |
10 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 2200 грн |
16 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 3500 грн |
8 адвокатських балів (без адвокатської етики) | 1800 грн |
Щодо додаткової інформації
Email: [email protected]
Тел. +38 (050) 449-01-09
Пожалуйста, подождите…