Статьей 118 Закона «О Государственном бюджете Украины на 2007 год» преду­смотрено:

1) установить, что в 2007 году передача в аренду государственного и коммунального имущества осуществляется исключительно на конкурсной основе. Арендная плата за государственное и коммунальное имущество определяется в соответствии с рыночной стоимостью в порядке, установленном Кабинетом Министров Украины (КМУ);

2) предоставить КМУ право утверждать индикативные ставки арендной платы для государственного и коммунального имущества, которое передается в аренду в городах областного значения, городах Киеве и Севастополе;

3) договора аренды государственного и коммунального имущества, заключенные до 1 января 2007 года (кроме договоров на аренду государственного и коммунального имущества, заключенных бюджетными учреждениями, Пенсионным фондом Украины и его органами, а также относительно целостных имущественных комплексов), в шестимесячный срок подлежат обязательному пересмотру в соответствии с установленной нормой.

По состоянию на 29 января 2007 года в Закон Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», а также в Хозяйственный и Гражданский кодексы Украины изменения по данному вопросу не внесены.

Относительно проведения конкурса арендаторов Закон об аренде в действующей редакции предусматривает следующее.

Согласно статье 9 Закона, при наличии заявлений об аренде целостного имущественного комплекса предприятия, его структурного подразделения (при условии отсутствия заявления хозяйственного общества, созданного членами трудового коллектива предприятия, его структурного подразделения) или заявлений об аренде недвижимого имущества (при условии отсутствия заявления бюджетного учреждения, организации) от двух или более физических или юридических лиц арендатор определяется арендодателем на конкурсных основаниях.

Порядок проведения конкурса определяется: Фондом государственного имущества Украины — для объектов, которые находятся в государственной собственности; органами, определенными Верховным Советом Автономной Республики Крым, — для объектов, принадлежащих АРК; органами местного самоуправления — для объектов, находящихся в коммунальной собственности.

В случае проведения конкурса арендодатель направляет копии проекта договора и других материалов соответствующим (вышеуказанным) органам в пятидневный срок после даты утверждения результатов конкурса.

Таким образом, Закон предусматривает проведение конкурса не в обязательном порядке (в отличие от Госбюджета 2007 года), а лишь при наличии нескольких претендентов на аренду.

Можно предположить, что если после объявления конкурса на аренду помещения будет подана в установленный срок только одна заявка, то арендодатель обязан будет заключить договор с этим лицом. На договора, заключенные до 1 января 2007 года, это требование не распространяется.

Относительно пересмотра договоров в части размера арендной платы по индикативным ставкам, определенным КМУ, замечу следующее.

Хотя Госбюджетом предусмотрен срок пересмотра договоров (6 месяцев), на данный момент порядок определения и сами новые индикативные ставки законодательством не установлены.

По данным сайта Верховного Совета Украины, проект Закона Украины о внесении изменений в некоторые законодательные акты относительно арендных отношений № 2637 от 29 ноября 2006 года не предусматривает внесения изменений в сам порядок (методику) расчета данных индикативных ставок.

На данный момент, как указано в статье 19 Закона об аренде, годовая арендная плата за пользование целостным имущественным комплексом предприятия, его структурным подразделением не может превышать 10 % стоимости арендованного имущества. В случае определения арендатора на конкурсной основе условиями конкурса может быть предусмотрен больший размер арендной платы.

Хотя стоит обратить внимание, что согласно пункту 7 Методики расчета и порядка использования платы за аренду государственного имущества, размер годовой арендной платы в случае аренды отдельного индивидуально определенного имущества (кроме недвижимого имущества) устанавливается по согласию сторон, но не менее 10 % от стоимости арендованного имущества.

Как указано в статье 286 ХК (аналогичная норма есть и в Законе об аренде), размер арендной платы может быть изменен по согласию сторон, а также в других случаях, предусмотренных законодательством.

Относительно определения размера арендной платы по рыночной стоимости, как и других вышеуказанных изменений, хочу обратить ваше внимание на следующее. Согласно пункту 2 статьи 284 ХК, условия договора аренды сохраняют свою силу на весь срок действия договора, а также в случае, если после его заключения законодательством установлены правила, ухудшающие положение арендатора.

Как видно из вышеуказанного, если сейчас будет заключаться договор аренды государственного или коммунального имущества, то будет проводиться конкурс арендаторов, при этом сумма арендных платежей может превышать 10 % стоимости арендованного имущества (статья 19 Закона об аренде также предусматривает, что в случае определения арендатора на конкурсной основе условиями конкурса может быть предусмотрен больший размер арендной платы), к тому же будет определяться не балансовая, а рыночная стоимость объекта.

Так как в Методику расчета и порядка использования платы за аренду государственного имущества изменения не внесены, то арендодатель — государственный орган не имеет оснований рассчитывать размер арендной платы по иным, не преду­смотренным законодательством методикам. И расчет должен производиться по действующей в день заключения договора методике.

Если договор аренды уже заключен, то конкурс проводиться не может, так как, во-первых, проведение конкурса предусматривает установление условий и сторон договора. То есть может быть избран иной арендатор, а действующий договор должен быть расторгнут. Но это не может являться основанием для расторжения договора!

Во-вторых, Госбюджетом предусмотрено, что «в 2007 году передача в аренду государственного и коммунального имущества осуществляется исключительно на конкурсных основах». Из грамматического толкования данной нормы следует, что это касается только договоров, заключенных в 2007 году.

Замечу, что на данный момент действует Порядок проведения конкурса на право аренды государственного имущества, в который не были внесены какие-либо изменения в связи с принятием Госбюджета.

В законодательной же норме Госбюджета сказано следующее: договоры аренды государственного и коммунального имущества, заключенные до 1 января 2007 года, в шестимесячный срок подлежат обязательному пересмотру в соответствии с установленной нормой; словосочетание «в соответствии с установленной нормой» следует относить только к пересмотру арендной платы, но не к проведению конкурса по вышеуказанным основаниям.

Таким образом, при условии принятия новой Методики определения размера арендной платы все договоры, даже заключенные в 2007 году, но до вступления ее в силу, должны быть пересмотрены путем заключения их в новой редакции или подписания дополнительного соглашения.

Если сумма арендных платежей будет больше, чем предусмотрено в договоре, арендодатель может отказаться от пересмотра арендных платежей на основании пункта 2 статьи 284 ХК (условия договора аренды сохраняют свою силу на весь срок действия договора, а также в случае, если после его заключения законодательством установлены правила, ухудшающие положение арендатора). Принудить подписать дополнительное соглашение или договор арендодатель сможет исключительно в судебном порядке, где арендатору придется доказывать, что данные условия существенно ухудшают его положение.

На что особо стоит обратить внимание, так это на то, что пункт 3.4 Типового договора аренды индивидуально определенного (недвижимого или иного) имущества, которое принадлежит к государственной собственности, утвержденного приказом Фонда Госимущества Украины № 1774 от 23 сентября 2000 года, устанавливает, что размер арендной платы пересматривается по требованию одной из сторон в случае изменения методики ее расчета, изменения централизованных цен и в других случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Тем же Типовым договором (пункт 10.2) предусмотрено, что условия договора аренды сохраняют свою силу на весь срок действия договора, а также в случае, если после его заключения законодательством установлены правила, ухудшающие положение арендатора.

Согласно пункту 2 статьи 637 ГК, в случае толкования условий договора могут учитываться также типовые условия (типовые договоры), даже если в договоре нет ссылок на эти условия.

К тому же, как указано в статье 179 ХК, при заключении хозяйственных договоров стороны могут определять содержание договора на основе типового договора, утвержденного КМУ, или в случаях, преду­смотренных законом, другим органом государственной власти, когда стороны не могут отступать от содержания типового договора, но имеют право конкретизировать его условия.

Хотя относительно аренды коммунального имущества не предусмотрено типовых договоров, тем не менее, следует также применять вышеупомянутую статью ХК относительно недопущения ухудшения положения арендатора.

Считаю вышеуказанные нормы законов достаточным и весомым основанием для вынесения решения суда в пользу арендатора, не желающего выплачивать арендные платежи по большим ставкам.

КОТАШЕВСКАЯ Татьяна — юрисконсульт ООО «АС Капитал Менеджмент», г. Харьков