В «ЮП» № 7 (477) от 13 февраля 2007 года была опубликована статья Татьяны Коташевской «Арендатор, защищайся!» об изменении размера арендных платежей за аренду государственного и коммунального имущества в связи с принятием Закона «О Государственном бюджете Украины на 2007 год». По мнению автора, у арендатора государственного и коммунального имущества есть достаточно оснований «для вынесения решения суда в пользу арендатора, не желающего выплачивать арендные платежи по большим ставкам».

Однако я считаю изложенную точку зрения недостаточно обоснованной, основываясь на следующем.

Исходя из абзацев 1 и 3 статьи 118 Закона Украины «О Государственном бюджете Украины на 2007 год» (Закон о Госбюджете), все договоры аренды государственного и коммунального имущества, заключенные до 2007 года, в шестимесячный срок подлежат обязательному пересмотру в части арендной платы. Возникает вопрос, обязаны ли арендаторы государственного и коммунального имущества перезаключить договоры аренды или заключить ­дополнительные соглашения к заключенным договорам аренды до 2007 года с органами приватизации в части увеличения арендной платы в связи с принятием Закона о Госбюджете и увеличением индикативных ставок за аренду государственного и коммунального имущества согласно постановлению Кабинета Министров Украины (КМУ) «О внесении изменений в Методику расчета и порядка использования платы за аренду государственного имущества» № 1846 от 27 декабря 2006 года.

Следует сказать, что и до принятия Закона о Госбюджете вопрос о порядке пересмотра арендной платы между арендаторами и арендодателями государственного и коммунального имущества возникал между сторонами в связи с внесением изменений в Методику расчета и порядка использования платы за аренду государственного имущества, утвержденную постановлением КМУ № 786 от 4 октября 1995 года, в части увеличения индикативных ставок.

Согласно абзацу 2 статьи 4 Бюджетного кодекса Украины, при осуществлении бюджетного процесса на Украине положения нормативно-правовых актов применяются лишь в части, в которой они не противоречат положениям Конституции Украины, этого Кодекса и Закона о Государственном бюджете Украины.

Имущественные отношения между арендодателями и арендаторами относительно хозяйственного использования государственного имущества, имущества, принадлежащего Автономной Республике Крым или находящегося в коммунальной собственности, регулируются специальным правовым актом — Законом Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 10 апреля 1992 года с изменениями и дополнениями (Закон об аренде).

Разделяю мнение автора упомянутой статьи «Арендатор, защищайся!» о том, что, согласно части 4 статьи 10 Закона об аренде, условия договора аренды являются действующими на протяжении всего срока действия договора и в случаях, когда после его заключения законодательством установлены правила, ухудшающие положение арендатора.

В то же время, согласно части 2 статьи 21 Закона об аренде, размер арендной платы может быть изменен по требованию одной из сторон, если по независимым от них обстоятельствам существенно изменилось состояние объекта аренды, а также в других случаях, установленных законодательными актами Украины.

Данные статьи Закона об аренде порождают ряд вопросов, поскольку ни в данном Законе, ни в каком-либо ином нормативном акте нет четкого указания на то, какие правила следует признавать ухудшающими положение арендатора и в каких иных случаях, установленных законодательными актами Украины, арендодатель имеет право требовать пересмотра арендной платы.

Как верно подметил автор статьи, аналогичные нормы содержатся и в Хозяйственном кодексе Украины (ХК). Согласно части 2 статьи 284 ХК, условия договора аренды сохраняют свою силу на протяжении всего срока действия договора, а также в случае, если после его заключения законодательством установлены правила, ухудшающие положение арендатора. А в соответствии с частью 1 статьи 286 ХК размер арендной платы может быть изменен по согласованию сторон, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством.

Следует также обратить внимание и на часть 2 статьи 10 Закона об аренде, в соответствии с которой заключенный сторонами договор аренды в части существенных условий должен соответствовать типовому договору аренды соответствующего имущества. Типовой договор аренды государственного имущества (типовой договор) был утвержден приказом Фонда государственного имущества Украины № 1774 от 23 августа 2000 года.

Согласно пункту 10.2 типового договора, условия договора сохраняют силу на протяжении всего срока этого договора, в том числе в случаях, когда после его заключения законодательством установлены правила, ухудшающие положение арендатора, а в части обязательств арендатора относительно арендной платы — до выполнения обязательств. Данный пункт соответствует части 4 статьи 10 Закона об аренде и части 2 статьи 284 ХК, о которых говорилось выше.

Однако в типовом договоре говорится и о том, что размер арендной платы пересматривается по требованию одной из сторон в случае изменения методики ее расчета, изменения централизованных цен и тарифов и в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством (пункт 3.4 типового договора). Отмечу, что пункт 3.4 соответствует части 2 статьи 21 Закона об аренде, которая была в редакции до 29 июня 2004 года.

Законом Украины «О внесении изменений в Закон Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 29 июня 2004 года часть 2 статьи 21 Закона об аренде изложена в следующей редакции: «Размер арендной платы может быть изменен по требованию одной из сторон, если по независимым от них обстоятельствам существенно изменилось состояние объекта аренды, а также в других случаях, установленных законодательными актами Украины».

Методика расчета и порядок использования арендной платы определяются в соответствии с частью 2 статьи 9 Закона об аренде, а именно: КМУ — для объектов, находящихся в государственной собственности; органами, уполномоченными Верховным Советом Автономной Республики Крым, — для объектов, принадлежащих АРК; органами местного самоуправления — для объектов, находящихся в коммунальной собственности.

Как указывалось выше, расчет арендной платы за аренду государственного и коммунального имущества производится в соответствии с Методикой расчета и порядка использования платы за аренду государственного имущества, утвер­жденной постановлением КМУ № 786 от 4 октября 1995 года, с изменениями и дополнениями.

Исходя из вышеизложенного, в связи с принятием Закона о Госбюджете возникает спорная ситуация, при которой арендатор, ссылаясь на часть 4 статьи 10 Закона об аренде, пункт 10.2 типового договора и часть 2 статьи 284 ХК, будет отказываться от заключения дополнительного соглашения к договору аренды об увеличении арендной платы за аренду государственного и коммунального имущества, так как это ухудшит его положение.

В свою очередь арендодатель, ссылаясь на часть 2 статьи 21 Закона об аренде, пункт 3.4 типового договора, статью 118 Закона о Госбюджете, часть 1 статьи 286 ХК и Методику расчета и порядка использования платы за аренду государственного имущества, утвержденную постановлением КМУ № 786 от 4 октября 1995 года, с изменениями и дополнениями, будет настаивать на заключении дополнительного соглашения к договору аренды об увеличении арендной платы, поскольку Закон о Госбюджете обязывает арендодателей государственного и коммунального имущества пересмотреть арендную плату в связи с введением новых индикативных ставок.

В данной ситуации стороны будут вынуждены обратиться в суд за разрешением возникшего спора. Какое же решение примет суд? Думаю, суд учтет разъяснения ВАСУ.

Согласно абзацу 4 пункта 8 разъяснения ВАСУ «О некоторых вопросах практики применения Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» № 02-5/237 от 25 мая 2000 года, «частью 3 статьи 10 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» установлено общее правило, согласно которому принятые после заключения договора аренды законодательные акты, ухудшающие положение арендатора, не распространяются на отношения последнего с арендодателем по ранее заключенным договорам. Исключением из этого правила является статья 21 Закона, согласно которой увеличение цен и тарифов может быть основанием для соответствующего изменения по требованию одной из сторон размера арендной платы, даже если бы это и ухудшало финансовое положение арендатора. Следовательно, увеличение цен и тарифов может повлечь за собой внесение соответствующих изменений в договор аренды».

Также, согласно пункту 5 письма ВАСУ «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с арендными правоотношениями» № 01-8/442 от 12 апреля 2001 года, «нормативное установление новых арендных ставок является основанием для внесения в договор аренды соответствующих изменений». Данный вывод ВАСУ базируется на следующем: «Решением арбитражного суда, оставленным без изменений надзорной инстанцией, удовлетворены исковые требования регионального отделения Фонда государственного имущества Украины (отделение) к акционерной страховой компании (компания) о внесении изменений в договор аренды в части размера арендной платы.

Решение мотивировано установлением новых арендных ставок согласно постановлению КМУ «О внесении изменений и дополнений в Методику расчета и порядка использования платы за аренду государственного имущества» № 75 от 19 января 2000 года (постановление КМУ № 75 от 19 января 2000 года).

В заявлении ВАСУ компания, не соглашаясь с решением и постановлением арбитражного суда по делу и считая их противоречащими фактическим обстоятельствам и материалам дела, просила их отменить и в удовлетворении исковых требований отказать. Это заявление компания обосновывала недопустимостью изменения размера арендной платы в одностороннем порядке со ссылкой на силу положений договора аренды в течение всего срока его действия, а также отсутствием в постановлении КМУ № 75 от 19 января 2000 года предписания о пересмотре размера арендной платы по ранее заключенным договорам.

Проверив материалы дела и доводы заявителя, судебная коллегия ВАСУ по пересмотру решений, постановлений установила, что согласно условиям договора арендная плата определяется согласно Методике расчета и порядка использования платы за аренду государственного имущества, утвержденной постановлением КМУ № 786 от 4 октября 1995 года, но может пересматриваться по требованию одной из сторон, в том числе в случае изменения методики ее расчета.

Статьей 21 Закона об аренде предусмотрена возможность изменения размера арендной платы по требованию одной из сторон в случае изменения цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Украины. Учитывая определение постановлением КМУ № 75 от 19 января 2000 года новых арендных ставок, арендодатель обоснованно обратился к арендатору с предложением о внесении в договор изменений в части размера арендной платы, а в связи с отказом принять предложение — передал спор на решение в арбитражный суд.

При таких обстоятельствах судебной коллегией ВАСУ по пересмотру решений, постановлений решение и постановление арбитражного суда оставлены без изменений как отвечающие действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела».

Несмотря на то что письмо и разъяснение были приняты в 2000 и 2001 годах, изменения в них не вносились и новые разъяснения в данной ситуации приняты не были. Таким образом, при разрешении спора относительно пересмотра арендной платы за аренду государственного и коммунального имущества в связи с изменением арендных ставок суды будут принимать решения в пользу арендодателя.

Конечно, можно утверждать, что разъяснения ВАСУ не являются нормативными документами и не могут применяться судами низшего уровня при разрешении споров. Но как показывает практика, часто это для суда не аргумент.

ШИНКАРЧУК Андрей — юрист, г. Харьков