Прекращение земельных арендных правоотношений может произойти как в добровольном порядке по соглашению сторон, по их волеизъявлению, так и в установленных законодательством случаях по требованию одной из сторон по решению суда независимо от волеизъявления другой стороны, в том числе и органа местного самоуправления как органа распоряжения землей

5 сентября 2017 года коллегия судей Высшего хозяйственного суда Украины, рассмотрев в открытом судебном заседании материалы кассационной жалобы Киевского городского совета на постановление Киевского апелляционного хозяйственного суда от 22 мая 2017 года по делу по иску общества с ограниченной ответственностью «Б» (ООО «Б») к Киевскому городскому совету, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора на стороне ответчика: Департамент земельных ресурсов исполнительного комитета Киевского городского совета, — о расторжении договора установила следующее.

Решением Хозяйственного суда г. Киева от 25 января 2017 года, оставленным без изменений постановлением Киевского апелляционного хозяйственного суда от 22 мая 2017 года исковые требования удовлетворены: расторгнут договор аренды земельного участка от 6 августа 2012 года, который заключен между Киевским городским советом и ООО «Б», удостоверен частным нотариусом Киевского городского нотариального округа П., зарегистрирован под № *, зарегистрирован Главным управлением земельных ресурсов исполнительного органа Киевского городского совета (Киевской городской государственной администрации), о чем сделана запись от 14 августа 2012 года № ** в книге записей государственной регистрации договоров; взыскан с Киевского городского совета судебный сбор в размере 1378,00 грн.

В кассационной жалобе Киевский городской совет просит отменить принятые по делу судебные акты и принять новое постановление, которым в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, а именно: статей 42, 93, 116, 120, 141 Земельного кодекса (ЗК) Украины, статьи 377 Гражданского кодекса (ГК) Украины, статей 23, 30, 31, 32 Закона Украины «Об аренде земли», пункта 34 части 1 статьи 26, статьи 59 Закона Украины «О местном самоуправлении на Украине».

В отзыве на кассационную жалобу ООО «Б» возражает против ее удовлетворения, просит судебные решения оставить без изменений.

Заслушав в открытом судебном заседании пояснения представителей сторон, проверив полноту установления обстоятельств дела и правильность их юридической оценки в постановлении апелляционного хозяйственного суда, Высший хозяйственный суд Украины пришел к выводу, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению, учитывая следующее.

ООО «Б» обратилось в Хозяйственный суд г. Киева с иском к Киевскому городскому совету о расторжении договора аренды земельного участка от 6 августа 2012 года, заключенного между сторонами, ссылаясь на обстоятельства, согласно которым им завершено строительство на земельном участке, предоставленном по спорному договору, объект введен в эксплуатацию и принят коммунальным предприятием ООО «Ж» на обслуживание и эксплуатацию, что стало основанием для обращения истца к ответчику с предложением о досрочном расторжении договора аренды земли на основании части 1 статьи 19 Закона Украины «Об аренде земли», которое осталось без удовлетворения.

Судами установлено следующее.

6 августа 2012 года между Киевским городским советом (арендодатель) и ООО «Б» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, который удостоверен частным нотариусом Киевского городского нотариального округа П., зарегистрирован в реестре под № * и зарегистрирован Главным управлением земельных ресурсов исполнительного органа Киевского городского совета (Киевской городской государственной администрации), о чем сделана запись от 14 августа 2012 года № ** в книге записей государственной регистрации договоров (договор).

Как следует из содержания пунктов 1.1, 2.1 договора, арендодатель на основании решения Киевского городского совета от 26 апреля 2012 года № *** по акту приема­-передачи передает, а арендатор принимает в аренду (временное пользование) земельный участок со следующими характеристиками: местоположение — четвертый микрорайон жилого массива Позняки в Дарницком районе г. Киева, размер — 50 000 (пятьдесят тысяч) м², целевое назначение — для завершения строительства жилищно­-офисного комплекса с подземным паркингом, кадастровый номер ****.

В пункте 3.1. договора стороны согласовали, что договор заключен на десять лет.

В пункте 11.3. договора стороны согласовали, что договор аренды прекращается, в частности, в случае приобретения права собственности на объекты недвижимости, расположенные на арендованном другим лицом земельном участке. В данном случае в договоре об отчуждении объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, выступающем предметом данного договора, определяется субъект (арендатор по этому договору или новый владелец объекта недвижимости), который платит арендную плату в соответствии с размерами, установленными этим договором, и несет ответственность по обязательствам, предусмотренным настоящим договором для арендатора, до момента оформления новым владельцем недвижимости правоустанавливающих документов на данный земельный участок. Договор прекращается также в других случаях, предусмотренных законом.

Договор может быть прекращен путем расторжения. Договор может быть расторгнут, в частности, по решению суда в порядке, установленном законом (пункт 11.4 договора).

Строительство жилищно-­офисного комплекса с подземным паркингом в четвертом микрорайоне жилого массива Позняки в Дарницком районе г. Киева, с целью завершения которого заключался спорный договор аренды, завершено, что подтверждается сертификатами, которые содержатся в материалах дела.

Согласно актам приема­-передачи введенного в эксплуатацию жилого дома, имеющимся в материалах дела, указанные жилые дома переданы на обслуживание и эксплуатацию коммунальному предприятию по эксплуатации и ремонту жилищного фонда «Ж».

В соответствии с предписаниями частей 1, 2 статьи 651 ГК Украины изменение или расторжение договора допускается только по соглашению сторон, если иное не установлено договором или законом. Договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной и в иных случаях, установленных договором или законом.

Как следует из предписаний части 1 статьи 32 Закона Украины «Об аренде земли», по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае неисполнения сторонами обязанностей, предусмотренных статьями 24 и 25 настоящего Закона и условиями договора, в результате случайного уничтожения или повреждения объекта аренды, которое существенно препятствует предусмотренному договором использованию земельного участка, а также на основаниях, определенных Земельным кодексом (ЗК) Украины и другими законами Украины.

Анализ приведенных норм законодательства свидетельствует о том, что прекращение земельных арендных правоотношений может произойти как в добровольном порядке по соглашению сторон, по их волеизъявлению, так и в установленных законодательством случаях по требованию одной из сторон по решению суда независимо от волеизъявления другой стороны, в том числе и органа местного самоуправления как органа распоряжения землей.

Согласно части 2 статьи 19 Закона Украины «Об аренде земли», после завершения строительства и введения объекта в эксплуатацию добросовестный арендатор земельного участка, предоставленного для нужд строительства и обслуживания соответствующего объекта, имеет право на первоочередное заключение договора аренды земли на срок до 50 лет или прекращение действия договора аренды земли.

Судами установлено, что после завершения строительства и введения объекта в эксплуатацию истец воспользовался своим правом на прекращение договора аренды земли, предусмотренным частью 2 статьи 19 Закона Украины «Об аренде земли», обратившись в Киевский городской совет с письмом № ***** от 30 августа 2016 года о досрочном расторжении договора.

Ссылка истца на предписания статей 42, 93, 116, 120, 141 ЗК Украины, статьи 377 ГК Украины не принимаются во внимание судом кассационной инстанции, поскольку они не регулируют спорных правоотношений сторон спора, а прописанные в них процедуры не исключают права истца на расторжение договора судом в установленном законом ­порядке.

В данном случае, как установлено судами, основаниями расторжения договора послужили завершение строительства жилищно­офисного комплекса с подземным паркингом, с целью завершения которого и предоставлялся в аренду земельный участок, и введение объекта строительства в эксплуатацию, следовательно, право истца (как добросовестного арендатора) на прекращение действия договора аренды земли в соответствии с пунктом 2 статьи 19 Закона Украины «Об аренде земли» путем его расторжения диспозитивно установлено законом.

В контексте изложенного не являются надлежащими и доводы кассационной жалобы о том, что расторжение договора повлечет за собой прекращение поступления в бюджет арендной платы, поскольку в результате расторжения договора обязательства сторон прекращаются (статья 653 ГК Украины).

Учитывая изложенное, кассационный суд считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций об удовлетворении исковых требований основываются на установленных обстоятельствах и оцененных судами доказательствах и согласуются с предписаниями действующего законодательства, а доводы кассационной жалобы свидетельствуют об ошибочном понимании нормативного регулирования спорных правоотношений сторон.

Вышесказанное свидетельствует о том, что при принятии постановления по делу, которым решение оставлено без изменений, суд апелляционной инстанций не допустил нарушений или неправильного применения норм действующего материального и процессуального законодательства, следовательно, основания для отмены или изменения постановления и удовлетворения требований кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 111⁵, 111⁷, 111⁸, пунктом 1 части 1 статьи 111⁹, статьей 111¹¹ Хозяйственного процессуального кодекса Украины, Высший хозяйственный суд Украины, постановил:

— кассационную жалобу Киевского городского совета на постановление Киевского апелляционного хозяйственного суда от 22 мая 2017 года оставить без удовлетворения;

— постановление Киевского апелляционного хозяйственного суда от 22 мая 2017 года оставить без изменений.

(Постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 5 сентября 2017 года. Дело № 910/22918/16. Председательствующий — Бакулина С.В. Судьи — Корсак В.А., Поляк Е.И.)