Преимущественное право арендатора нарушается в случае заключения договора аренды с новым арендатором при соблюдении процедуры уведомления предыдущим арендатором о намерении реализовать преимущественное право пользования земельным участком после окончания срока действия договора аренды и отсутствия в течение месяца после окончания срока действия договора аренды возражений арендодателя относительно возобновления договора

13 апреля 2016 года Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины, рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Д» (ООО «Д») к гр-ке Г., обществу с ограниченной ответственностью «П» (ООО «П»), третье лицо — Главное управление Госземагентства в Запорожской области, о признании права пользования земельным участком и признании недействительным договора аренды, и по встречному иску гр.-ки Г. к ООО «Д», третьи лица: ООО «П», Главное управление Госземагентства в Запорожской области, о признании прекращенным договора аренды земли по заявлению ООО «Д» о пересмотре определения Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 30 июня 2015 года, установила следующее.

В мае 2014 года ООО «Д» обратилось в суд с указанным иском, обосновывая требования тем, что 18 января 2008 года между ООО «Д» и гр-ном М. заключен договор аренды земельного участка сроком до 18 января 2013 года. * года гр-н М. умер, и к ответчице как к наследнице умершего перешли права арендодателя. По окончании срока договора аренды и в отсутствие со стороны ответчика письменных возражений ООО «Д» продолжало открыто и беспрепятственно пользоваться спорным земельным участком, уплачивая арендную плату.

В ноябре 2013 года ООО «Д» узнало, что 30 октября 2013 года ответчица заключила новый договор аренды земельного участка с ООО «П».

Учитывая изложенное, ООО «Д» просило признать за ним право пользования земельным участком № ** на основании договора аренды от 18 января 2008 года на срок до 25 марта 2018 года; признать недействительным договор аренды земельного участка от 30 октября 2013 года, заключенный между гр-кой Г. и ООО «П», и отменить его государственную регистрацию.

В июне 2014 года гр-ка Г. обратилась в суд со встречным иском, в котором просила признать прекращенным договор аренды, заключенный 18 января 2008 года между гр-ном М. и ООО «Д», поскольку последнее не направило в срок, предусмотренный договором, какое-либо письмо о намерении продлить действие договора, а потому она считала, что договор аренды прекратил свое действие.

Решением Запорожского районного суда Запорожской области от 26 января 2015 года, оставленным без изменений определением Апелляционного суда Запорожской области от 24 марта 2015 года, в удовлетворении исков отказано.

Определением Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 30 июня 2015 года кассационная жалоба ООО «Д» отклонена, решения судов предыдущих судебных инстанций оставлены без изменений.

В поданном в Верховный Суд Украины заявлении о пересмотре ООО «Д» ставит вопросы об отмене определения Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 30 июня 2015 года и направлении дела на новое кассационное рассмотрение на предусмотренных пунктами 1, 4 части 1 статьи 355 Гражданского процессуального кодекса (ГПК) Украины основаниях неодинакового применения судом (судами) кассационной инстанции одних и тех же норм материального права, что повлекло принятие разных по содержанию судебных решений в подобных правоотношениях; о несоответствии судебного решения суда кассационной инстанции изложенному в постановлении Верховного Суда Украины выводу о применении в подобных правоотношениях норм материального права, а именно — статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли».

В подтверждение указанных оснований подачи заявления о пересмотре судебного решения ООО «Д» ссылается на определения Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 17 сентября и 29 октября 2014 года, 4 марта 2015 года и постановления Верховного Суда Украины от 25 февраля и 15 апреля 2015 года, в которых, по мнению заявителя, по-другому применена указанная норма права.

Заслушав доклад судьи, пояснения представителя ООО «Д», проверив изложенные в заявлении доводы, Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины считает, что заявление о пересмотре обжалуемого судебного решения не подлежит удовлетворению с учетом следующего.

В соответствии со статьей 353 ГПК Украины Верховный Суд Украины пересматривает судебные решения по гражданским делам исключительно на основаниях и в порядке, которые установлены настоящим Кодексом.

Как следует из положений пунктов 1, 4 части 1 статьи 355 ГПК Украины, основаниями для подачи заявления о пересмотре судебных решений по гражданским делам являются: неодинаковое применение судом (судами) кассационной инстанции одних и тех же норм материального права, повлекшее принятие разных по содержанию судебных решений в подобных правоотношениях; несоответствие судебного решения суда кассационной инстанции изложенному в постановлении Верховного Суда Украины выводу о применении в подобных правоотношениях норм материального права.

По делу, решение по которому пересматривается, суды установили, что гр-н М. на основании государственного акта на право собственности на земельный участок, выданного 17 января 2003 года Запорожской районной государственной администрацией, является собственником земельного участка площадью ***га, расположенного на территории Балабинского поселкового совета Запорожского района Запорожской области.

18 января 2008 года между ООО «Д» и гр-ном М. был ­заключен договор аренды земли, зарегистрированный 25 марта 2008 года под № ****, сроком на пять лет.

В пункте 8 данного договора указано, что по окончании срока договора аренды арендатор имеет преимущественное право возобновления его на новый срок. В этом случае арендатор должен не позднее 90 дней до окончания срока действия договора сообщить письменно арендодателю о намерении его продлить.

В соответствии с пунктом 9 договора аренды арендная плата вносится в денежном эквиваленте на момент заключения договора в сумме 1 тыс. 200 грн, в натуральном виде в размере 1500 кг зерна в год ежегодно, но не позднее 20 декабря текущего года.

Пунктом 37 договора аренды установлено, что действие договора прекращается в случаях: окончания срока, на который он был заключен; приобретения арендатором земельного участка в собственность; выкупа земельного участка для общественных нужд или принудительного отчуждения земельного участка в связи с общественной необходимостью в порядке, установленном законом; ликвидации юридического лица — арендатора.

* года гр-н М. умер.

Гр-ка Г. как сестра умершего приняла наследство и 15 мая 2013 года получила свидетельство о праве на наследство.

ООО «Д» за 90 дней до окончания срока действия договора аренды земельного участка не обращалось к арендодателю по поводу возобновления действия этого договора, поскольку соответствующее уведомление арендатора от 25 октября 2012 года почтовое отделение не принимало для отправки и не отправляло, кроме того, арендатор не предоставил соответствующих дополнительных соглашений.

30 октября 2013 года между гр-кой Г. и ООО «П» был заключен договор аренды принадлежащего ответчице земельного участка сроком на десять лет.

20 января 2014 года гр-ка Г. сообщила ООО «Д» о прекращении арендных отношений.

Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований ООО «Д», суд первой инстанции, с выводами которого согласились суды апелляционной и кассационной инстанций, пришел к выводу о том, что ООО «Д», будучи арендатором земельного участка, не представило надлежащих доказательств направления арендодателю уведомления о намерении воспользоваться преимущественным правом на возобновление договора аренды земельного участка и не направило проект дополнительного соглашения о возобновлении договора аренды. Преимущественное право на возобновление договора аренды на новый срок можно реализовать только при условии соблюдения сроков и процедуры уведомления о намерении воспользоваться таким правом. Кроме того, договор аренды между гр-кой Г. и ООО «П» заключен на более выгодных для арендодателя условиях.

Вместе с тем, отказывая в удовлетворении встречного иска, суды исходили из того, что срок действия договора истек 18 января 2013 года, а потому с этого времени он считается прекращенным.

В то же время в определениях коллегии судей Судебной палаты по гражданским делам Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 17 сентября, 29 октября 2014 года, 4 марта 2015 года, предоставленных заявителем для сравнения, содержатся выводы о том, что в соответствии с положениями части 6 статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли» в том случае, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком по окончании срока действия договора аренды и при отсутствии в течение одного месяца после его окончания письма-уведомления арендодателя о возражении на возобновление договора аренды земли такой договор считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором. Следовательно, возражение относительно возобновления договора аренды земли должно быть изложено в течение месяца после окончания срока действия, а не до его окончания, в форме письма-уведомления в адрес арендатора, а не в виде заключения договора аренды с другим арендатором.

В постановлениях Верховного Суда Украины от 25 февраля и 15 апреля 2015 года, предоставленных заявителем для сравнения, содержится вывод о том, что для возобновления договора аренды земли на основаниях, предусмотренным частью 6 статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли», необходимо наличие следующих юридических фактов: арендатор продолжает пользоваться выделенным земельным участком; арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности по договору; арендодатель не направляет письменное уведомление об отказе в возобновлении договора аренды; стороны заключают дополнительное соглашение о возобновлении договора аренды. Кроме того, статья 764 Гражданского кодекса (ГК) Украины также предусматривает такой правовой механизм, как возобновление договора найма, что сводится по сути к автоматической пролонгации предыдущих договорных отношений на тот же срок без заключения нового договора при условии, во-первых, что наниматель продолжает пользоваться имуществом после окончания срока договора найма и, во-вторых, отсутствуют возражения наймодателя в течение одного месяца.

Таким образом, существует неодинаковое применение судом кассационной инстанции статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли», что повлекло принятие разных по содержанию судебных решений в подобных правоотношениях.

Решая вопрос об устранении разногласий в применении судом кассационной инстанции указанных норм материального права, Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины исходит из следующего.

В соответствии с частью 2 статьи 792 ГК Украины отношения по найму (аренде) земельного участка регулируются законом, в частности Земельным кодексом Украины, Законом Украины «Об аренде земли».

Правовые основания возобновления договора аренды земли определяются статьей 33 Закона Украины «Об аренде земли», которая фактически объединяет два случая пролонгации такого договора.

Согласно частям 1–5 статьи 33 настоящего Закона, по окончании срока, на который был заключен договор аренды земли, арендатор, надлежащим образом исполнявший обязанности по условиям договора, имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды земли на новый срок (возобновление договора аренды земли).

Арендатор, который намерен воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды земли на новый срок, обязан уведомить об этом арендодателя до истечения срока договора аренды земли в срок, установленный этим договором, но не позднее чем за месяц до истечения срока договора аренды земли.

К письму-уведомлению о возобновлении договора аренды земли арендатор прилагает проект дополнительного соглашения.

При возобновлении договора аренды земли его условия могут быть изменены по согласию сторон. В случае недостижения договоренности относительно арендной платы и других существенных условий договора преимущественное право арендатора на заключение договора аренды земли прекращается.

Арендодатель в месячный срок рассматривает направленное арендатором письмо-уведомление с проектом дополнительного соглашения, проверяет его на соответствие требованиям закона, согласовывает с арендатором (при необходимости) существенные условия договора и при отсутствии возражений принимает решение о возобновлении договора аренды земли (относительно земель государственной и коммунальной собственности), заключает с арендатором дополнительное соглашение о возобновлении договора аренды земли.

При наличии возражений арендодателя относительно возобновления договора аренды земли арендатору направляется письмо-уведомление о принятом арендодателем решении.

Таким образом, согласно положениям статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли», реализация преимущественного права на возобновление договора аренды земли возможна только при условии соблюдения установленной данной нормой процедуры и наличии волеизъявления сторон

Следовательно, для применения части 1 статьи 33 настоящего Закона и признания за арендатором преимущественного права на возобновление договора аренды земли необходимо наличие следующих юридических фактов: арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности по договору; арендатор до окончания срока действия договора сообщил арендодателю в установленные сроки о своем намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок; к письму-уведомлению арендатор приложил проект дополнительного соглашения; арендодатель в течение месяца не сообщил о наличии возражений относительно возобновления договора и своем решении.

Кроме того, частью 6 статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли» предусмотрено другое основание возобновления договора аренды земли: в случае, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком по окончании срока договора аренды и при отсутствии в течение одного месяца после окончания срока договора письма-уведомления арендодателя о возражении на возобновление договора аренды земли такой договор считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором.

Таким образом, для возобновления договора аренды земли на основаниях, предусмотренным частью 6 статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли», необходимо наличие следующих юридических фактов: арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности по договору аренды; до окончания срока действия договора сообщил арендодателю в установленные сроки о своем намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок; к письму-уведомлению арендатор приложил проект дополнительного соглашения: арендатор продолжает пользоваться выделенным земельным участком; арендодатель письменно не уведомил арендатора об отказе в продлении договора аренды.

Частями 8, 9 статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли» предусмотрено, что дополнительное соглашение к договору аренды земли о его возобновлении должно быть заключено сторонами в месячный срок в обязательном порядке. Отказ, а также имеющееся промедление в заключении дополнительного соглашения могут быть оспорены в суде.

Таким образом, анализ указанных правовых норм дает основания для вывода, что преимущественное право арендатора, которое подлежит защите согласно статье 3 ГПК Украины, нарушается в случае заключения договора аренды с новым арендатором при соблюдении процедуры уведомления предыдущим арендатором о намерении реализовать преимущественное право, пользования земельным участком после окончания срока действия договора аренды и отсутствия в течение месяца после окончания срока действия договора аренды возражений арендодателя относительно возобновления договора.

По пересматриваемому делу суды установили, что стороны договора не выполнили требований статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли» относительно возобновления договора, поскольку арендатор в установленный законом срок не направил арендодателю уведомление о своем намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок с соответствующим проектом дополнительного соглашения. Поэтому суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии у арендатора преимущественного права на возобновление договора аренды земли на новый срок, поскольку не соблюдена процедура такого возобновления, установленная статьей 33 Закона Украины «Об аренде земли», а пользование арендованным земельным участком арендатором и уведомление о намерении реализовать преимущественное право на возобновление договора аренды за пределами срока действия настоящего договора при наличии возражений арендодателя не являются основаниями для признания заключенного с новым арендатором договора аренды недействительным, поскольку право истца на преимущественное возобновление договора аренды земли не нарушено.

Такой вывод не противоречит изложенным в постановлениях Верховного Суда Украины от 25 февраля и 15 апреля 2015 года выводам о применении в подобных правоотношениях нормы материального права.

При таких обстоятельствах основания для отмены решения Запорожского районного суда Запорожской области от 26 января 2015 года, определения Апелляционного суда Запорожской области от 24 марта 2015 года и определения Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 30 июня 2015 года отсутствуют.

Таким образом, согласно статье 360⁵ ГПК Украины, Верховный Суд Украины отказывает в удовлетворении заявления, если обстоятельства, ставшие основанием для пересмотра дела, не подтвердились.

Руководствуясь пунктами 1, 4 части 1 статьи 355, пунктом 1 части 1, частью 3 статьи 360⁵ ГПК Украины, Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины постановила:

— в удовлетворении заявления ООО «Д» о пересмотре определения Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 30 июня 2015 года, определения Апелляционного суда Запорожской области от 24 марта 2015 года и решения Запорожского районного суда Запорожской области от 26 января 2015 года отказать.

Постановление Верховного Суда Украины является окончательным и может быть обжаловано только на основании, установленном пунктом 3 части 1 статьи 355 Гражданского процессуального кодекса Украины.

 

(Постановление Верховного Суда Украины от 13 апреля 2016 года. Дело № 6-2027цс15. Председательствующий — Симоненко В.Н. Судьи — Гуменюк В.И., Лященко Н.П., Охримчук Л.И., Романюк Я.М., Ярема А.Г.)