На пленарном заседании 3 июля с.г. народными депутатами Украины должен был рассматриваться проект Закона Украины «О внесении изменений в Закон Украины «Об аренде земли»», предложенный премьер-министром Украины Виктором Януковичем. Однако по известным причинам рассмотрение законопроекта было перенесено. Таким образом, народным избранникам еще предстоит обратиться к документу, чтобы решить, будет он принят во втором чтении или нет.

Какие изменения предлагает проект новой редакции Закона Украины «Об аренде земли»?

СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА

Изменения и нововведения касаются, прежде всего, самого договора аренды земли и его существенных условий. Проект Закона предлагает определить понятие договора аренды земли: по данному договору аренды земли арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во временное владение и пользование; арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целью и целевым назначением, выполняя требования, установленные земельным законодательством, и условия договора. Таким образом, по договору аренды земли участок может передаваться во временное владение и пользование не только для хозяйственного использования, но и для других целей, предусмотренных непосредственно договором и законом.

Проектом Закона изменены и дополнены существенные условия договора аренды:

1. Описание объекта аренды. Этого условия действующий закон не содержит. Предусматривается, что в случае заключения, продолжения и прекращения действия договора аренды арендодатель и арендатор вместе составляют описание объекта аренды: места расположения, размер земельного участка, состояние строений и сооружений, другой недвижимости, которая передается в аренду вместе с земельным участком, обеспечивающая функционирование объекта аренды.

2. Срок действия договора аренды.

3. Арендная плата. Она должна включать в себя размер, индексацию, форму платежа, сроки и порядок его внесения и пересмотра, а также ответственность за неуплату. Проект новой редакции Закона Украины «Об аренде земли» прямо предусматривает, что арендная плата не должна привязываться к результатам хозяйственной деятельности арендатора. Она рассчитывается, исходя из денежной оценки земли с учетом индексов инфляции. Устанавливаются пределы годовой арендной платы за пользование земельным участком под целостными имущественными комплексами государственных предприятий и организаций. Она не должна будет превышать 10 % денежной оценки земельного участка.

4. Цель использования и целевое назначение земельного участка и условия сохранения состояния объекта аренды. По проекту Закона земельный участок может быть использован для осуществления предпринимательской, других видов деятельности и для собственных нужд арендатора.

5. Условия и сроки передачи земельного участка арендатору. Предлагается, чтобы она осуществлялась по акту приема-передачи.

6. Условия возвращения земельного участка арендодателю.

7. Существующие ограничения и затруднения в использовании земельного участка.

8. Определение стороны (арендодатель или арендатор), которая несет риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды или его части. Проектом предусматривается, что этот риск несет арендодатель, но договором может быть предусмотрен и другой вариант.

9. Ответственность сторон.

Законопроект предусматривает, что неотъемлемой частью договора аренды земли является: план земельного участка; кадастровый план земельного участка с отображением ограничений в использовании земли и границ установления земельных сервитутов; акт определения границ земельного участка в натуре (на местности); акт приема-передачи объекта аренды; проект отведения земельного участка (в случаях, предусмотренных законом).

НОТАРИАЛЬНОЕ УДОСТОВЕРЕНИЕ ДОГОВОРА

Действующий закон предусматривает, что договор, заключенный на срок до 5 лет, удостоверяется по желанию одной из сторон, а договор, заключенный на срок, превышающий 5 лет, — в обязательном порядке. Законопроект предлагает передать обеим сторонам право по собственному желанию удостоверить договор у нотариуса вне зависимости от срока, на который заключен договор аренды земли. Обязательное нотариальное удостоверение предусматривается только для договора, по которому арендная плата наперед была внесена за период, превышающий один год.

Проект Закона Украины «О внесении изменений в Закон Украины «Об аренде земли» устанавливает, что арендованный земельный участок или его часть (независимо от назначения) может передаваться в субаренду, если это предусмотрено договором или с письменного соглашения арендодателя. Однако передача в субаренду земельных участков под целостными имущественными комплексами государственных или находящихся в коммунальной собственности предприятий и организаций, их структурных подразделений запрещается.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

Несколько расширены законопроектом права арендатора, в частности конкретизировано его преимущественное право на приобретение земельного участка в собственность, право на возмещение убытков, возникших в результате невыполнения арендодателем условий договора. Расширены и права арендодателя. Так, в случае ухудшения арендатором полезных свойств земельного участка, связанного с изменением его состояния, арендодатель имеет право в одностороннем порядке прекратить действие договора и требовать возмещения убытков. Проект Закона Украины «О внесении изменений в Закон Украины «Об аренде земли» предусматривает и другие целесообразные изменения в регулировании правовых отношений, связанных с арендой земельных участков. Будем ждать окончательного принятия этого закона.