Евгений КРАВЦОВ: «Если вашей целью является обезопасить себя или своих клиентов от всех возможных рисков, то я посоветовал бы не пренебрегать чрезмерной предосторожностью»

Последние несколько лет агрорынок Украины развивался бурными темпами. Колоссальный потенциал отечественного аграрного сектора наряду с обостряющейся ситуацией на мировом рынке продовольствия только способствовал этому процессу. Активно вели себя как международные игроки, так и отечественные компании. Несмотря на то что у каждого из них своя стратегия поведения на рынке, все схожи в одном — в создании прочной сырьевой основы и, как следствие, формировании массива земель сельскохозяйственного назначения. Мораторий на продажу сельскохозяйственных земель привел к тому, что абсолютному большинству компаний пришлось прибегнуть к такому специфическому инструменту, как аренда земли.

Уже более десяти лет существует профильный Закон Украины «Об аренде земли», однако многие юридические проб­лемы в арендных отношениях до сих пор не решены. В данной статье рассмотрены некоторые из наиболее существенных проблем, возникающих при заключении договора аренды земли сельскохозяйственного назначения (следует отметить, что большинство выводов вполне применимы и к договорам аренды других категорий земель). Все выводы сделаны с учетом сложившейся судебной практики.

Нотариальное удостоверение — необходимость или предосторожность?

Необходимо ли нотариально удостоверять договор аренды земли? Неопре­деленность по этому вопросу существует еще с 2003 года как следствие принятия Хозяйственного кодекса Украины (ХК) и внесения изменений в Закон «Об аренде земли». В пункте 2 статьи 290 ХК прямо указано, что нотариальное удостоверение договоров аренды земли является обязательным. В Законе же говорится о том, что договор нотариально удостоверяется в том случае, если одна из сторон выразила такое желание.

Такой явный конфликт между двумя законодательными актами не мог остаться без внимания регуляторных органов, и уже в апреле 2004 года Госкомзем издает разъяснительное письмо № 14‑17‑7/2992. В нем указывается, что Закон «Об аренде земли» является специальным в данных правоотношениях и руководствоваться необходимо именно его нормами. Казалось бы, правильность такой позиции подтверждает и законопроект № 3624 от 5 июня 2007 года, призванный привести указанную норму ХК в соответствие с законодательством. Но на данный момент никакие изменения в статью 290 ХК так и не внесены. Таким образом, заключение договоров аренды земли между субъектами хозяйствования (правоотношения между которыми регулируются ХК) без нотариального удостоверения потенциально несет в себе риск их оспаривания.

Примером тому может быть решение Хозяйственного суда Одесской об­ласти от 23 ноября 2007 года по делу № 28/281‑07‑7777. В указанном деле суд, признавая договор аренды недействительным, среди прочего руководствовался отсутствием нотариального удостоверения договора (не придавая никакого значения письму Госкомзема). И хотя существует большое количество решений судов, отрицающих возможность применения нормы статьи 290 ХК, сам факт принятия противоположенного решения судом первой инстанции только подтверждает, что в определенной ситуации отсутствие нотариального удостоверения может быть использовано как основание для признания договора аренды земли недействительным.

В этой связи необходимо упомянуть положение статьи 9.1.4 Закона Украины «О налоге на доходы физических лиц» о том, что договоры аренды недвижимости между физическими лицами подлежат нотариальному удостоверению (в случае, если арендатор не СПД). И хотя главной целью этой нормы, подразумевая профиль Закона, было создание агента налогового контроля в лице нотариуса, это требование, распространяющееся на определенную группу договоров аренды, может быть использовано для признания их недействительными.

Государственная регистрация

Согласно статье 290 ХК, статье 125 Земельного кодекса (ЗК) и Закону «Об аренде земли», государственная регистрация является обязательной при заключении договора аренды земли. Более того, согласно последним изменениям в ЗК от 5 марта 2009 года, право аренды земельного участка возникает только с момента государственной регистрации. Однако на практике возникает вопрос, где необходимо проводить такую регистрацию: в Книге записей государственной регистрации договоров аренды земли или Государственном реестре земель. Такой вопрос возникает в связи с тем, что так же, как и в ситуации с нотариальным удостоверением, существует конфликт норм законодательства.

Статья 18 Закона «Об аренде земли» и постановление Кабинета Министров Украины № 2073 от 25 декабря 1998 года устанавливают, что договоры аренды должны быть зарегистрированы в Книге записей государственной регистрации договоров аренды земли. В то же время в рамках создания Национального земельного кадастра статьей 202 ЗК, Указом Президента Украины № 134 от 17 февраля 2003 года и временной процедурой ведения Государственного земельного реестра договоры аренды земли должны регистрироваться в Государственном реестре земель, который ведет государственное предприя­тие «Центр государственного земельного кадастра».

Поскольку оба вышеуказанных реестра предусмотрены действующими нормативными актами, договоры аренды земли должны регистрироваться в двух реестрах. Во избежание такого «регистрационного дуализма» Госземинспекция в своем письме № 6-8-783/342 от 18 апреля 2007 года признала приоритет за Государственным реестром земель. Если обратиться к практике, сложившейся на Украине в последние годы, можно увидеть, что в большинстве случаев договоры регистрируются только в одном реестре — Государственном реестре земель.

Проведенный анализ судебной практики свидетельствует о том, что государственная регистрация только в одном из реестров не является основанием для признания договора аренды недействительным. Ведь сам факт хотя бы одной регистрации уже подтверждает действительность такого договора. Однако наличие формального требования регистрации в двух реестрах и возможные негативные последствия, включая оспаривание действительности при несоблюдении этого требования, остаются. Кроме того, в каждом конкретном регио­не ситуация с ведением указанных реестров разнится, что также необходимо учитывать.

Существенные условия договора

Из анализа судебной практики следует, что распространенным основанием для оспаривания договоров аренды сельскохозяйственных земель является отсутствие в договоре существенных условий. Если обратиться к статье 15 Закона «Об аренде земли», можно обнаружить достаточно длинный список условий, которые отнесены к существенным, а именно:

— объект аренды (место расположения и размер земельного участка);

— срок действия договора аренды;

— арендная плата с указанием ее размера, индексации, формы платежа, сроков, порядка ее внесения и пересмотра, ответственности за неуплату;

— условия использования и целевое назначение земельного участка, который передается в аренду;

— условия сохранения состояния объекта аренды;

— условия и сроки передачи земельного участка арендатору;

— условия возвращения земельного участка арендодателю;

— существующие ограничения (обременения) относительно использования земельного участка;

— определение стороны, которая несет риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды или его части;

— ответственность сторон;

— условия передачи в залог и внесение в уставный фонд права аренды земельного участка.

Как показывает судебная практика, при отсутствии любого из приведенных выше условий заинтересованная сторона с успехом сможет оспорить договор. В абсолютном большинстве случаев суд удовлетворяет иски, основанием для которых послужило подобное нарушение. То же можно сказать и об отсутствии документов, согласно той же статье 15 Закона являющихся неотъемлемой частью договора аренды.

Минимальные арендные платежи — рекомендация или требование?

Указом Президента Украины № 92/2002 от 2 февраля 2002 года был установлен минимальный размер арендных платежей, в настоящее время составляющий 3 % от стои­мости земельного участка. Интересный факт: несмотря на то что данный Указ, по всей видимости, призван финансово защитить прежде всего крестьян, владельцев земельных участков, ограничения по кругу субъектов в нем нет, поэтому он распространяется и на договоры аренды между юридическими лицами.

Среди некоторых специалистов по земельному праву бытует мнение, что этот Указ носит, скорее, рекомендательный характер, поэтому вполне можно не соблюдать его требования. Основанием уже в который раз служат письма Госкомзема, а именно письмо № 1417-2-Ко1291/6647, где прямо говорится о рекомендательном характере Указа.

В данном случае интересен сам факт, что письмо комитета определяет статус Указа Президента и достаточно вольно его трактует. Необходимо отметить, что суды далеко не всегда согласны с таким выводом Госкомзема, поэтому желание сэкономить при заключении договора создает серьезные риски для арендатора.

Документы о праве собственности арендодателя на землю: а был ли собственник?

Наверное, самым сложным и непрогнозируемым вопросом является проверка документов о праве собственнос­ти арендодателя на арендуемые земли. В отличие от купли-продажи на стороне арендатора даже нет такого аргумента, как право добросовестного покупателя. В случае, если окажется, что арендодатель не является правомочным собственником земли, то участь договора аренды заранее предрешена. Несмотря на то что проверка при государственной регистрации должна минимизировать подобные риски, практика показывает, что далеко не всегда этот механизм работает.

Если же договор заключался на большие земельные площади и на длительный срок, указанные выше риски потенциально могут быть экономически губительными для арендатора. В такой ситуации необходимо посоветовать перед заключением договора провести юридический аудит земельного участка. Несмотря на затраты, это единственное средство, способное обезопасить арендатора от указанных рисков.

Согласие супруга

При заключении договора аренды с физическим лицом может возникнуть важный вопрос: «Необходимо ли согласие на это супруга собственника земли?» Обратимся к статье 65 Семейного кодекса (СК). Согласно данной статье, лицо может оспорить договор, заключенный его супругом, если такой договор требовал государственной регистрации и был заключен без согласия этого лица. Договор аренды земли вполне подходит под такое определение (разумеется, если презюмировать, что право собственнос­ти на землю арендодатель получил, находясь в браке).

Казалось бы, ответ на приведенный выше вопрос однозначный и отсутствие согласия супруга влечет за собой серьезные риски для арендатора, которые подтверждаются наличием соответствующих судебных решений. Тем не менее, не отрицая указанных рис­ков, хотелось бы привести интересную точку зрения ВСУ, изложенную в постановлении от 21 ноября 2007 года по делу № 6-3481св07 по схожему земельному вопросу.

Так, ВСУ указывает, что земли, полученные бесплатно (а значит, фактически являю­щиеся своего рода подарком), не могут находиться в совместном пользовании супругов. Ведь согласно нормам СК, подарки находятся в личной собственности лица, получившего их в дар. Такой трактовкой Суд, по сути, раскрывает только экономическую природу подарка, и применение ее в нашем случае по аналогии может быть поставлено под сомнение, да и широкого распространения в судебной практике эта точка зрения не получила. Тем не менее такая аргументация вполне может быть использована в суде в качестве защитной, особенно если учитывать, что в такой ситуации нормам СК сложно вообще что-либо противопоставить.

Многие практики земельного права, прочитав эту статью, могут сказать, что большинство выводов и рекомендаций, приведенных выше, слишком консервативны. И с ними нельзя не согласиться. Но если вашей целью является обезопасить себя или своих клиентов от всех возможных рисков, то я посоветовал бы не пренебрегать такой чрезмерной предосторожностью. Ведь по любому из приведенных выше оснований при известных условиях заинтересованная сторона вполне может оспорить договор аренды в судебном порядке. И, как показывает практика, исход такого спора порой сложно предугадать.

КРАВЦОВ Евгений — юрист ЮФ «Ас­терс», г. Киев