Арендные споры, вытекающие из базового института гражданского права и ежедневно возникающие в хозяйственной деятельности, имеют обширную прецедентную базу, позволяющую спрогнозировать перспективы судебного разбирательства и избрать взвешенную правовую позицию. Однако при изучении отдельных вопросов необходимо учитывать значительные риски, связанные с корректностью правовых оснований заявленных требований.

Достаточно распространена ситуация, в которой арендодатель, столкнувшись с нарушением условий договора, обращается с требованиями о взыскании платы за использование имущества зачастую с обязательством по возврату предмета аренды. В случае если договор аренды не является прекращенным, особых дискуссий не возникает — предметом спора будет взыскание задолженности по уплате арендных платежей на основании и в соответствии с условиями договора.

Сложнее обстоит дело, если срок действия договора истек либо арендодатель считает договор прекращенным. В таком случае ключевым вопросом становится определение момента прекращения договора и правовых оснований заявленных требований. Часть 2 статьи 795 Гражданского кодекса (ГК) Украины определяет, что договор аренды недвижимого имущества является прекращенным с даты подписания сторонами акта приема-передачи имущества, а следовательно, до указанного момента договор действует. А вот часть 2 статьи 785 ГК Украины предусматривает ситуацию, когда договор прекращен, но имущество арендодателю передано не было, что позволяет взыскивать неустойку в двойном размере арендной платы.

Таким образом, истец должен решить, что именно он намерен взыскать: арендную плату, неустойку в размере, предусмотренном статьей 785 ГК Украины, либо убытки в форме упущенной выгоды. Последний вариант отбросим сразу ввиду процессуальных сложностей в доказывании факта причинения убытков. А вот при выборе между двумя оставшимися опциями необходимо учитывать следующее. Верховный Суд Украины (ВСУ) отстаивает такую позицию: во-первых, начисление арендной платы после прекращения договора является безосновательным; во-вторых, требование об устранении препятствий может быть заявлено лишь в отношении внедоговорных правоотношений, что исключает его использование в действующих договорных правоотношениях (постановление ВСУ от 16 марта 2016 года по делу № 3-64гс16). От себя добавим: ВСУ оставил без комментариев расхождение в подходах между статьями 785 и 795 ГК Украины, следовательно, вопрос, что именно взыскивать, остается открытым.

КИЦЕНКО Денис — к.ю.н., партнер МЮФ Integrites, г. Киев