Предлагаю вниманию и обсуждению читателей свои наблюдения и умозаключения, основанные на практическом опыте по заключению и реализации договоров аренды государственного имущества. Цель данной статьи — освещение некоторых аспектов практической стороны аренды имущества государственного предприятия, которому такое имущество передано на праве полного хозяйственного ведения, а арендодателем его является Фонд государственного имущества Украины (ФГИУ), его региональные отделения и представительства. Основана данная статья на анализе практики заключения договоров аренды государственного имущества и судебной практике юрисконсультов государственного предприятия «Луганскуголь» по признанию недействительными договоров аренды госимущества, заключенных Региональным отделением ФГИУ в Луганской области (далее по тексту будут приведены мнения специалистов государственного предприятия и отделения ФГИУ).

Прежде всего следует отметить, что аренда госимущества урегулирована Законом Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 10 апреля 1992 года (Закон), согласно статье 5 которого арендодателями являются: «ФГИУ, его региональные отделения и представительства — в отношении целостных имущественных комплексов предприятий, их структурных подразделений и недвижимого имущества, а также имущества, не вошедшего в уставные фонды хозяйственных обществ, созданных в процессе приватизации (корпоратизации), являющегося государственной собственностью, кроме имущества, относящегося к имущественному комплексу Национальной академии наук Украины и отраслевых академий наук».

И для начала хотелось бы коснуться аренды целостного имущественного комплекса, в частности нескольких практических моментов, при реализации которых часто возникают противоречия с нормами действующего законодательства.

При аренде целостных имущественных комплексов государственных предприятий Закон предусматривает ряд дополнительных требований к ее оформлению. Здесь следует отметить, что, согласно статье 4 Закона, целостным имущественным комплексом является хозяйственный объект с завершенным циклом производства продукции (работ, услуг), с предоставленным ему земельным участком, на котором он размещен, автономными ­инженерными коммуникациями, системой энергоснабжения. Таким образом, целостным имущественным комплексом может быть цех, все предприятие, кафе, столовые и другие объекты социальной сферы, находящиеся на балансе государственного предприятия.

Так вот, при аренде вышеуказанного имущества дополнительно необходимо:

— составить разделительный баланс;

— уведомить о намерении заключить договор аренды трудовой коллектив, имеющий преимущественное право на заключение такого договора.

Но как показывает практика, выполнять указанные требования вовсе необязательно, если заключить договор аренды не целостного имущественного комплекса, а договор аренды недвижимого имущества — инвентарных объектов (по перечню).

Представьте ситуацию: на балансе государственного предприятия находится обособленно расположенное в прилегающем поселке кафе. Кафе работает, оказывает населению услуги общественного питания, имеет свое здание, подсобные помещения, забор, инженерные коммуникации, асфальтированную площадку, то есть отвечает всем признакам целостного имущественного комплекса, определенным статьей 4 Закона. Однако, формально разделив его на части, инвентарные объекты, можно заключить договор аренды недвижимого имущества (по инвентарному перечню) — здания, подвала, забора, ворот, асфальтированной площадки и др., без лишней суеты по заключению договора аренды целостного имущественного комплекса.

Специалисты Фонда придерживаются такого мнения: «1.Относительно мнения истца о том, что имущество, переданное по договору аренды, является целостным имущественным комплексом.

Согласно договору аренды, арендатору передана во временное платное пользование группа инвентарных объектов недвижимости, находящихся на балансе обособленного подразделения «Шахта имени XIX съезда КПСС» государственного предприятия «Луганскуголь» и расположенных по адресу: Луганская обл., Лутугинский р-н, с. Белое, ул. К.Маркса, 8.

В соответствии со статьей  4 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», целостный имущественный комплекс — хозяйственный объект с завершенным циклом производства продукции (работ, услуг ) с предоставленным ему земельным участком, на котором он расположен, автономными инженерными коммуникациями, системой энергоснабжения.

Понятие целостного имущественного комплекса предприятия определено также в постановлении КМУ «Об утверждении Национального стандарта № 1 «Общие положения оценки имущества и имущественных прав» № 1440 от 9 октября 2003 года: «целостный ­имущественный комплекс — предприятие, а также его структурное подразделение (цех, производство, участок и пр.), которые могут быть выделены в установленном порядке в самостоятельные объекты с дальнейшим составлением соответствующего баланса и могут быть зарегистрированы как самостоятельные субъекты хозяйственной деятельности».

Завершенный цикл производства продукции предусматривает наличие кроме основных средств еще и оборотных — материалов, сырья, средств, которые в комплексе должны обеспечивать производство продукции (работ, услуг).

Указанные в договоре объекты недвижимости не соответствуют указанному понятию целостного имущественного комплекса, потому что представляют собой отдельные объекты недвижимости.

Таким образом, утверждение истца о передаче в аренду группы инвентарных объектов недвижимости как целостного имущественного комплекса является неправильным».

Комментарии к изложенному излишни, однако напрашивается вопрос: почему Фонд уходит от законодательно определенного понятия целостного имущественного комплекса и руководствуется постановлением КМУ и собственным мнением?

Есть еще некоторые уловки, часто применяемые заинтересованными в этом лицами. При сдаче в аренду государственного имущества необходимым условием является проведение независимой оценки, что в свою очередь влияет на размер арендной платы, а в случае приватизации — на стоимость имущества.

В последнее время оценка имущества производится в соответствии с Методикой оценки имущества, утвержденной постановлением КМУ № 1891 от 10 декабря 2003 года, которая может использоваться в случаях приватизации, создания предприятий на базе государственного и коммунального имущества и др., но никак не подлежит применению при передаче объектов в аренду. В данном случае подлежит применению Методика оценки объектов аренды, утвержденная постановлением КМУ № 629 от 10 августа 1995 года.

ФГИУ так определил свою позицию: «Оценка объекта аренды осуществляется оценщиком в соответствии с Методикой, утвержденной постановлением КМУ № 629 от 10 августа 1995 года, с изменениями, внесенными постановлением КМУ № 3 от 20 января 2003 года и № 1960 от 17 декабря 2003 года.

В пункте 3 Методики есть ссылка на Методику оценки стоимости имущества во время приватизации, утвержденной постановлением КМУ № 1554 от 12 октября 2000 года (на момент проведения оценки утратила силу согласно постановлению КМУ № 1891 от 10 декабря 2003 года, изложившему Методику в новой редакции)».

Однако такая позиция также представляется неправильной, так как отчет об оценке не имеет каких-либо ссылок на Методику № 629 от 10 августа 1995 года, а ссылка в пункте 3 на Методику № 1891 от 10 декабря 2003 года (в соответствии с которой произведена оценка) имеется только в части толкования некоторых понятий, используемых в Методике.

Более того, оценка имущества (целостного имущественного комплекса) проводится без представителей органа, уполномоченного управлять имуществом, передаваемым в аренду, в нарушение требований пункта 4 Методики оценки объектов аренды, утвержденной постановлением КМУ № 629 от 10 августа 1995 года, что является обязательным условием, четко оговоренным в данном нормативном акте. Это легко объясняется, ведь оценка, как правило, производится субъективно, с учетом интересов арендатора, и участие в проведении оценки лица, претендующего на часть арендной платы (а соответственно заинтересованного в максимальной стоимости имущества), вовсе невыгодно в такой ситуации.

Вопросы возникают также при анализе общих положений процедуры заключения договоров аренды.

В нарушение пункта 1 статьи 9 Закона и приказа ФГИУ «Об утверждении перечня документов, которые передаются арендодателю» № 649 от 17 апреля 2001 года арендатором не подается арендодателю разрешение органа, уполномоченного управлять имуществом, на передачу в аренду имущества, что ставит под сомнение законность дальнейшего оформления документов и заключение договора аренды.

По мнению Регионального отделения ФГИУ в Луганской области, такое разрешение считается полученным после пропуска органом, уполномоченным управлять имуществом, 15-дневного срока, установленного Законом (статья 9) для рассмотрения органом, уполномоченным управлять имуществом, проекта договора, других материалов и предоставления заключения об условиях аренды или отказа в заключении договора аренды.

То есть физические и юридические лица, желающие заключить договор аренды, должны направить заявление, проект договора аренды, а также другие документы согласно перечню, определенному ФГИУ, соответствующему арендодателю, указанному в статье 5 Закона. Приказом ФГИУ «Об утверждении перечня документов, которые передаются арендодателю» перечень таких документов утвержден, и одним из документов является разрешение органа, уполномоченного управлять имуществом, на передачу в аренду имущества. Мнение Регионального отделения ФГИУ в Луганской области о согласии органа, уполномоченного управлять имуществом, на заключение такого договора вследствие того, что арендодатель не получил в установленный срок заключений органа, уполномоченного управлять государственным имуществом, представляется по меньшей мере ошибочным, так как в этом случае только «составление договора аренды считается с этими органами согласованным» (абзац четвертый статьи 9 Закона). Приводить толкование терминов «составление» и «заключение», «согласование» и «разрешение», думаю, излишне. Дополнительно следует также отметить, что абзац первый статьи 9 Закона предусматривает направление арендодателю заключения об условиях договора аренды или об отказе в заключении договора.

Таким образом, в любом случае заключению договора должно предшествовать получение разрешения на его заключение от органа, уполномоченного управлять имуществом, прилагающееся к заявлению, а в порядке пунктов 2, 3 статьи 9 Закона происходит согласование условий договора аренды, но не получение разрешения на аренду какого-либо имущества.

В практике заключения договоров аренды госимущества также имеет место заключение дополнительных соглашений к таким договорам. И если в обычном деловом обороте заключение дополнительного соглашения не вызывает дополнительных вопросов, то нормы действующего законодательства ставят под сомнение законность заключения такого соглашения в рамках правоотношений относительно аренды госимущества.

Так, к примеру, по логике ФГИУ, арендатор может заключить основной договор на 1 кв.м площади, а затем путем заключения дополнительных соглашений увеличить эту площадь в сотни раз без соблюдения процедуры, предусмотренной Законом.

Однако при рассмотрении этого вопроса следует учитывать следующие обстоятельства и положения нормативных документов:

— согласно части 2 статьи 10 Закона, «заключенный сторонами договор аренды в части существенных условий должен соответствовать типовому договору аренды соответствующего имущества. Типовые договоры аренды государственного имущества разрабатывает и утверждает ФГИУ»;

— часто дополнительным соглашением изменяются существенные условия договора — предмет договора, срок и т.п.;

— типовой договор аренды утвержден приказом ФГИУ № 1774 от 23 августа 2000 года и не предусматривает формы дополнительного соглашения к такому договору;

— статьей 654 Гражданского кодекса Украины предусмотрено, что изменение или расторжение договора совершается в той же форме, что и договор, который изменяется или расторгается, если иное не предусмотрено договором или законом или не вытекает из обычаев делового оборота;

— согласно пункту 3 статьи 184 Хозяйственного кодекса Украины, заключение хозяйственных договоров на основе примерных и типовых договоров должно осуществляться с соблюдением условий, предусмотренных статьей 179 ХК, не иначе как путем изложения договора в виде единого документа.

Из указанного следует, что: применение обычаев делового оборота при заключении дополнительного соглашения к договору аренды госимущества будет противоречить положениям Закона — части 2 статьи 10; типовым договором форма дополнительного соглашения не предусмотрена; Законом вообще не предусмотрена возможность заключения дополнительных соглашений.

Таким образом, при заключении дополнительного соглашения стороны должны руководствоваться статьей 654 ГК и частью 3 статьи 184 ХК, то есть заключить новый договор с соблюдением порядка, предусмотренного статьей 9 Закона.

Изложенное позволяет сделать вывод, что заключение дополнительного соглашения в рамках правоотношений по аренде государственного имущества, тем более если оно касается изменения существенных условий договора, противоречит нормам действующего законодательства, в силу чего является недействительным.

При рассмотрении вопроса об аренде государственного имущества важное значение имеет такое понятие, как «право налогового залога». Многие государственные предприятия Украины имеют невыполненные обязательства по уплате налогов и других обязательных платежей, вследствие чего их имущество находится в налоговом залоге, а в соответствии с подпунктом 8.6.1 пункта 8.6 статьи 8 Закона «О порядке погашения обязательств налогоплательщиков перед бюджетами и государственными целевыми фондами» (№ 2181), отчуждение или аренда недвижимого имущества, находящегося в налоговом залоге, может осуществляться только по письменному согласию органов Государственной налоговой службы.

Согласно подпункту 8.2.2 пункта 8.2 статьи 8 Закона № 2181, право налогового залога распространяется на любые виды активов налогоплательщика, находившихся в его собственности (полном хозяйственном ведении) в день возникновения такого права. Активы налогоплательщика передаются в налоговый залог со дня возникновения налогового долга.

Имущество государственных предприятий закреплено за ними на праве полного хозяйственного ведения. Следовательно, на все такое имущество распространяется право налогового залога.

Таким образом, вышеизложенное прямо указывает на обязательность согласования операций по аренде госимущества, находящегося в налоговом залоге, с соответствующим налоговым органом. Это подтверждает и Государственная налоговая администрация Украины в своем письме № 4298/6/24-1115 от 17 мая 2005 года (ответ на запрос ГП «Луганскуголь» № 03/9-112 от 14 апреля 2005 года), в котором отмечается: «Учитывая вышеизложенное, операции аренды имущества государственных предприятий, переданного в полное хозяйственное ведение, подлежат предварительному согласованию с налоговым органом балансодержателем. В случае осуществления таких операций без предварительного согласия налогового органа должностное лицо такого налогоплательщика или физическое лицо, принявшее решение, несут ответственность за уклонение от налогообложения, а также в виде применения административного ареста активов, признания договоров недействительными в судебном порядке».

Обязательность согласования с налоговым органом операций с имуществом, находящимся в налоговом залоге, также подтверждается практикой рассмотрения хозяйственных споров Верховным Судом Украины, в частности постановлением Верховного Суда Украины от 30 сентября 2003 года по делу № А12/113.

Заключение же договоров аренды гос­имущества ФГИУ, его региональными отделениями и представительствами, в частности Региональным отделением ФГИУ в Луганской области, производится без согласования таких операций с налоговым органом, что также ставит под сомнение законность таких договоров и имеет под собой следующее обоснование Фонда: «По мнению ответчика, одним из оснований признания обжалуемого соглашения недействительным является несогласование с налоговыми органами заключения этого договора, вопреки требованиям подпункта 8.6.1 статьи 8 Закона Украины «О порядке погашения обязательств налогоплательщиков перед бюджетами и государственными целевыми фондами».

В соответствии со статьей  203 ГК условиями действительности сделки является соблюдение требований ГК, иных актов гражданского законодательства, а также моральных основ общества при осуществлении действий, направленных на приобретение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей именно лицами, имеющими намерение ее осуществить.

Отмечаем, что Закон № 2181 является специальным законом по вопросам налогообложения, устанавливающим порядок погашения обязательств юридических или физических лиц перед бюджетами и государственными целевыми фондами по налогам и сборам (обязательным платежам), определяет процедуру обжалования действий органов взыскания и не регулирует вопросы, связанные с заключением договоров аренды госимущества, арендодателями по которым являются органы приватизации, а не налогоплательщик.

Так, подпункт 8.6.1 указанного Закона обязует именно налогоплательщика, активы которого находятся в налоговом залоге, согласовывать некоторые операции, в частности аренды движимого и недвижимого имущества, имущественных или неимущественных прав, с соответствующим налоговым органом.

Специальным законом, регулирующим правоотношения, связанные с арендой госимущества, является Закон Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», не содержащий никаких предписаний относительно согласования заключения договоров аренды с налоговыми органами».

В заключение хотелось бы отметить, что вполне справедливым представляется возмущение работников государственного предприятия, когда их ставят перед фактом, что имущество предприятия сдано в аренду без их ведома, без разрешения органа, уполномоченного управлять имуществом, — Министерства топлива и энергетики Украины, и с игнорированием норм и положений действующего законодательства.