Категория споров между арендатором и арендодателем составляет значительную часть всех судебных дел, в том числе и находящихся на рассмотрении в Верховном Суде. Кроме того, некоторые споры переданы палате по рассмотрению дел по земельным отношениям и праву собственности Кассационного хозяйственного суда. Указанное обстоятельство свидетельствует об отсутствии единства судебной практики в вопросах арендных правоотношений, в частности, касающихся продления договора аренды по инициативе и волеизъявлению арендатора.

При рассмотрении исков о продлении договоров аренды в отсутствие воли арендодателя суды в большинстве случаев придерживаются следующей позиции: наличие возражений арендодателя на продление (возобновление) договора аренды служит неоспоримым основанием для отказа в исковых требованиях и, следовательно, прекращения договора аренды.

Однако не всегда нежелание арендодателя продления договора аренды является основанием для отказа в удовлетворении исковых требованиях. Так, при пересмотре судебных решений по делу № 910/12017/17, которыми арендатору было отказано в признании продленным на 35 месяцев договора аренды с правом выкупа, Верховный Суд пришел к таким выводам.

Во-первых, определяющим для данной категории дел является установление оснований для отказа в продлении договора аренды, а также обстоятельств, связанных с намерением собственника использовать спорный объект для собственных нужд, поскольку такое обстоятельство в случае выяснения, что имущество снова передадут в аренду, будет свидетельствовать о нарушении собственником требований статьи 285 ХК Украины и статьи 777 ГК Украины и, следовательно, прав арендатора.

Во-вторых, Верховный Суд обратил внимание на необходимость разграничивать понятия «возобновление договора аренды на тот же срок и на тех же условиях» (статья 764 ГК Украины) и «преимущественное право на заключение нового договора аренды» (статья 777 ГК Украины). От применимой правовой нормы будет зависеть круг обстоятельств, которые необходимо установить для правильного разрешения дела и определения оснований для продления договора аренды.

На мой взгляд, судебная практика, формируемая Верховным Судом, в частности, в арендных правоотношениях, побуждает суды первой и апелляционной инстанций к более детальному установлению фактических обстоятельств дела, поскольку от этого зависит законность принятого судебного решения, а также свидетельствует о нивелировании ранее устоявшейся судебной практики решения таких вопросов.

ПРОЦЕНКО Алена — адвокат, юрист Юридической группы LCF, г. Киев