Ввиду особой ценности земли как общенационального богатства законодательство уделяет много внимания вопросам, связанным с гражданским оборотом этого объекта. Несмотря на достаточно пристальное внимание к земельным правоотношениям гражданского законодательства, которое отдельно и детально (не будем давать оценку правильности таких норм) регулирует вопросы, связанные с правом собственности на землю и на аренду земли, на практике в этой сфере возникает много интересных вопросов. Например, рассмотрим недавние решения относительно признания недействительными договоров аренды земли. По состоянию на сегодня по искам к одному и тому же юридическому лицу от физических лиц Верховным Судом Украины принято с десяток однотипных решений. Для примера возьмем наиболее позднее.

Гр-н А. обратился в суд с иском к ООО «Л» о признании недействительным заключенного между ними в сентяб­ре 2004 года договора аренды земельного участка площадью 2,39 га. Свое требование истец обосновывал тем, что договор не соответствует требованиям закона, поскольку не прошел государственной регистрации и в нем отсутствуют существенные условия.

Решением Луцкого горрайонного суда Волынской области от 2 сентября 2008 года, оставленным без изменений определением Апелляционного суда Волынской области от 5 декабря 2008 года, исковые требования удовлетворены.

Ответчик подал кассационную жалобу, в которой просил суд принятые ранее по делу решения отменить и постановить новое — об отказе в удовлетворении исковых требований.

Коллегия судей Судебной палаты по гражданским делам Верховного Суда Украины в составе председательствующего — Юрия Сенина, судей — Николая Балюка, Людмилы Охримчук, Валерия Данчука и Юрия Прокопчука пришла к заключению, что требования кассационной жалобы подлежат удовлетворению на следующих основаниях.

ВСУ установил, что, принимая решения по настоящему делу, суды исходили из того, что заключенный между сторонами договор аренды земельного участка не содержит установленных статьей 15 Закона Украины «Об аренде земли» (Закон) существенных условий договора аренды земли, то есть он противоречит акту законодательства. К тому же не была осуществлена государственная регистрация этого договора, что является основанием для признания его недействительным. Помимо этого, было установлено, что от имени ответчика договор был подписан неуполномоченным лицом.

При этом ВСУ отметил, что, согласно части 1 статьи 20 Закона, договор аренды земли подлежит государственной регистрации и, на основании части 1 статьи 210, части 3 статьи 640 Гражданского кодекса (ГК) Украины, части 2 статьи 125 Земельного кодекса Украины и статьи 18 Закона, является заключенным с момента такой регистрации.

В то же время судами было установлено, что государственная регистрация спорного договора не состоялась. Собственно, сторонами этот факт не оспаривался, а истец ссылался на него, как на основание для признания договора недействительным.

Исходя из установленного, суд первой инстанции, по мнению ВСУ, сделал неправильные выводы. В силу вышеприведенных норм законодательства, поскольку договор аренды земли не зарегистрирован в установленном законом порядке, он является незаключенным.

В то же время, согласно положениям статьи 25 ГК Украины, недействительным может быть признан только заключенный договор. В случае же если имело место неисполнение юридически незаключенного договора стороной (преждевременно передано имущество) правоотношения между сторонами регулируются положениями статей 1212—1215 ГК Украины — относительно приобретения, сохранения имущества без достаточного на то правового основания.

Суды, принимая решения по данному делу, не дали правильной оценки факту отсутствия государственной регистрации и признали договор недействительным. Постановлением ВСУ от 13 января 2010 года оспариваемые решения судов были отменены, и постановлено новое решение — об отказе в иске.

В случае, если бы решения не были отменены, а договор был признан недействительным, к правовым отношениям между сторонами по дела должны были бы применяться правовые последствия недействительности сделок (статья 216 ГК Украины). Напомним, что, согласно части 1 указанной статьи, недействительная сделка не имеет никаких правовых последствий, кроме связанных с ее недействительностью. Если такая сделка уже была полностью или час­тично выполнена, каждая из сторон обязана вернуть другой все, приобретенное на основании такой сделки, либо возместить стоимость.

Основанием для наступления таких последствий является соответствующее решение суда. В то же время, хотя нормы относительно последствий приобретения имущества без достаточных правовых оснований, по сути, не отличаются от правовых последствий недействительности сделки, для их применения не требуется решение суда — они могут быть применены сторонами в договорном порядке, и только при возникновении спора о праве предполагается обращение в суд.