Одной из болезней отечественной правовой системы является нивелирование основополагающих принципов права путем введения столь большого количества исключений, что само применение принципа становится исключением из правила. При этом теоретической «индульгенцией» для такого рода всеобъемлющих исключений является максима lex specialia generalibus derogant.

Ярким примером такого положения вещей является нижеизложенная ситуация с доступом к информации о правах собственности на недвижимость.

Критерий разграничения режимов доступа к информации

В соответствии со статьей 28 Закона Украины «Об информации» по режиму доступа информация делится на открытую и с ограниченным доступом.

Статья 5 Закона Украины «Об информации» признает гарантированность права на информацию, открытость, доступность и свободу ее обмена основными принципами информационных отношений. Статья 6 того же Закона относит обеспечение доступа граждан к информации к главным направлениям государственной информационной политики.

В соответствии со статьей 29 Закона Украины «Об информации» доступ к информации обеспечивается путем ее систематической публикации и непосредственного предоставления заинтересованным лицам, в том числе на договорной основе.

Существующий режим доступа к информации о праве собственности на недвижимость

В соответствии с частями 1, 2 статьи 182 Гражданского кодекса Украины (ГК) право собственности на недвижимость подлежит публичной государственной регистрации, причем орган, осуществляющий такую регистрацию, обязан предоставлять информацию о зарегистрированных правах в порядке, установленном законом.

Казалось бы, оговорка о публичности и предусмотренная Кодексом обязанность органа регистрации предоставлять информацию о регистрации прав на недвижимость свидетельствуют о режиме открытого доступа к информации о правах на недвижимость, причем специальный закон должен установить лишь порядок доступа, то есть урегулировать процедуру в контексте процитированной выше статьи 29 Закона Украины «Об информации».

Однако статья 28 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» устанавливает возможность получения информации о государственной регистрации права собственности на недвижимость только:

— собственниками недвижимости, их наследниками (правопреемниками — для юридических лиц);

— органами государственной власти или органами местного самоуправления, их должностными лицами, если запрос сделан в связи с осуществлением ими полномочий, определенных законами;

— бюро кредитных историй при наличии письменного согласия собственников недвижимости.

Аналогичные положения (кроме оговорки о бюро кредитных историй) предусматривают пункты 5.1.1 и 5.1.2 Временного положения о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденного приказом Министерства юстиции Украины № 7/5 от 7 февраля 2002 года, на основании которого в настоящее время проводится регистрация прав на недвижимость.

Таким образом, вместо установления процедуры доступа к открытой информации о правах собственности на недвижимость Закон, устанавливая столь широкие исключения из общего правила, резко ограничивает число лиц, имеющих такой доступ. То есть изменяет сам режим доступа.

В результате информация о правах собственности оказывается информацией с ограниченным доступом, а именно — конфиденциальной информацией в понимании статьи 30 Закона Украины «Об информации».

Проблемы, возникающие вследствие ограничения доступа к информации о праве собственности на недвижимость

Возникает вопрос, оправданы ли такие ограничения доступа к информации о правах собственности на недвижимость?

Закон исключает полную анонимность права собственности: вещь, собственник которой неизвестен, считается бесхозной (часть 1 статьи 335 ГК).

Аналогично возникновение права собственности на вещь по приобретательской давности связывается с открытым владением имуществом, то есть с информационным аспектом такого владения (статья 344 ГК).

Собственник недвижимости всегда известен органу, осуществившему государственную регистрацию права собственности, однако третьи лица не имеют доступа к этой информации. Закон не обязывает собственников недвижимости размещать на ней таблички с указанием полного наименования (имени) собственника. Как следствие, недвижимость является анонимной для любых третьих лиц до тех пор, пока собственник не решит назвать себя или пока эту информацию не раскроет государственный орган (например, суд).

Ограничение доступа к информации должно быть обусловлено необходимостью обеспечить некие права, свободы, законные интересы. Но поскольку доступ третьих лиц к информации о праве собственности на недвижимость как таковой не может причинить собственнику никакого ущерба, основания для такого ограничения отсутствуют.

С другой стороны, статья 13 Конституции Украины и статья 319 ГК устанавливают принципиальное правило, в соответствии с которым собственность обязывает, а собственник не может использовать свои права во вред правам, свободам и достоинству граждан, интересам общества. Следует отметить, что злоупотребление правами чаще всего происходит в сфере прав собственности на недвижимость.

Например, с целью защиты своей недвижимости от противоправных посягательств, собственники зачастую принимают меры, которые могут причинить ущерб окружающим.

Кроме того, статья 322 ГК возлагает на собственника обязанность содержать принадлежащее ему имущество.

Неисполнение этой обязанности собственником может причинить ущерб третьим лицам множеством способов (например, часть балкона старого дома, обвалившись, может повредить чей-то автомобиль).

Однако гораздо чаще злоупотребление правами собственника либо неисполнение собственником его обязанностей по содержанию имущества затрагивает смежных собственников, то есть соседей.

При этом номинальный собственник недвижимости не очевиден. Наибольшую активность в управлении домом, принадлежащим престарелой теще, и в конфликтах с соседями может проявлять зять. Кроме того, собственник недвижимости может измениться в результате заключения внутрисемейной сделки.

Поэтому больше всего проблем анонимность недвижимости создает в отношениях между соседями. Первейшей задачей в таком конфликте является правильное определение собственника недвижимости как субъекта правонарушения (злоупотребления правом) и будущего ответчика по иску.

Ограничение доступа к информации о собственнике объекта недвижимости может привести к подаче иска к ненадлежащему ответчику, что потребует дальнейшей замены ответчика либо привлечения новых ответчиков.

Все это возможно лишь после обеспечения или истребования соответствующих доказательств определением суда. Но даже если суд примет такое определение, необходимость получения доказательств приводит к затягиванию рассмотрения дела.

Как видим, ограничение доступа к информации о праве собственности на недвижимость, не обусловленное никаким законным интересом собственника недвижимости, снижает эффективность судебной защиты прав других участников правоотношений.

Учитывая изложенное, можно сделать вывод о том, что Закон должен недвусмысленно установить режим открытого доступа к информации о правах собственности на недвижимость и возложить на органы, осуществляющие государственную регистрацию этих прав, обязанность предоставлять информацию на запрос любого заинтересованного лица.

СМИТЮХ Андрей — к.ю.н., юридическая фирма «АНК», г. Одесса