С удовольствием прочитала статью Александра Онищенко «Арендные парадоксы: анализ практики», опубликованную в «ЮП» № 36 (454) от 5 сентября 2006 года. Трудно не согласиться с автором в том, что правоприменительная практика по вопросам аренды государственного и коммунального имущества неоднозначна. И это прискорбно.

Действительно, неоднозначной является судебная практика относительно прекращения действия договоров аренды государственного имущества. В частности, суды по-разному трактуют и применяют нормы статей 782 и 783 Гражданского кодекса Украины (ГК) и статьи 26 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества». Как правило, суды применяют статью 26 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», однако считают ее общей нормой. При этом суды в совокупности с указанной статьей применяют статью 782 и/или 783 ГК. Как результат, отказывают, например, в удовлетворении исков о расторжении договоров аренды государственного имущества на основании статьи 26 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» в случае просрочки по арендной плате менее трех месяцев. И это несмотря на установление в договорах аренды четких сроков внесения арендной платы (как правило, до 5 числа текущего месяца) и наличие норм Гражданского и Хозяйственного кодексов Украины о необходимости надлежащего выполнения обязательств, в том числе выполнения их в срок (статьи 526, 530 ГК, статья 193 Хозяйственного кодекса Украины (ХК)).

Господин Онищенко указывает на статью 782 ГК как на основание отказа от договора аренды. Если исходить из буквального толкования норм ГК, статья 782 устанавливает основания для отказа арендодателя от договора аренды, а статья 783 — основания для принудительного расторжения договора. К сожалению, суды не принимают во внимание разницу в указанных понятиях. Несмот­ря на то что в своих кассационных жалобах мы специально указывали на существенные отличия между данными понятиями, Высший хозяйственный суд Украины (ВХСУ) не принял их во внимание. При этом, согласно теории права, между указанными механизмами существуют следующие отличия:

— отказ от договора аренды является односторонним действием арендодателя, которое заключается в направлении арендатору сообщения об отказе от договора аренды, тогда как расторжение договора в судебном порядке является совокупностью действий арендатора как истца и суда;

— отказ от договора аренды оформляется документом под названием «уведомление об отказе от договора», а расторжение договора аренды — решением суда;

— при отказе от договора аренды договор считается прекращенным с момента получения уведомления арендатором, а при растор­жении договора — с момента вступления ­решения суда в законную силу.

Тем не менее ВХСУ в своих постановлениях по судебным делам относительно расторжения договоров аренды неоднократно применял статью 782 ГК и указывал, что просрочка по арендной плате как основание для прекращения договорных отношений аренды должна быть не менее трех месяцев.

Справедливости ради следует отметить, что есть судьи, которые считают отношения аренды государственного имущества достаточно специфическими, удовлетворяют иски арендодателей о расторжении договоров аренды при любом периоде просрочки по арендной плате, руководствуясь статьей 26 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества».

А теперь о приятном: есть в арендных отношениях вопросы, по которым правоприменительная практика (по крайней мере, нашей компании) достаточно однородна. Так, арендаторы нашего клиента по разным основаниям обращались в суды с исками о признании недействительными дополнительных соглашений к договорам аренды государственного имущества, в которых был увеличен размер арендной платы. Как правило, арендаторы обосновывали свои иски нормами Методики расчета и порядка использования платы за аренду государственного имущества, утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины № 786 от 4 октября 1995 года, и утверждали, что государственное предприятие не имеет права по своей инициативе подписывать с арендаторами соглашения о повышении арендной платы и установлении размера такой платы, отличного от установленного Методикой (естественно, выше, чем по Методике).

При этом суды руководствовались частью 1 статьи 21 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» и пришли к выводу о возможности и законности установления арендной платы за пользование государственным имуществом по согласованию сторон. В тех же судебных процессах рассматривался вопрос о необходимости либо отсутствии необходимости согласовывать такое повышение арендной платы с уполномоченным органом (Фондом государственного имущества Украины (ФГИУ) или его региональным представительством). Суды пришли к однозначному выводу о том, что согласование размера арендной платы за пользование государственным имуществом с ФГИУ или его региональным представительством предусмот­рено только в момент заключения договора аренды. При изменении размера арендной платы по согласованию сторон процедура согласования размера такой арендной платы с указанным государственным органом ­законом не предусмотрена, соответственно, не является обязательной.

По многим вопросам аренды государственного имущества отсутствуют какие-либо разъяснения, информационные письма и обобщения судебной практики. Имеющие­ся же разъяснения и обобщения морально устарели и, как правило, не рассматривают применение норм Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» в совокупности с нормами действующих ГК и ХК. К сожалению, также можно констатировать более лояльное отношение судей к арендаторам, нежели к государственным предприятиям-арендодателям.

АЛЕКСЕЕВА Ольга — старший юрист юридического агентства «Финлекс Консалтинг», г. Киев