Агросектор — одна из немногих в отечественной экономике отраслей, где влияние кризиса ощущается не так сильно и деловая активность остается стабильной. В том числе на этом рынке сохраняется относительно стабильный интерес к покупке предприятий, а из-за финансовых проблем компаний рынок наполняется предложениями о продаже.
В основной своей массе компании, приобретаемые на Украине, не являются публичными акционерными обществами с акциями, участвующими в торгах на биржах, что в украинских реалиях сводит практически к нулю такой механизм покупки сельскохозяйственных компаний, как выкуп контрольного пакета акций на бирже. Как следствие сделок по слияниям или поглощениям указанным способом на Украине практически нет. В то же время рынок M&A аграрных компаний на Украине существует и живет своей размеренной жизнью по достаточно устоявшимся деловым правилам.
Интерес для приобретения
Преимущественно сделки по покупке агрокомпаний представляют собой выкуп долей в хозяйственных обществах либо выкуп целостных имущественных комплексов предприятий. Каждый из этих способов поглощений по-своему специфичен и используется для заключения той или иной сделки в зависимости от деловых целей сторон с учетом целого ряда факторов.
Сделки по покупке сельскохозяйственных предприятий имеют определенные особенности, связанные скорее не столько с административными или разрешительными процедурами, сколько со спецификой имущества, входящего в покупаемые целостные имущественные комплексы либо принадлежащего компании.
В подавляющем большинстве случаев на украинском рынке интерес для приобретения составляют компании, которые обладают определенным земельным банком или инфраструктурой, например сушилками для зерна или элеваторами.
Естественно, законодательство не делает исключений при покупке агрокомпаний в части необходимости соблюдения процедур, предусмотренных, в частности, корпоративным или антимонопольным правом, но все же особенность сделок по приобретению таких компаний заключается в проведении их оценки перед покупкой и юридической проверке специфических активов.
Проверка агрокомпании перед покупкой (due diligence) проводится по трем основным направлениям:
— аудит;
— юридическая экспертиза;
— специальная проверка активов, осуществляемая агрономами, ветеринарами, инженерами и прочими специалистами.
Методология юридической экспертизы неоднократно описана в литературе и публицистике, поэтому останавливаться на общих моментах, связанных с тем, что должны делать юристы при покупке компании, в данной статье мы не будем. Проанализируем практические особенности, которые необходимо учитывать при покупке сельскохозяйственных компаний.
Объекты экспертизы
В большинстве случаев покупателей интересует такой актив, как земля. Поскольку процедура замены стороны в договоре аренды достаточно сложна, а земельный банк может быть сформирован из сотен отдельных земельных участков, при покупке компании с целью получения земельного банка чаще всего используют выкуп корпоративных прав предприятия, обладающего необходимой землей. Сопровождающему такую сделку юристу, кроме стандартного набора правоустанавливающих документов и правильности оформления прав на пользование землей, рекомендуется обратить внимание на исполнение продавцами обязательств по уплате налога на землю (соответствие уплаченных сумм действительному количеству земель), а также на исполнение предыдущим менеджментом обязательств по уплате арендной платы местным советам и частным собственникам земельных участков или пайщикам. Для уточнения данной информации можно обратиться в соответствующий орган — администрацию или местный совет. Как удачный пример таких действий можно привести случай, когда при сопровождении сделки по покупке предприятия с земельным банком в 1,5 тыс. га мы установили, что продавцы недобросовестно относились к своим обязательствам по уплате арендной платы и среди арендодателей предприятия, которое хотел купить наш клиент, зрело серьезное недовольство с перспективой последующих массовых расторжений договоров аренды. Это обстоятельство значительно удешевило сделку.
Немаловажна и проверка техники и оборудования покупаемого сельскохозяйственного предприятия. При юридической экспертизе этих объектов нужно учитывать, что очень часто они приобретаются компаниями на условиях лизинга. Поэтому проверке подлежит как обременение лизингового имущества, так и выполнение покупаемой компанией условий лизингового договора.
Автору статьи знаком реальный случай, когда менеджмент компании, назначенный новыми акционерами, решил привлечь из банка кредитные средства, передав в залог дорогостоящее оборудование, которое на момент передачи в залог было предметом лизингового договора с НАК «Украгролизинг», хотя и находилось на балансе заемщика. Последствия в виде уголовного преследования должностных лиц залогодателя не заставили себя долго ждать. Стоит ли говорить, что в итоге должник потерял и деньги, и имущество. Этот пример наглядно демонстрирует важность качественного due diligence приобретаемого предприятия, в частности его активов, проводить который должны специалисты, имеющие соответствующий опыт.
За счет урожая
В отсутствие нормальной банковской системы и выдаваемых бизнесу хотя бы относительно дешевых кредитов многие агрокомпании активно используют альтернативные источники финансирования. Речь идет о займах под залог будущего урожая. При таком виде обеспечения компания, получившая денежные средства, приобретает долговые обязательства перед своими кредиторами, которые имеют возможность удовлетворить свои непогашенные требования за счет будущего урожая. Не стоить напоминать, что смена акционеров либо членов хозяйственного общества не прекращает долговых и залоговых правоотношений общества, а это значит, что, купив компанию, вы должны будете погасить ее долги, и, возможно, сделать это придется за счет своего будущего урожая. Это очень важное обстоятельство для тех, кто при приобретении компании рассчитывает на будущий урожай как на товар, за счет продажи которого должна быть выполнена доходная часть бюджета предприятия, и при этом может не учитывать возможный залог урожая при проверке объекта перед покупкой. То есть если покупатель при предпродажной оценке компании исходил из того, что покупаемые вместе с компанией долговые обязательства не обеспечены залогом будущего урожая, то задача юриста, сопровождающего сделку со стороны покупателя, состоит в том, чтобы убедиться, что его клиента не ввели в заблуждение.
Те же мотивы для проверки обременения будущего урожая правами требований третьих лиц относятся и к форвардным контрактам, по которым была произведена оплата. Убедитесь в том, что вам не придется исполнять неучтенные при покупке обязательства по поставкам урожая контрагентам приобретенного предприятия.
Конечно, в статье описаны только несколько нюансов, которые необходимо учесть, сопровождая сделку по покупке агрокомпании, и качественный due diligence — это более сложная процедура, чем может показаться на первый взгляд, но, проведенная экспертом, она может сэкономить немало денег и нервов покупателю.
РУЧКО Александр — старший юрист МЮК «Александров и Партнеры», г. Киев
Типичные риски
Александр ТЕРЕЩЕНКО, юрист ЮФ Aequo
Опыт нашей юридической фирмы по сопровождению сделок купли-продажи агрокомпаний показывает, что наиболее типичными являются риски, связанные с нарушениями корпоративного и антимонопольного законодательства. Среди них можно выделить следующие: продажа предприятия с неоплаченными долями в уставном капитале, дефекты в учредительных документах, несоблюдение требования о приоритетном праве покупки доли другими участниками компании, отсутствие документов, подтверждающих расчеты за отчуждаемые доли, формирование группы компаний без получения разрешения на концентрацию АМКУ.
Поскольку наиболее ценными активами агрокомпаний, как правило, являются права аренды на земельные участки сельскохозяйственного назначения, линейные/портовые элеваторы, необходимо с особой тщательностью проверять наличие у продавца прав на такие объекты (аренда, собственность и т.п.).
Кроме сугубо юридических проблем, при структурировании таких сделок необходимо учитывать неупорядоченность и хаотичность формирования структуры владения корпоративными правами и активами, а также отсутствие специализации у компаний группы. Поэтому часто перед продажей требуется реструктуризация группы с выделением четкой специализации каждой компании (например, по направлениям: собственники основных активов, производство, логистика, торговля).
Также нужно учитывать, что сельское хозяйство — сезонный бизнес, поэтому лучше всего проводить такие сделки в конце лета — начале осени, когда уже собран урожай. В другие периоды агрокомпаниям сложнее сотрудничать с потенциальным покупателем из-за загруженности (закупка семян, удобрений, аренда сельхозтехники, проведение посевных, уборочных работ и т.д.).
Установить стоимость
Николай СТРУЦ, партнер, адвокат АО IMG Partners
Сегодня агробизнес является не только полезным и прибыльным делом, но и выгодным капиталовложением. Для того чтобы стать игроком этого рынка, достаточно осуществить лишь одно из двух действий: либо начать его с нуля, либо приобрести уже готовый действующий бизнес.
Если в первом случае с возможными рисками (а чаще всего они связаны с урожайностью) все понятно, то во втором нас ждет множество сюрпризов, и основными из них являются денежные обязательства перед финансовыми учреждениями и состояние договоров аренды земли. Поэтому прежде чем принять решение о приобретении конкретного сельхозпредприятия либо агрохолдинга, необходимо провести тщательный юридический аудит на предмет выявления скрытых проблем.
В процессе такого аудита можно установить реальную стоимость залогового имущества, его наличие и состояние. Ведь от того, сколько за такое имущество можно выручить, зависит возможность погашения долга при отсутствии денежных средств. Очень важно изучить условия кредитных договоров и дополнительных соглашений к ним, так как они могут существенно отличаться от первичных.
Но самая главная задача — проверка договоров аренды, поскольку без земли агробизнес умирает.
© Юридична практика, 1997-2024. Всі права захищені
Кількість адвокатських балів | Вартість |
---|---|
Відеокурс з адвокатської етики | 650 грн |
10 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 2200 грн |
16 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 3500 грн |
8 адвокатських балів (без адвокатської етики) | 1800 грн |
Щодо додаткової інформації
Email: [email protected]
Тел. +38 (050) 449-01-09
Пожалуйста, подождите…